הגיע זמן הדרום: איך מממשים את פוטנציאל ההתחדשות העירונית האדיר של הפריפריה?
הגיע זמן הדרום: איך מממשים את פוטנציאל ההתחדשות העירונית האדיר של הפריפריה?
ההתחדשות העירונית יצרה עשרות אלפי יח"ד באזורי הביקוש במרכז הארץ בעשור האחרון. גם ערי הפריפריה זכאיות לשפר את הבטיחות ואת איכות החיים של התושבים על ידי האצת תהליכי התחדשות עירונית בהן. בשולחן עגול מיוחד אשר נערך באשקלון, כלל דיון פתוח לקידום התחדשות עירונית בערי הפריפריה בהשתתפות בכירים מהרשויות המקומיות, גופי התכנון ונציגי חברות יזמיות המתמקדות בפריפריה. מה הופך את ראשי הערים לגורם מכריע במשוואה? וכיצד בוחרים את החברה היזמית הנכונה לפרויקט התחדשות עירונית בפריפריה?
לאחר יותר מעשור של פעילות מוצלחת בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ, מחובתנו לנצל את הפוטנציאל העצום הטמון בערי הפריפריה בכלל ובאזור הדרום, בפרט.
תכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי נועדו במקור לשיפור הבטיחות של הדיירים למול סכנות של רעידות אדמה. בזמן שהפרויקטים באזורי הביקוש פרחו ושדרגו את שווי הנכסים של בעלי הדירות, ההיתכנות הכלכלית הנמוכה למימוש פרויקטים בדרום הארץ מנעה במשך השנים את חיזוק המבנים הישנים מפני רעידות אדמה, וכפועל יוצא גם את השיפור באיכות החיים של התושבים. עם זאת, הצורך בחיזוק וחידוש המבנים בפריפריה שווה לצורך במרכז, ואף גדול ממנו ביישובים הסמוכים לשבר הסורי-אפריקאי.
כעת, הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית פונה לדרום הארץ. בשולחן עגול מיוחד בנושא התחדשות עירונית שנערך לפני כשבוע באשקלון, המשתתפים ניסו לפצח את הנוסחה להצלחה בכל הנוגע למימוש התחדשות עירונית ושדרוג המרקם העירוני.
"המדינה חייבת ליישם מדיניות של העדפה מתקנת עם הקצאת משאבים, חקיקה, תמרוץ, אמות מידה ופתרונות יצירתיים"
גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, המתמקדת ומקדמת את תחום ההתחדשות העירונית בפריפריה, אמר במפגש כי "דווקא בערי הפריפריה, בהן מתגוררת בקירוב כ-60% מאוכלוסיית ישראל, אשר זקוקה לחידוש המרקמים הוותיקים של השכונות לצד מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים, אין כדאיות כלכלית ליזמים. לכן, מדינת ישראל חייבת ליישם מדיניות של 'העדפה מתקנת' שתתבסס על הקצאת משאבים ייחודיים ותמרוץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה החל מחקיקה ייעודית, תמרוץ הרשויות לקידום פרויקטים, קביעת אמות מידה ברורות לתמורות לכל הנוגעים בדבר ועד למתן פתרונות יצירתיים שיסייעו להתמודד עם ההתנגדויות שעולות. לדוגמה, ייעול התכנון העירוני לתוספת יח"ד על חשבון שטחים ציבוריים וקרקעות מדינה ועוד".
ראשי הערים מובילים את הדרך ומביאים בשורה משמעותית ומקיפה עבור התושבים
אחד הנושאים המרכזיים שעלו מהפורום המיוחד, הוא החשיבות הרבה של ראשי הערים בקידום התחדשות עירונית בערי הפריפריה. "בעוד שבמרכז תהליכי התחדשות עירונית נעים מלמטה למעלה, בפריפריה המצב הפוך - ההתחדשות מתחילה מלמעלה – מראשי ומהנדסי הערים ויורדת למטה", אמר גולדשטיין. "לכן, לראשי הערים יש תפקיד מכריע, וחלקם נרתמים באופן מעורר השראה".
התועלת עבור ראשי הערים ברורה – בראש ובראשונה קיים צורך קיומי בחיזוק מבנים שיקנה את הביטחון הנדרש בפני סכנות ביטחוניות ואקלימיות, לצד הצורך בחידוש והצערת ערים וותיקות וחיזוק המעמד הסוציו-אקונומי בהן.
ביישובים הוותיקים קיימים מבנים ישנים ורעועים שנדרש לחדש אותם במיידית. "מעבר לכך, התחדשות עירונית מושכת אליה אוכלוסיות וקהלים צעירים, מביאה לצמצום פערים חברתיים, פיתוח אזורי תעסוקה ופיתוח סביבתי", אמר גולדשטיין. "ברגע שמשנים את מרקם המגורים, ראש העיר מביא בשורה חדשה. השיפור לא מסתכם ביזמות למגורים, אלא מייצר מעגל שמזין את עצמו מבחינת פיתוח הסביבה כולה".
שולחן עגול שנולד מהמציאות בשטח
בניגוד לאירועי נדל"ן אשר נטו להתקיים במרכז הארץ ולשתף בדיון בעיקר עורכי דין גדולים ורגולטורים מהמרכז, השולחן העגול של קבוצת אבני דרך ומרכז הנדל"ן ירד לדרום והגיע לדון במצב קרוב לשטח.
"קידמנו את הדיון בנושא מתוך אמונה בדרום", אמר גולדשטיין. "אנחנו רוצים לקחת חלק בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי גם במחוז הדרום ולא רק במרכז הארץ. הבנו שזה הזמן לעורר את השיח סביב הנושא מול הגורמים הרלוונטיים".
בשולחן העגול השתתפו, בין היתר, ראשי ערים, נציגי מנהלות, מחתימים ועורכי דין מומחים לאזור הדרום. "בדרום, העבודה נבנית 'דרך הרגליים', ולכן היה חשוב לחבר את הדיון למציאות בשטח", אמר גולדשטיין. "במפגש ניסינו לקחת דוגמה מפרויקטים ממרכז הארץ שהצליחו ליצור שינוי משמעותי, ולהבין כיצד אפשר לממש את השינוי גם בערי הדרום".
דווקא בעת הזו, לדבריו, "חשוב 'לחשב מסלול מחדש' ולזכור את המהות לשמה התכנסנו - תחום ההתחדשות העירונית כפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים. זהו צו השעה בו נדרשת המדינה להכניס את היד עמוק לכיס ולשתף פעולה עם הרשויות המקומיות ומנהל תכנון על מנת להאיץ את קידום תחום ההתחדשות העירונית באזורי הפריפריה, כדי שגם תושבי אזורים אלה יזכו להגנה מיטבית. אחרת לנצח אזורי הפריפריה ישתרכו מאחור".
בשביל להצליח בפריפריה, חשוב לבחור את החברה היזמית עם ה- DNA המתאים
לצד ההשפעה האדירה של ראשי הערים, עורכי הדין המתמחים והרצון של התושבים לשיפור איכות החיים שלהם, גם החברות היזמיות מהוות גורם קריטי בהצלחת ההתחדשות העירונית בדרום.
קבוצת אבני דרך, אחת מיוזמות השולחן העגול, היא חברה שמכירה את השטח והתחילה את דרכה מאזורי הפריפריה, מה שיצר אצלה DNA שונה מהרגיל בענף.
"צמחנו מתפיסת עולם כלכלית - חברתית, שרואה בהשקעה בפריפריה בתור רשת ביטחון ומנוע כלכלי המאפשר למשפחות להתקדם באמצעות רכישת דירה ובעלות על נכס המתאים ליכולותיהן הכלכליות, למטרת מגורים או השקעה", אמר גולדשטיין.
לכן, קבוצת אבני דרך פועלת לאיתור מתחמי מגורים בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה, ביישובים עם נגישות נוחה ומהירה לצירים מרכזיים ולאזורי תעסוקה. פעילות החברה נותנת כיום מענה כולל למגמות ולתמורות בשוק הנדל"ן מהשנים האחרונות, כגון התכניות הממשלתיות במסגרת 'דירה בהנחה', 'מחיר מטרה', והתחדשות עירונית. "זה לב ליבה של החברה", אמר גולדשטיין. "אנחנו מאמינים שלכל אחד בישראל מגיע בית".
מעבר לכך, לקבוצת אבני דרך זרוע ביצוע קבלנית המבצעת את כלל הפרויקטים של הקבוצה, כך שכל לקוח מקבל שירות כולל ומקיף תחת קורת גג אחת. "היתרון בפעילות יזמית - קבלנית, מעבר לשירות הנוח עבור הלקוחות, הוא בהפחתת הסיכונים הנובעים מתלות בגורמים חיצוניים", אמר גולדשטיין. "בתקופה בה חברות מבצעות קורסות באמצע הפרויקט, אבני דרך שומרת על יציבות ומבטיחה שקט נפשי מיטבי לאורך כל הדרך".
התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לעסקה כלכלית - איך מתייחסים למרכיב הרגשי ומובילים לפרויקט מוצלח?
פרויקט של התחדשות עירונית כולל מרכיב רגשי משמעותי. הדיירים מביאים איתם לשולחן זיכרונות ומטען רגשי עמוק, אשר משפיעים על כלל הפרויקט. "לכן, התפקיד של היזמים הוא בראש ובראשונה לייצר מערכת ארגונית המותאמת ותומכת ברגישויות מסוג זה, ובמקביל מתייחסת לבעלי הזכויות כפי שהייתה מתייחסת לשותף מקצועי בעסקת נדל"ן רגילה, בכל הנוגע לרמת השיתוף, השקיפות והעדכון באופן קבלת ההחלטות בכל שלב בפרויקט", אמר גולדשטיין.
גורם נוסף החשוב להצלחת תהליך של התחדשות עירונית הוא מערכת עוטפת חזקה של אנשי מקצוע איכותיים ובעלי סמכות בקבלת החלטות. "בנוסף, על מחלקת השירות להפגין מקצועיות ללא פשרות, לצד יכולת ונכונות להתחשב בצרכים של הבעלים ולהגיב לשינויים, כגון מענה לאוכלוסיות של קשישים, אוכלוסיות מוחלשות, עולים חדשים וכד'", הוסיף גולדשטיין.
"צעדים שכאלו יוצרים בסיס של אמון בין היזם לבעלי הזכויות, מה שמאפשר לצלוח את התהליך המורכב תוך התגברות על המכשולים והקשיים הצפויים לצוץ במהלך הזמן".
