מומנטום בית יעוץ למשכנתאות ופיננסים: כך הופכים את עליית הריבית ליתרון
מומנטום בית יעוץ למשכנתאות ופיננסים: כך הופכים את עליית הריבית ליתרון
הריבית במשק מאיימת להכניע את מי שמשלמים משכנתא ומתקשים מאוד לעמוד בהחזר החודשי. באותה הנשימה יש מי שמעדיפים לשבת על הגדר ולא להיעזר במשכנתא כדי לרכוש דירה. ינון כהן הבעלים של 'מומנטום בית יעוץ למשכנתאות ופיננסים' מסביר מה ניתן לעשות כדי לצאת מהבור הפיננסי, ואיך אפשר לקבל תנאי משכנתא מעולים גם היום
במשך קצת יותר משנה הריבית בישראל עלתה במשך עשר פעמים וטלטלה לגמרי את משקי הבית השונים. אם אפשר היה להבטיח כי מכאן והלאה נחזה בירידה סביר להניח כי רבים היו נושמים לרווחה, אולם ההיפך הוא הנכון. הריבית שעומדת כיום שיעור של 4.75% עוד צפויה להמשיך ולעלות, כמו גם מפלס החרדה. מתי העלייה תיעצר ונתחיל לראות ירידה? ככל הנראה שלא בשנה הקרובה.
מי שלקחו משכנתא בשנתיים האחרונות עם מרכיב פריים גבוה בתנאים של "פריים פלוס P +" קיבלו מכה אנושה, כיוון שזו עומדת כיום על 6.25%. כשלוקחים בחשבון כי גם האניפלציה עלתה וחלקים במשכנתא צמודים למדד, מתקבלת תמונה עגומה בה רבים משלמים מאות ואלפי שקלים יותר בכל חודש. המצב הנוכחי משפיע גם על מי שמבקשים לרכוש דירה אך חוששים לקחת משכנתא בגלל תנאי השוק הקשים.
"התזרים הוא המלך"
ינון כהן הבעלים של 'מומנטום בית יעוץ למשכנתאות ופיננסים' דווקא אינו מתרגש מעליות הריבית, שיעור הפריים או האינפלציה, והוא מציע מספר פתרונות מעשיים שיש ביכולתם להתמודד בצורה יעילה גם במציאות העכשווית. כהן שבשירותו הצבאי היה לוחם ומפקד ביחידת 669 וחילץ עשרות אנשים שהיו בסכנת חיים, מנוסה גם בלקיחת החלטות פיננסיות בתנאי שטח מסובכים.
על מספר אפשרויות שניתן להוציא לפועל ולעזור למי שקורסים תחת נטל ההחזר החודשי הוא מפרט: "אין זה משנה מהי הסיבה לעלייה בהחזר החודשי, ריבית הפריים, המדד או במידה וקיימת בעיה תזרימית בגלל פיטורים ממקום עבודה וכד', הדבר הנכון לעשות הוא לבדוק את האפשרות לבצע מיחזור של המשכנתא. ברוב לפעמים לא מדובר במיחזור מלא אלא טיפול נקודתי במסלולים הרעים. האפשרות הראשונה היא לקחת את מרכיב הפריים שמאוד בעייתי כרגע ולהאריך אותו לתקופה מקסימלית. זה אומר שאם קיים מסלול עם ריבית פריים ל- 20 שנה, להאריך אותו לפרק זמן של 30 שנה. הפעולה הזו בלבד יכולה להוריד מאות שקלים בהחזר החודשי.
כמו כן אפשר לטפל במרכיב הפריים במשכנתא ולבצע מיחזור אל מסלול שהפריים אינו כלול בו. זהו מיחזור פנימי שניתן לעשות ולקבל במקומו ריבית נמוכה יותר".
פתרון חדיש שהבנקים מציעים וכדאי לנצל
אפשרות נוספת שינון כהן כבר הוציא לפועל עבור מספר לקוחות שלו היא מיחזור של חלק מהמשכנתא בבנק אחר, על כך הוא מספר: "בחודשים האחרונים ממש הבנקים יצאו בתכנית שמבחינתי היא מהפכנית. בזכותה ניתן להשאיר את המסלול הטוב במשכנתא הקיימת, ואת המסלולים הבעייתים יותר להוציא למיחזור בבנק אחר "בדרגה שנייה". לצורך הדוגמה, אם למשפחה אחת יש משכנתא בגובה של כמיליון וחצי שקלים, כדאי להשאיר חצי מיליון שקלים במסלול בו הריבית נמוכה ולא צמודה למדד, ועל הסכום שנותר לנהל משא ומתן עם בנק אחר ולקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. אומנם אז המשכנתא מתחלקת בין שני בנקים שונים אולם סכום ההחזר החודשי קטן בצורה משמעותית".
פעולת הקפאה נקודתית שעושה פלאים
פתרון חלקי נוסף שינון כהן מכנה אותו כפלסטר, בא לידי ביטוי בהקפאה נקודתית של המשכנתא לפרק זמן של עד כחצי שנה. במהלך החודשים הללו ניתן לשים בצד אלפי שקלים כסוג של כרית ביטחון שמעניקה מרווח נשימה בכל הנוגע לתזרים המזומנים, ולבחון בראש שקט את הצעדים הכדאיים הבאים.
עוד בעיה פיננסית שמשקי בית רבים קורסים בגללה היא תשלום של מספר הלוואות קטנות יותר שנלקחו במהלך השנים בנוסף למשכנתא. כך יוצא שהם משלמים בכל חודש סכומי כסף גדולים על ריבית שונה בכל הלוואה. מדובר בדימום איטי שבתחילה לא שמים אליו לב, אך לאחר פרק זמן קצר הוא גורם לחנק של ממש בתזרים המזומנים הפנוי. הפתרון שינון כהן ממליץ עליו הוא איחוד ההלוואות לכדי הלוואה אחת – המשכנתא. כך בבת אחת יירד עומס בדמות אלפי שקלים מיותרים בכל חודש של תשלומי ריבית בגין ההלוואות ועל המינוס בבנק.
"משכנתא ל- 30 שנה היא לא מילה גסה"
שנת 2023 כבר נחשבת על פי גורמים מקצועיים כשנה אבודה בשוק הדיור, בעיקר בגלל שחלק גדול מהציבור מעדיף לעמוד בצד ולחכות עד שהריבית תחל לרדת. האם מדובר בבחירה הטובה והחכמה ביותר שניתן לקבל כיום? לא בהכרח אם שואלים את ינון כהן.
"למרות הקיפאון היחסי בשטח אני טוען שאנחנו נמצאים בשוק של קונים. בעלי נכסים מתקשים למכור במחירים שהיו מעדיפים, לכן קל יותר לדחוק אותם אל הקיר ולהוריד במחיר. מי שעושה שיעורי בית ובודק טוב טוב את השטח יכול למצא הזדמנויות נהדרות, והצורך להיעזר במשכנתא גם עם הריבית הקיימת כלל לא צריך להיות בעיה במידה ומתכננים אותה כראוי. לחכות עד שהריבית תחל לרדת זה הימור גדול הרבה יותר. אף אחד לא יודע מתי זה יקרה, וגם אז יהיה מדובר בהליך הדרגתי שייקח זמן רב עד שנחזור לשיעור הריבית הנמוכה מלפני שנתיים אם בכלל. קודם לכן ציינתי כי כדי לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי כדאי להאריך את משך חיי המשכנתא מ- 20 ל- 30 שנה. את אותה התורה יכולים ליישם גם מי שלוקחים משכנתא חדשה. בנקודת ההתחלה פחות מעניין אותי איך מסיימים את המשכנתא בעוד כ- 30 שנה אלא הדגש העיקרי הוא כמה צריך יהיה לשלם ב- 5 השנים הקרובות. לאחר פרק הזמן הזה חוזרים לבדוק את האפשרות של מיחזור משכנתא ובוחנים את תנאי השוק ויכולות והמשפחה במקביל.
אם אפשר לרכוש היום דירה ב- 15%- 10% פחות לעומת המחירים שקבעו את הטון לפני מספר שנים, מדוע לא לעשות זאת? בפרק הזמן הקצר הזה אומנם משלמים מעט יותר בגלל הריבית, אבל כשזו תרד ערך הדירה יהיה גדול יותר. מדובר בעיקרון המינוף שרבים מפספסים. מי שאין לו עדיין נכס למגורים ורוצה להגשים את החלום הגדול, יכול לרכוש דירה כאן ועכשיו במחיר זול יותר, לפרוס את המשכנתא למשך 30 שנה, להחזיר פחות כסף בכל חודש ולבצע מיחזור של המשכנתא בהמשך הדרך. מבחינתי זהו צעד נכון יותר מאשר ללכת בעיוורון אחר העדר ולחכות בצד עד שמי יודע מתי הריבית תחל לרדת".
"תתפלאו, משכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר שיש כיום והיא כלי להתפתחות כלכלית"
נאה דורש נאה מקיים. את עיקרון המינוף הזה ינון כהן בעל תואר ראשון במערכות מידע ומימון, נשוי ואבא לשני ילדים, ביצע בעצמו ורכש עבור משפחתו מספר נכסים. כפי שחילץ והציל חיים בשירותו הצבאי, כיום השליחות של ינון כהן באה לידי ביטוי כאשר מציל משפחות בפן הפיננסי ומייצר עבורם סביבה כלכלית בטוחה ויציבה. "הדברים לעולם לא נשארים לעמוד במקום. אם בעבר היה נהוג לחשוב איך לקבל עוד עשירית מריבית נמוכה יותר, היום המפתח בתכנון נכון של משכנתא הוא התזרים החודשי כי התזרים הוא המלך. לכן גם משכנתא שנלקחת היום בריביות גבוהות יחסית היא רק משכנתא זמנית, ולאחר מספר שנים ברגע שהשוק יהיה רגוע יותר אפשר יהיה למחזר אותה. אגב אין זה משנה מתי לוקחים את המשכנתא, תמיד צריך לבדוק את המשכנתא וגבולות הגזרה הכלכליות של כל משפחה בנפרד לפחות פעם בשנה. ברגע שיודעים מה מרווח הנשימה הכלכלי של כל אחד, אפשר לבנות תמהיל שיהיה מספיק גמיש לפרעון תוך מספר שנים קטן, במינימום קנסות ועמלות בגין פרעון מוקדם", ינון כהן סיכם את הדברים.
ליצירת קשר ישיר עם ינון כהן הבעלים של 'מומנטום בית יעוץ למשכנתאות ופיננסים', חייגו: 054-498-7361 או שלחו הודעות וואטסאפ
