שיא חדש? פרויקט פינוי-בינוי בירושלים אושר בתוך חמישה חודשים
שיא חדש? פרויקט פינוי-בינוי בירושלים אושר בתוך חמישה חודשים
עיריית ירושלים מעודדת התחדשות עירונית ומסירה חסמים, ובכל רחבי העיר יזמים מקדמים פרויקטים במרץ. סיפורו של פרויקט אחד שאושר השבוע בשכונת קרית יובל ממחיש היטב את הרוח החדשה המנשבת במסדרונות העירייה
במשך שנים התקיימה ההתחדשות העירונית בירושלים על אש נמוכה, לבטח בהשוואה לערים הגדולות במרכז הארץ. לאחר כניסתו של משה ליאון ללשכת ראש העיר, ועם מינויו של יואל אבן לתפקיד המהנדס העירוני, החלו בכיכר ספרא לפעול במרץ לחידוש פני העיר באמצעות פרויקטים רחבי היקף המתפרשים על פני מתחמי מגורים שלמים. נראה כי נכון להיום, העירייה רואה ביזמים את נושאי הבשורה לעיר.
השינוי בירושלים בא לידי ביטוי בהקמתה של מנהלת ההתחדשות העירונית, שלימים נבלעה במחלקת ההנדסה אשר נקטה בפעולות משמעותיות לקידום תוכניות פינוי-בינוי וחידוש שכונות ישנות. זאת בין היתר על מנת לחדש תשתיות ציבור ותחבורה, כך שיתאימו לגידול הצפוי באוכלוסייה בכל אזור ואזור.
התפתחות נוספת אשר תרמה לתנופת ההתחדשות בעיר היא המעבר מהתמקדות בתמ"א 38 לפרויקטים של פינוי-בינוי. השבוע פורסם כי מועצת העיר החליטה לפטור פרויקטים חדשים של פינוי-בינוי מהיטל השבחה, מה שצפוי להפוך את הענף לרווחי אף יותר ולעודד קידומם של מיזמים נוספים.
כמו כן, ההחלטה על גיבושן של תוכניות אב למתחמים של פינוי-בינוי, יצרה אפשרות לבנות פרויקטים כלכליים גם במקומות שאינם מרכזיים. זאת, לצד עליית המחירים הכללית בשוק הנמשכת זה שנים ארוכות בכל בארץ, לרבות בבירה.
לוחות זמנים של חו"ל
"יש רשויות שמנסות למצוא את הסיבות למה לא להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, בעוד בעיריית ירושלים מחפשים בעיקר למה כן", אומר יוסי רייק, מנכ"ל קבוצת רייק אשר הפקידה באחרונה תב"ע חדשה במסגרת אחד מפרויקטי הדגל שלה, בשכונת קרית יובל המתחדשת. זהו פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שיצא לדרך במסגרת תוכנית האב החדשה לשכונה, אשר אושרה בקיץ האחרון.
בניגוד לסרבול והסחבת המזוהים עם תחום התכנון, אישור התב"ע לפרויקט של רייק היה מהיר במיוחד וארך חמישה חודשים בלבד: "התיק שלנו נפתח בספטמבר 2021, באוקטובר עמדנו בתנאי הסף, הוועדה המקומית אישרה בדצמבר, ובינואר 2022 התקבל האישור הסופי של הוועדה המחוזית", הוא משחזר. "מדובר בלוחות זמנים של חוץ לארץ. לא ראיתי דברים כאלה בישראל".
לדברי רייק, האישור המהיר בוועדה המחוזית – הליך הוצאת תב"ע סטנדרטי יכול להגיע לשבע שנים – הוא פרי תכנון מוקפד שנעשה מראש, תוך התחשבות באילוצי העירייה, בדרישות תוכנית האב ובצורכי התושבים. רייק מייחס את האישור המהיר גם להתנהלות היעילה של העירייה והקשר הישיר איתה לאורך התהליך: "ביחד עם אנשי העירייה הפגנו ורסטיליות וחשיבה יצירתית לאורך כל הדרך – למשל ביצירת מקומות להורדת נוסעים, הקמת שצ"פים ועוד. כמעט כל בקשה שהתקבלה, מומשה בתכנון".
הפרויקט, אשר ממוקם ברחוב בורוכוב 55-49, כולל ארבעה בנייני רכבת על שטח של 4.5 דונם, שכיום מתגוררים בהם 48 דיירים. לאחר השלמתו הוא יכלול שני מגדלים – אחד בן כ-14 קומות והשני בן כ-25 קומות, ויציג עירוב שימושים הכולל בין היתר מסחר, גני ילדים ומעון יום. על עיצוב הפרויקט אחראי האדריכל יגאל לוי, "מגיע לו קרדיט גדול על הצלחת התהליך, בעקבות התכנון האיכותי והמותאם לצורכי העירייה, לרצונות התושבים ולסטנדרטים הגבוהים שנדרשו ממנו", אומר רייק.
האמא של תוכניות האב
לפי מומחים בתחום התכנון, תוכנית האב הקודמת של קרית יובל לא תאמה את הצרכים החדשים של מתחמי פינוי-בינוי, משום שהיא איפשרה לבנות בניינים נמוכים יחסית, ולא לקחה בחשבון פתרונות תחבורתיים כמו הרכבת הקלה שעוברת בשכונה וכן משתנים נוספים בתמהיל העירוני שהתעדכנו עם השנים.
רייק מספר כי התכנון המקורי כלל הקמת ארבעה בניינים, אך בשלב מסוים "הבנו שהעירייה תדרוש שטחים ירוקים ושטחים ציבוריים משותפים, ולכן עשינו שינוי מהותי בתוכנית". וכדי לדעת מה העירייה תדרוש, קבוצת רייק פעלה מבעוד מועד: היא מינתה פרוגרמטור (יועץ המתמחה בהקצאת שטחי ציבור), אשר ביצע סקר של מבני ציבור, איתר חוסרים ובחן מה מתכננים היזמים האחרים באזור. לאור כל אלה בוצעה ההערכה שלימים נטמעה בתוכנית.
גם ההתנהלות מול תושבי השכונה היא כיום מקור לגאווה עבור רייק: "בקרית יובל יש ועד שכונה חזק שעשוי להוות חסם ליזמים, אך אנחנו עבדנו בשיתוף פעולה מלא איתו ועם גורמים חברתיים נוספים, יצרנו שיתוף ציבור עם כל התושבים, כולל באמצעות סקר חברתי, והיינו קשובים לצורכיהם".
רוח טובה
בכל הנוגע לעתיד ההתחדשות בירושלים, רייק אופטימי: "אני מקווה שהרוח שנושבת במסדרונות העירייה לא תשנה כיוון, ושנוכל לקדם את הוצאת ההיתר באותה המהירות שבה קידמנו את התב"ע. אני שמח שבשלב מסוים עיריית ירושלים החליטה לעדכן את תוכנית האב של קרית יובל לצרכים של היום, כמו בנייה לגובה ותקני חניה מותאמים לתחבורה ציבורית. למעשה היא הבינה את ה-win-win שיש בפינוי-בינוי: העירייה מקבלת נראות משודרגת, שטחים פתוחים ומבני ציבור; הדיירים מקבלים תוספות גדולות לדירותיהם ומשפרים משמעותית את איכות החיים; וליזמים יש יותר זכויות לשיווק על מנת לכסות על התמורות הגדולות לדיירים.
"לדעתי, ירושלים תמשיך להיות בירת ההתחדשות העירונית של ישראל. העירייה מסתכלת על התחדשות עירונית באופן עדכני, חדשני ונכון. אני מאמין שזה לא יסתכם במחשבה על תשתיות והוצאה יעילה של תב"עות והיתרים, אלא יגיע גם להכנסה של מקומות תעסוקה והבאת אוכלוסייה צעירה וחזקה לעיר, ולשכונות המתחדשות בפרט".
