שעת מבחן: "האתגרים בשוק הנדל"ן בארה"ב יחדדו את פערי הביצועים בין המנהלים השונים"
שעת מבחן: "האתגרים בשוק הנדל"ן בארה"ב יחדדו את פערי הביצועים בין המנהלים השונים"
למעלה מעשור שייטה הריבית בסמוך לטריטוריה האפסית ותרמה את חלקה לתנופת מחירי הנדל"ן בעולם, ובארה"ב בפרט. כעת, שרשרת השינויים בתנאים הפיננסיים, בראשן עליית הריבית, מציבה את ענף הנדל"ן בנקודת מפנה – ואת מנהלי ההשקעות בשעת מבחן. טלי הדרי, מנהלת קרנות הבית של פרופימקס Profimex CircleOne, מתייחסת לתנאי השוק ומסבירה איך בניהול נכון ואחראי, הנשען על עשרות שנות ניסיון, ניתן לצלוח את האתגרים ולהניב תשואת אלפא למשקיעים.
סדרת העלאות הריבית של הבנק הפדרלי - אלה שהיו ואלה שעוד כנראה תבואנה – מתחילה לתת אותותיה ולצנן את שוק הנדל"ן בארה"ב, לאחר שנים של תנופה חסרת תקדים. על-פי נתוני מדד Case-Shiller, העוקב אחר מחירי הבתים ברחבי ארה"ב, ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט עמד קצב עליית המחירים על 13%, נסיגה ביחס לעלייה של 15.6% שהציג המדד בחודש יולי (במונחים שנתיים).
עיקר ההאטה בשוק מיוחסת לעובדה כי מאז הכריז הפד' בחודש מארס האחרון על יציאתו לדרך של מסע העלאות ריבית - בתגובה לנסיקת האינפלציה - טיפסה ריבית הבסיס בארה"ב בשש פעימות, מתוכן ארבע העלאות רצופות בשיעור חד של 0.75% – ואלה גם יחד דחפו את הריבית לרמה הגבוהה ביותר מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 (GFC).
בתוך כך, ריבית המשכנתאות בארה"ב הוכפלה ביחס לרמתה לפני כשנה וכבר הספיקה לגרד את רף ה-7%. זו דחקה, כמצופה, רבים מהרוכשים הפוטנציאליים אל מחוץ לשוק הבעלות. אבל לא רק. השינוי בסביבת הריבית, ובאקלים המאקרו-כלכלי בכלל, מכביד ביתר שאת גם על משקיעים וחברות שנטלו הלוואות לצורכי מינוף ויידרשו כעת להתמודד עם זינוק בעלויות החוב ומשקולת מימון כבדה במיוחד.
ואולם, כל האמור עד כה מציג רק חלק מהדינמיקה החדשה שנוצרה בשוק, שכן מהצד השני ניצבים אלו שיש בידיהם את היכולת לנצל את הזדמנויות ההשקעה שמזמנת התקופה, על אף אי-הודאות והאתגרים הטמונים בה. אלו הם בעיקר מנהלים מנוסים, שצלחו מספר מחזורי גאות ושפל בכלכלה, ורואים בנקודת המפנה בשוק הזדמנות יוצאת דופן להשקיע בנכסים שיעברו רה-פרייסינג (תמחור מחדש) וצפויים לגלם פוטנציאל אפסייד אטרקטיבי במיוחד. כך סבורה גם טלי הדרי, מנהלת קרנות הבית CircleOne של פרופימקס.
"הסנטימנט בשוק הנדל"ן העולמי בשנים האחרונות יצר אווירה אופטימית מדי ותחושה שרמת הסיכון בהשקעות נדל"ן מתקהה ואינה קיימת, שכן לכאורה ערכי הנכסים מטפסים בעקביות ומה שנראה היום יקר, יתברר מחר כמציאה. זו הייתה תוצאתה של סביבת ריבית אפסית, שהיטיבה במידה רבה עם המשקיעים אבל גם עם מנהלי השקעות, שרכבו על הגל והציגו ביצועים מרשימים, שלא בהכרח נבעו מכישוריהם ויכולותיהם המקצועיות. כעת, עם השינוי בסביבת המאקרו והתנאים הפיננסיים, התמונה משתנה ושוק הנדל"ן הופך למורכב ומאתגר מעט יותר".
פערי הביצועים בין סוגי המנהלים השונים הולכים וגדלים בייחוד בתקופות משבר
2 צפייה בגלריה
Source: Private Equity International; Westcore Investment Funds / Denver Investment Advisors, L.L.C
עוד מוסיפה הדרי כי "לפי הניסיון שלנו, ניתן להעריך בסבירות גבוהה שבתקופה הקרובה נחזה בפערי ביצועים בין המנהלים המובילים, שמחזיקים בידע וניסיון עשיר שנצבר לאורך שנים, בפרט בנקודות משבר, לבין המנהלים שלא חוו תקופות סוערות ואין להם את הכישורים והכלים להתמודד עם שוק משברי או פחות חיובי, ואלו עלולים לגלות חולשה מול המצב החדש. ככלל, עצתנו למשקיעים היא לבחון לעומק את הניסיון הניהולי של המנהלים, שכן בעיקר בעתות אלה, אם לא יסתמכו על גוף שלזכותו מוניטין חיובי, מקצועי ובעיקר של יושרה, ניסיון רב שנים וגמישות ניהולית, הם עלולים לספוג הפסדים כואבים".
פרופימקס החלה את פעילותה לפני למעלה מ-25 שנה והייתה מהראשונות לסלול את הדרך למשקיעים כשירים בישראל להשקעות נדל"ן בשווקים דומיננטיים מעבר לים. מאז צלחה פרופימקס משוכות רבות, בין היתר, מהלומות משבר הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי העולמי ב-2008. בעניין זה מציינת הדרי כי פרופימקס, למודת הניסיון, חידדה ושידרגה במהלך אותן השנים את מדיניות ההשקעה.
"במשך למעלה מרבע מאה פרופימקס פיתחה מדיניות השקעה הכוללת הקדשת מירב המשאבים לאיתור שותפים מקומיים בעלי התמחות ספציפית בסגמנטים השונים. היום יש לנו רשת של שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה, כל אחד בתחומו", מציינת הדרי ומדגישה "יש לכך חשיבות עצומה כאשר השותף המקומי, בכל מדינת היעד, מתפקד כחוליה החשובה ביותר בשרשרת הערך של ההשקעה ומנהל את האופרציה מקצה לקצה. זה מתבטא היטב גם בתשואות שמהן נהנו המשקיעים שלנו לאורך השנים".
בעניין זה מצביעה הדרי, בין היתר, גם על פרמיית אי-הנזילות בהשקעות נדל"ן, שנדרשת לפצות את המשקיעים בתשואה עודפת. למעשה, ניסיון העבר מלמד כי השקעה עם אופי "סבלני" חזקה מתנודות השוק וככל שמחזור חיי ההשקעה ארוך יותר, כך עקומת הסיכון יורדת וניתן למקסם את ההחזר על ההשקעה. "את קרנות הבית של פרופימקס הקמנו על מנת לאפשר למשקיעים כשירים לאמץ את מדיניות ההשקעה של הגופים המובילים בעולם ולהשקיע על פני תקופות בציר שונות. הקרן מבצעת עבור המשקיע את תהליך סינון המנהלים וההשקעות ומאפשרת לו לפזר את הסכום שייבחר על פני תקופת השקעה ממושכת" מוסיפה הדרי.
קורלציה מובהקת בין התארכות אופק ההשקעה (על פני שנים) ליכולת להנות מעליית ערך משמעותית
השאלה היא לא האם להשקיע בתקופה הנוכחית, אלא עם מי להשקיע
השינויים הנרקמים בשוק הנדל"ן בארה"ב, כפועל יוצא כאמור של תמורות בתמונת המאקרו העולמית, צפויים לייצר קשיי נזילות ולאלץ מנהלים וגופים ממונפים למכור נכסים תחת לחץ, ואפקט זה, לדברי הדרי, מייצר לפרופימקס ושותפיה כוח מיקוח חזק לניצול עסקאות המגלמות אפסייד אטרקטיבי. "זו יכולת ששמורה למנהלים מנוסים, שמסוגלים לאתר ולהשקיע בנכסים שמתומחרים מתחת לשווי הפוטנציאלי, לנהל אותם בצורה מיטבית ולממש בתזמון נכון שמייצר ערך משמעותי למשקיעים" מציינת הדרי.
הזדמנויות מסוג זה מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות ההון שהיא מגייסת בימים אלו לקרן השישית ממשפחת קרנות ה-CircleOne. הקרן השישית, שהושקה לאחרונה ומיועדת למשקיעים כשירים, תבצע את מרבית השקעותיה במהלך 2023 ו-2024, תקופה שעל-פי הערכות בשוק צפויה כאמור להביא עימה היצע של הזדמנויות השקעה נוכח המורכבות בתנאי השוק ואי-הוודאות האופפת את הסביבה הכלכלית הגלובלית. הקרן השישית תמשיך את אסטרטגיית ההשקעה המוצלחת והייחודית של קרנות הבית של פרופימקס תוך יישום "פיזור על" בתמהיל ההשקעות, כלומר פיזור בין מנהלי השקעה – שהם שותפיה הוותיקים של פרופימקס, במדינות היעד, נוסף על הפיזור הגיאוגרפי, הסקטוריאלי והאסטרטגי. יישום "פיזור על" הוכיח את עצמו בחמש קרנות הבית הקודמות של פרופימקס, שהשיאו למשקיעים תשואות עודפות.
לסיכום אומרת הדרי "כחברה שפעילה כבר למעלה מחצי יובל בשוק הנדל"ן הגלובלי, השכלנו לנצל את הפלטפורמה הייחודית שפיתחנו לטובת העשרת התמהיל בנכסים איכותיים עם פוטנציאל אפסייד משמעותי, לצד שותפיה האסטרטגיים שהם מנהלי השקעה מקצועיים ומובילים. התקופה הנוכחית מחייבת אותנו להמשיך לדאוג לאינטרסים של משקיעינו בהשקעות פעילות ובמקביל, להיות ערים ומוכנים לנצל את ההזדמנויות שהתקופה מזמנת. ידענו לעשות זאת לאורך משברי העבר כדי להשיא תשואת אלפא למשקיעינו, ואני בטוחה שיחד עם שותפינו לדרך ניצבת בפנינו ההזדמנות להמשיך ולעשות זאת".
