התמ"א תמה: האם היטלי ההשבחה חוזרים לתל אביב?
התמ"א תמה: האם היטלי ההשבחה חוזרים לתל אביב?
קצת יותר משבוע עבר מאז הודיעה עיריית תל אביב כי לא תאריך את תוכנית המתאר לחיזוק ומיגון מבנים (תמ"א 38) בשטחה, והיזמים הפועלים בה כבר חוששים כי ההתחדשות העירונית בשכונות היוקרה של העיר עלולה לחדול מלהתקיים
עיקר החשש שמעלים היזמים נוגע לסוגיית היטלי ההשבחה ברבעים 3 ו-4 בעיר, כוללים את שכונות הצפון הישן המבוקשות. היטלים אלה, שמיזמי תמ"א 38 פטורים מהם, יכולים להגיע למיליוני שקלים לפרויקט, ובכך לאיין כל כדאיות כלכלית להקמתם. בינתיים בעירייה ממאנים להפיג את חששות היזמים, וכעת פרויקטים המקודמים לקראת היתר שרויים בעלטה של חוסר ודאות.
בשנתיים האחרונות בעיריית תל אביב דווקא עמלו על גיבוש תוכנית חלופית לתמ"א 38 – תא/5555 – שאמורה היתה לאפשר את הארכת התמ"א בשנתיים נוספות. ואולם המועד האחרון להפקדת התוכנית החלופית בוועדה המחוזית חלף בשבוע שעבר, והמשמעות היא שבסוף אוגוסט תמ"א 38 בתל אביב תפקע.
ברבעים 3 ו-4 של העיר אמנם חלה תוכנית הרבעים שאושרה ב-2018 ואשר העניקה לכאורה ודאות ליזמים בכל הקשור להיבטי המס. ואולם כעת, לאור המצב הלא-ודאי בשוק ההתחדשות העירונית בעיר, יזמים חוששים כי ההטבות שמעניקה תוכנית הרבעים עלולות "להיבלע" במדיניות עירונית חדשה שתטרוף את הקלפים.
חששם של היזמים מבוסס בין השאר על העובדה שעיריית תל אביב לא שמה את המדיניות שלה בנושא על השולחן באופן רשמי ועל שיחות לא רשמיות עם גורמים בעירייה, אשר רמזו כי תקופת הפטורים מהיטלי השבחה עתידה לבוא לקצה בקרוב. כזכור, בינואר השנה ספגה עיריית תל אביב מכה קשה בבית המשפט המחוזי, ששלל ממנה הכנסה של מאות מיליוני שקלים מהיטלי השבחה בתחום תוכנית הרבעים בפרויקטים של תמ"א 38. להערכת גורמים שונים בשוק, בעירייה מתכננים "למלא" את החור שנוצר בקופה העירונית בעקבות פסק הדין.
יוסי הררי, מנכ"ל קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן, המתמחה בייזום פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב, אומר כי "יזמים הפועלים ברבעים 3 ו-4 מסתמכים על הפטורים מהיטלי השבחה, וכלל לא בטוח שהיו מתחילים בהם אם היו יודעים שפטורים אלה יפוגו בשטחי התוכנית לאחר פקיעת התמ"א."
"אף יזם שמשקיע זמן ומשאבים בקידום פרויקט התחדשות עירונית לא רוצה להיתקל ב'הפתעה' של חיוב במיליוני שקלים בהמשך הדרך. אני מקווה שהעירייה תבהיר בקרוב את עמדתה בסוגיה, על מנת שבעלי דירות ויזמים יוכלו לקדם פרויקטים ברבעים 3 ו-4 בוודאות מלאה".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה:
הועדה המקומית תל אביב-יפו מחייבת בהיטלי השבחה בהתאם לחוק. נדגיש כי היטלי השבחה מיועדים למימון הקמת מוסדות ציבור לשירות האוכלוסייה החדשה המתווספת בגינן, ושדרוג מערך שטחי הציבור הקיים בעיר והשירותים לכלל התושבים. תוכניות רובע 3 ורובע 4 הינן תוכניות שאושרו לפני תחילתו של תיקון 139 לחוק התכנון והבניה. לפיכך, בהתאם לסיפא של סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית, הפטור מכח אותו סעיף ימשיך לחול על היתרים מכוחן גם לאחר פקיעת תמ"א 38 , הכל בכפוף לדין.
לצורך קידום התחדשות עירונית נכונה תכנונית המוסיפה פתרונות מיגון בכל העיר, כולל בדרום העיר וביפו- מקדמת העירייה בימים אלה תכנית מתחמית כוללת- תכנית תא 5555 אשר עקרונותיה אושרו כבר בוועדה המקומית. בשלב זה אנו מכינים את מסמכי התכנית בהתאם לעקרונות שאושרו, ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית, נציג אותה במסגרת שיתוף ציבור. לאחר סיום הכנת המסמכים הם יועברו לוועדה המחוזית. אנו מקווים שתוך שנתיים היא תאושר וכל נושא הזכויות יהיה ברור ומוגדר ברמת הבניין הבודד.
נדגיש כי "בתקופת הביניים", עד לאישור תכנית כוללת, פועלת העירייה לתת מענה לצרכים השונים. כך, העירייה נערכת לקליטת תכניות על פי סעיף 70 לחוק התו"ב (חלופת שקד), וכן תכניות לרישוי מהיר. בנוסף ובכל הנוגע לחשיבות שבחיזוק ומיגון מבנים בעת הזו, נזכיר כי חוק התכנון והבנייה מתיר חיזוק ומיגון באמצעות הוצאת היתר בניה, וזאת ללא תלות בתמ"א 38 או בכל תכנית אחרת להתחדשות עירונית. כמו כן, תמ"א 40/א/1/1 ותיקוני החוק והתקנות האחרונים מאפשרים הוצאת היתרי בניה עבור מרחב מיגון דירתי באופן מקל וברשות רישוי.
