השמאי ירון ספקטור על תוכנית הדיור הממשלתית: "אוסף של יוזמות ללא תוכנית סדורה"
השמאי ירון ספקטור על תוכנית הדיור הממשלתית: "אוסף של יוזמות ללא תוכנית סדורה"
האם תוכנית הדיור החדשה שפורסמה השבוע תשנה את כללי המשחק בשוק הנדל"ן הבוער? שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור רחוק מלהתרגש: "הפתרונות מינוריים ובגבולות גזרה מצומצמים. יותר מדי קפטנים מובילים את הספינה"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
האם שוק הנדל"ן הרותח בישראל בדרך לצינון? תלוי את מי שואלים. במסיבת עיתונאים חגיגית הציגו השבוע שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין את תוכנית הדיור הממשלתית 2025-2022. התוכנית משקפת עבודה רב זרועית של שלושת המשרדים ומצטרפת למהלכים נוספים שמקדמת הממשלה - דוגמת מחיר מטרה והמתווה החלופי לתמ"א 38 - כשהמטרה המוצהרת היא לבלום את העלייה במחירים ולהגדיל את היצע המגורים בישראל.
המסמך לא מהסס להציב יעדים מאתגרים לארבע שנים הבאות - 500 אלף דירות מתוכננות, 300 אלף שיווקי קרקע מדינה, 280 אלף התחלות בנייה ו-180 אלף עסקאות בקרקע מדינה. עקרונות התוכנית מדברים על העלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8%; עידוד בנייה בקרקע פרטית עם הפחתת מס השבח השולי על הקרקע מ-47% ל-25% לבנייה תוך 4 שנים ועלייה מדורגת ל-47% להשלמת בנייה ב-4 שנים נוספות. מנגד, מציבה התוכנית איסור שימושים חורגים בדירות מגורים במרכז הארץ, לצד מניעת שימוש בדירות במרכז הארץ להשכרה קצרת טווח (דירות Airbnb) ומתוך שאיפה להשבתן של כ-13 אלף דירות לשוק.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
היבט נוסף בתוכנית מתייחס לייעול השימוש בדירות צמודות קרקע, באמצעות תוספת זכויות בנייה של עד 45 מ"ר לצורך פיצול הדירה והיטל השבחה מופחת בשיעור 34%. באשר ליצירת פתרונות דיור לאוכלוסייה הצעירה ולגיל השלישי, מציעה התוכנית הסבה של עד 30% משטחי התעסוקה לדירות קטנות, דיור מוגן ומעונות סטודנטים – ללא הליך תכנון מחדש. בכל הנוגע לדיור הציבורי מדובר בתוכנית על 4,700 דירות חדשות, מתוכן 3,000 יחידות דיור בבנייה לקשישים.
3 צפייה בגלריה
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין (מימין), שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד במסיבת העיתונאים השבוע
(צילום: דוברות משרד האוצר)
בלימת מחירים
תחום ההתחדשות העירונית מקבל ביטוי גם הוא עם הורדת רף ההסכמות ל-66% והשקעה של כ-180 מיליון שקל במיזמי חלוץ בפריפריה. כמו כן, תאומץ במסגרתו החלופה לתמ"א 38 של השרה שקד - ובבסיסה הגדלת זכויות הבנייה ב-200% או 400%, הקצאת שטחים לצרכי ציבור והיטל השבחה בגובה 25% לתמרוץ רשויות מקומיות.
"התוכנית נועדה להיאבק בעליית מחירי הדיור בעיקר באמצעות הגדלת ההיצע", מציין השר אביגדור ליברמן. "בתקציב המדינה אישרתי תקציבים משמעותיים לתשתיות תומכות דיור, כיתות לימוד, תמרוץ היתרים, פיתוח בחברה הערבית, התחדשות עירונית ועוד. זאת, בהמשך לסעיפים בחוק ההסדרים שכולל רפורמות חשובות לשוק הדיור. בחרנו לטפל בבעיות שורשיות ולנקוט צעדים דרמטיים ויצירתיים שיביאו לתוספת של כ-300,000 דירות ב-4 השנים הקרובות".
השר זאב אלקין מדגיש: "הצגנו תוכנית כוללת ולא פתרון קסם. במקביל לצעדים לבלימת מחירי הדיור, אנו מתחילים בביצוע תוכנית מחיר מטרה שתיתן לזוגות צעירים אפשרות לרכוש דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים. זוהי תוכנית הכרחית, בה המדינה מפסיקה לספסר בקרקע ומוותרת על 20-12 מיליארד שקלים מההכנסות על הקרקע בשנים הקרובות".
לדברי השרה איילת שקד: "בנינו תוכנית שתצמצם רגולציה, תקצר ותייעל תהליכים, תקל על תהליך הבנייה של הקבלנים, תגדיל את היצע הדירות בטווח המיידי לכ-80 אלף דירות השנה - ובעיקר תשים לה למטרה לכל הפחות לעצור את העלייה במחירים. הרפורמות יכנסו לתוקפן כבר בחודשים הקרובים. השקת תוכנית הדיור היא בשורה ענקית לאזרחי המדינה ואני מקווה שהיא תהווה נקודת אור עבור אלו שאיבדו תקווה למצוא דירה בישראל במחיר שפוי".
מתכון לסחבת
מי שפחות מתרשם מההצהרות האופטימיות של השרים הוא שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור, שמתקשה לזהות בתוכנית בשורה של ממש. "אי אפשר להגדיר את המסמך הזה כתוכנית דיור סדורה", הוא מבהיר. "יש פה אוסף של יוזמות, רעיונות וכוונות – אבל זו לא תוכנית מקיפה ויסודית - כזו שבאמת תוכל לייצר אפקט דרמטי בשוק בו המחירים רק הולכים ומאמירים. הפתרונות המוצעים הם אמנם נכונים ומתבקשים, אבל הם מינוריים מדי ומתבצעים בגבולות גזרה מצומצמים, כך שחסר מהלך גרנדיוזי בראייה כוללת. תוכנית מחיר למשתכן של השר לשעבר משה כחלון הייתה כזו – אפשר אמנם להתווכח על יעילותה, אבל היא שינתה את כללי המשחק".
"אין ספק שהוצבו בתוכנית יעדים שאפתניים, אלא שלא ברור ממנה איך בדיוק מגיעים אליהם", ממשיך ספקטור. "מהיכרות עמוקה עם השטח, קשה לי להאמין שמדובר במטרות ריאליות שישומן יעמוד במבחן במציאות. החסמים הגדולים - ובראשם ביורוקרטיה מפרכת ומסורבלת – עדיין לא הוסרו. מספיק לראות את כמות הגופים שמעורבים בתוכנית, כדי להבין שיש פה מתכון לסחבת ולגורמים שידרכו אחד לשני על הרגליים. יותר מדי קפטנים מובילים את הספינה. הצהרות השרים על שיתוף פעולה פורה בין המשרדים מתאימות אולי לתקשורת, אבל בפרקטיקה יהיה מורכב מאוד לסנכרן בין כולם".
לא סתם מתעכב ספקטור על המנגנון הביורוקרטי. מבחינתו, צעד ההכרחי בדרך להתייעלות טמון בהפקעת המנדט להנפקת היתרי בנייה מהרשויות המקומיות. "המצב עגום", הוא קובע. "הוצאת היתרים בישראל היא עניין של שנים ולוקחת לא פעם יותר מהבנייה בפועל. מי קבע שרק עיריות צריכות לעסוק בזה, שהן יודעות טוב מכולן? המציאות הרי מוכיחה את ההיפך".
עוד מוסיף ספקטור כי "צריך גם להביא בחשבון שהאינטרסים של העיריות לא תמיד הולכים יד ביד עם האינטרס הלאומי. לכן, במקום לחשוב כל הזמן איך לעודד רשויות לפעול ואלו סנקציות יש להטיל כלפי מי שתתמהמה - צריך לקחת מהן את המונופול, חד וחלק. העיריות יוכלו לטפל בתב"עות, לא בהיתרים. בו בזמן יש להגדיל את כמות הוועדות המחוזיות, כי שתיים נוספות לא יספיקו. עוד ועדות, עוד ותמ"ל ועוד ותקנים – ישחררו פרויקטים שתקועים בצנרת ויאפשרו בנייה מאסיבית".
איינשטיין כמשל
מהלך נוסף שיעודד קידום מיזמי בנייה וישחרר חסם משמעותי הוא בהכפלת היטל הפיתוח לתשתיות. "כך ניתן יהיה גם לממן את כל התשתיות העוטפות את פרויקט המגורים, וגם לעודד יזמים לפעול", מסביר ספקטור. "רצוי גם להחזיר את הקלות שבס-כחלון שתוקפן פג בשנה החולפת, ולהגדיל את תוספת יחידות הדיור לפרויקט אפילו ב-50%. כמובן שיש להתנות זאת בבנייה תוך לוח זמנים מוגדר - זה בפירוש יהיה תמריץ שיעורר את השוק".
על העלאת המס למשקיעים, שעוד בטרם אושרה גוררת ביקורות, אומר ספקטור: "מעבר להגדלת הכנסות המדינה, היוזמה הזו רק תגלגל את הבעיה לשוק השכירות שייפגע בצורה קשה - כמות הדירות תפחת והמחירים ימריאו. מה גם שמי שחושב שמס של 8% יבריח את המשקיעים, עוד יגלה שהם פשוט 'יתחפשו' וירכשו דירות דרך הילדים שלהם".
"עליית מחירים השנה בשיעור של כ-10% מרחיקה את הזוגות הצעירים מחלום הדירה, כשאלו שבכל זאת רכשו נכס משועבדים לעשרות שנות משכנתא. מצב העניינים מחייב פעולות דרסטיות, כאן ועכשיו", מסכם ספקטור. "אלברט איינשטיין אמר פעם שלחזור על אותה פעולה וכל פעם לצפות לתוצאה שונה זו טיפשות. המשפט הזה מתאים לפעולות שנעשות בשוק הנדל"ן. זה הזמן לשנות חשיבה. יש בישראל ביקוש גדול לדירות, יש יזמים שרוצים לבנות, יש שממה להפריח – תנו להם את הרוח הגבית, אל תגבילו אותם".
