לא רק מגדלי ענק בלב תל אביב: ביקוש גובר למשרדים מחוץ למרכז
לא רק מגדלי ענק בלב תל אביב: ביקוש גובר למשרדים מחוץ למרכז
מחירים סבירים, שטחים לעירוב שימושים וקרבה למקום המגורים, הובילו לעלייה חדה בביקושים לשכירת משרדי קלאס B ו-C, המרוחקים ממרכז הארץ. אחת השחקניות הבולטות בתחום היא חברת מישורים, הפועלת בין היתר בחיפה ובבנימינה. המנכ"ל דניאל לבנטל: "במשרדים הללו הביקוש גבוה וקבוע"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
מה משותף לקריה האקדמית אונו, קבוצת פרפורמנס רוק - בעלת מרכזים לבולדרים וקירות טיפוס, משרדי שמאים ועורכי דין וחברות מסחריות קטנות? כל הגופים הללו שוכרים שטחים בבניין פורטאון (PORTOWN) בחיפה – מבנה ותיק ורב שנים אשר קוטלג בעבר כקלאס B ונמצא בעיר התחתית. הבניין נבנה במקור לפני קום המדינה ונוספו לו קומות בשנת 2001, בניגוד לבניינים החדישים באזור מת"מ המבוקש.
כמות העסקים הקטנים שקובעים את מרכז פעילותם הרחק מאזורי הביקוש ובסמיכות לאזורי מגורים, צמחה משמעותית מאז פרוץ משבר הקורונה, כשעיקר הסיבות נעוצות באופן טבעי ברצון להיות קרוב לבית כמו גם בהיבט הכלכלי המתבטא בצמצום המשמעותי בעלויות - ממחיר למ"ר ביחס למשרדים קלאס A בתל אביב וסביבתה ועד הפערים האסטרונומיים במחירי החניונים.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
4 צפייה בגלריה
העיר התחתית בחיפה. סצנה לוהטת בזכות אלפי הסטודנטים
(צילום: מצילומי יהודית גרעין-כל, מתוך אתר פיקיויקי)
בכל הנוגע לתמהיל השוכרים במבני משרדים מסוג קלאס B ו-C, הרי שרובם עצמאים ובעלי עסקים קטנים עד בינוניים, או חברות טכנולוגיה באזור הצפון. מדובר לרוב במשרדים בסדרי גודל של כ-300-200 מ"ר בהם מועסקים עובדים בודדים או כמה עשרות לכל היותר. במרבית המקרים אותם בעלי עסקים לא ימהרו להרים ידיים ולסגור רק במטרה לחסוך סכומי כסף קטנים, גם בעיצומו של גל נוסף בשרשרת הקורונה. בנוסף, שטחו הצנוע יחסית של המשרד מקל על המשכיר למצוא שוכר חלופי במידה ומישהו עוזב.
דוגמה בולטת מהווה כאמור פורטאון חיפה – בניין של 30,000 מ"ר בנוי, כאשר מחציתו מיועד להשכרה ומחציתו חניון המכיל כ-450 מקומות חנייה. בסמיכות לבניין ישנה תחנת רכבת צמודה המקלה על ההגעה למתחם. הקריה האקדמית אונו שכרה בבניין כ-5,000 מ"ר ואילו פרפורמנס רוק מתכננת להקים בו מתחם ייחודי לקירות טיפוס ובולדרינג שיתפרש על כ-2,000 מ"ר. הבניין כולו, שנקנה ריק ב-2017, נמצא כעת בתפוסה מלאה. לצד הנוחות במהלך היום, ישנה באזור סצנה לוהטת של חיי לילה בזכות אלפי הסטודנטים בעיר.
"חיפשנו מבנה ייחודי בחיפה שיתאים לצרכים שלנו ויהיה חלק אינטגרלי מחיי הקהילה, נגיש תחבורתית ולא מנותק ומרוחק", אומר גיל רשף, יועץ למנכ"ל המכללה האקדמית אונו וממקימי קמפוס חיפה בעיר התחתית. "לשמחתנו, פורטאון נותן מענה לצרכים הייחודיים שהגדרנו - הן בנגישות התחבורתית, הן בחיבור לקהילה והן ביכולת לבנות בתוכו אולמות, כיתות ושירותים איכותיים נלווים, הנדרשים למתן שירות אקדמי ומנהלי כאחד".
"חיפה היא עיר מלאת פוטנציאל ולכן בחרנו לפתוח בה את הסניף הרביעי והגדול ביותר של קבוצת פרפורמנס רוק, המתמחה בקירות טיפוס ובולדרינג", מוסיפים יובל המבורג וגל אלון, היזמים והבעלים של קבוצת פרפורמנס רוק. "באי המתחם ייהנו מסטנדרט טיפוס בינלאומי ואנחנו מאוד מתרגשים להיות חלק מפעילות הספורט הקהילתית בחיפה".
דוגמה מייצגת נוספת היא בניין משרדים חדש בבנימינה, בשטח של כ-3,500 מ"ר שנקנה בשיא הקורונה ב-2020 ועם שיעור תפוסה של כ-40%. המקום עומד כיום על כ-60% תפוסה והביקוש רק הולך וגובר - גם בשל הנגישות התחבורתית וקרבתו לתחנת הרכבת המקומית. בבניין יש מגוון שוכרים, ביניהם חברת איזי ספייס שמפעילה כ-850 מ"ר של חללי עבודה משותפים ברמה גבוהה המעניקה שירותים לחברות טכנולוגיה מוכרות באזור הצפון. גם כאן לבניין אין תחרות מצד מגדלי משרדים חדישים וגבוהים, כאשר האלטרנטיבות הקרובות ביותר - מת"מ בחיפה ופארק התעשייה של החברה לקיסריה, כרוכות בעומסי תנועה ופקקים ובתמחור גבוה הרבה יותר למ"ר ולחניה.
עניין של מחיר
מי שזיהתה זה מכבר את המגמה ושמה את יהבה על בנייני משרדים קלאס B ו-C היא חברת מישורים, בשליטת איש העסקים הקנדי אלכס שניידר, העוסקת בהשקעות בנדל"ן מניב, נכסים מסחריים ובנייני משרדים בישראל ובארה"ב.
"במשרדים הללו תמיד יש ביקוש גבוה וקבוע, משום שמדובר באזורים בהם אין הרבה תחרות מצד מגדלים חדישים וגם לא תנופת בנייה מאסיבית", מסביר מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל. "צריך להביא בחשבון שמשרדים קטנים יחסית עם עובדים בודדים לא מצמצמים שטחים גם בתקופת הקורונה, ולכל היותר יעברו ממשרד של 300 מ"ר למשרד של 200 מ"ר באותו הבניין. נכון שמטבע הדברים חלק מהעסקים בתחומים מסוימים נסגרים, אך תחומים אחרים פורחים ונוצרת תחלופה- כך שבסופו של דבר הייתה עלייה בהיקפי השכירות ובשיעורי התפוסה בשנה החולפת, על אף הקורונה".
מעבר לפרמטרים המשתנים בקלאס A, המתייחסים בין השאר לסגנון המשרדים, אופיים ותמהיל השוכרים, הכל כידוע מתנקז בחשבון אחרון למחיר. העלויות במבני קלאס B ו-C נעות סביב 60-50 שקלים למ"ר, כאשר באזורי הביקוש בכלל ובתל אביב בפרט, המחירים הם פי שניים ויותר. גם באשר לחנייה ההבדלים משמעותיים – כ-300 שקלים לחודש מחוץ לאזורי הביקוש לעומת קרוב ל-1,000 שקלים בגורדי השחקים המאפיינים את תל אביב.
בהקשר זה, חשוב עוד לזכור שבבניין קלאס A הדרישות, הציפיות והרגישויות גבוהות הרבה יותר: בעתות משבר דוגמת הקורונה ומעבר אופציונלי לעבודה מהבית, חברות ענק עלולות להחזיר חצאי קומות שלמות במשרדים ענקיים וכך לצמצם משמעותית את העלויות. בנכסים אותם משכירה מישורים, המתאימים לבעלי מקצועות חופשיים דוגמת עורכי דין ורואי חשבון, אין סכנה מוחשית שבעסק פעיל, מישהו יוריד את השאלטר ויסגור את המשרד כולו בגלל הוצאה של כמה אלפי שקלים.
נוחות ויציבות
שיקול משמעותי נוסף בבחירת המשרד עוסק בקרבה למרכזי האוכלוסייה, או לחלופין לריחוק מהם. בעוד בתל אביב הפקקים והצפיפות בבניינים רבי קומות מנגנים כינור ראשון, בערים דוגמת רחובות, עפולה, בנימינה ואפילו בעיר התחתית בחיפה, בה מתמקדת חברת מישורים, השאיפה של בעלי העסקים היא למקם את העסק סמוך למקום מגוריהם.
"הלקוחות יודעים שהמבחר מצומצם מאוד ורובם, תושבי האזור, פשוט רוצים להיות במרחק של כעשר דקות מהבית", מחדד לבנטל. "מדובר בבניינים קטנים יחסית ומשרדים גנריים למגוון שימושים, לא קומת ענק שעוצבה עבור חברה מסוימת. זה מקל על מציאת שוכרים חלופיים כאשר יש תחלופה, למרות שאחד הדברים שמאפיין את קהל השוכרים שלנו הוא יציבות לאורך שנים".
4 צפייה בגלריה
דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים. עלייה בהיקפי השכירות והתפוסה בשנה החולפת, על אף הקורונה
(צילום: מישורים)
כך או אחרת, במציאות בה בעלי העסקים הקטנים והבינוניים שמים דגש משמעותי על הפעילות השוטפת, ואילו נוף מרהיב מחלון המשרד ומיקום יוקרתי ומבוקש מעניינים אותם הרבה פחות, אין ספק כי מבנים מסוג קלאס B ו-C הם הפתרון האידיאלי והיציב שמעניק שקט תעשייתי במחיר הוגן שנים ארוכות קדימה.
"האסטרטגיה של מישורים בישראל וכן בהשקעות במרכזים המסחריים בארה"ב, היא לחפש ביקוש מקומי גבוה כפתרון לבעיית הפקקים עבור תושבי האזור, ומנגד לא להתחרות עם מגדלי ענק בשטח של עשרות אלפי מטרים", מוסיף אמיר תמרי, יו"ר חברת מישורים. "אסטרטגיה זו של הדירקטוריון מביאה לשיעורי תפוסה גבוהים של קרוב ל-100% במרבית נכסי החברה ברחבי הארץ והוכיחה את עצמה בזמן הקורונה, כשהחברה כמעט ולא נפגעה ביחס למתחרים. על כל שוכר שעזב היו כמעט מיד שוכרים חלופיים".
"ניתן להסתכל על בנייני המשרדים בפריפריה כמעט כענף נפרד בעולם הנדל"ן המניב. תקופת הקורונה והמעבר לעבודה מהבית שצפוי להתקבע בחיי כולנו, העלו במידה מסוימת את פרופיל הסיכון של משרדי קלאס A בלב תל אביב והמרכז, על אף הפריחה ממנה נהנה ענף ההיי-טק בימים אלה", מסכם לבנטל. "לעומת זאת, משרדים בפריפריה נהנים מביקוש די קשיח ויציב לאורך שנים - תחרות נמוכה, עלות זולה על שטח קטן לשימוש גמיש, תלות נמוכה בשוכרים מתחום פעילות אחד – כל אלה הם יתרונות שבמציאות הדינמית שלנו ממזערים משמעותית את רמת הסיכון".
