הסוף לקיפאון? הממשלה מתגייסת לטובת ההתחדשות העירונית בפריפריה
הסוף לקיפאון? הממשלה מתגייסת לטובת ההתחדשות העירונית בפריפריה
סיום תמ"א 38 ומעבר למתחמי פינוי בינוי, הרתמות המדינה והרשויות ופתרון הקרקע המשלימה – כל אלה ועוד מובילים לאחרונה להתעוררות מבורכת של תחום ההתחדשות העירונית בפריפריה. כיצד מתאפשר היום מה שלא צלח עד כה ומה צפוי בעתיד?
ההתחדשות העירונית נמצאת בפריחה של ממש בשנים האחרונות. למעשה, התחום כל כך משגשג עד שלפעמים נדמה שכל בניין שלישי הוא או אחרי פרויקט, או בעיצומו, או בדרך לשם. זה, כמובן, אם אתם חיים בעיר מרכזית, בדגש על תל אביב רבתי.
בפריפריה המצב עד כה היה שונה לחלוטין, ובעוד שקו הרקיע של אזורי הביקוש מלא במנופים המעידים על היקף הבנייה, מחוץ לאזורים אלו יצאו לפועל פרויקטים בודדים בלבד. זאת על אף שדווקא באזורי פריפריה רבים, הצורך בחיזוק מבנים נובע מהמיקום הגאוגרפי עצמו, ואינו קשור אך ורק להתיישנות המבנים: כך, למשל, בדרום וצפון הארץ, הנתונים תחת איום גדול יותר של טילים מצפון או מרצועת עזה, וכך גם באזורי בקעת הירדן הממוקמת מעל השבר הסורי-אפריקאי ונמצאת בסיכון ממשי לרעידות אדמה – עצם הסיבה בגללה נוצרה תמ"א 38 מלכתחילה.
מתחמי הפינוי בינוי מגיעים לפריפריה
לאחרונה, בעקבות שילוב של מספר גורמים שונים, מסתמנת התעוררות בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה, בדגש על מתחמי פינוי בינוי. אחד הראשונים לזהות את ההתעוררות בפריפריה, לשתף פעולה עם הרשויות והגורמים המקצועיים על מנת לנצל את המגמה המתהווה ולייצג את בעלי הדירות המתגוררים באזורים הרלוונטיים הוא עורך הדין לירן זילברמן, מעורכי הדין הוותיקים והמנוסים בתחום ההתחדשות העירונית, המכהן כיו"ר הפורום הארצי להתחדשות עירונית וכמ"מ פורום המקרקעין הארצי בלשכת עורכי הדין.
לירן, כמה שנים אתה עוסק בתחום ההתחדשות העירונית?
"התחלתי לעסוק בתחום כשהוא היה עוד ממש בחיתוליו, בשנת 2007, כלומר לפני כ-15 שנים. מאז צברנו ניסיון רב בלמעלה מ-250 פרויקטים שמתוכם עשרות רבות שהסתיימו ונמסרו בהם דירות חדשות. את הניסיון הייחודי הזה אנחנו רוצים להביא לפריפריה".
כמי שליווה את התחום, למעשה, מיום היווסדו – מדוע ההתחדשות העירונית התפוצצה כל כך באזורי הביקוש ולא ממש קרתה מחוץ להם?
"החסם העיקרי להוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה לפועל הוא עניין הרווחיות. באזורי הביקוש יזמים יכולים להגיע בקלות לרווחיות של 16-18% לפרויקט, כי השווי של דירה חדשה הוא גבוה מספיק כדי לייצר פער של רווחיות בין הוצאות הפרויקט להכנסות ממכירת הדירות החדשות. באזורים שמחיר המכירה בשוק החופשי למ"ר אחד בדירה חדשה עומד על פחות מ- 16 אלף ₪ למ"ר החישוב הכלכלי של הפרויקט כולו הופך להיות צפוף שכן הפער ביחס לעלות ההוצאות לאותו מ"ר אינו גבוה וכך הרווחיות פוחתת או גבולית ונדרש סיוע נוסף כדי להגיע לרווחיות הנדרשת. התוצאה היא שפרויקט בפריפריה יכול להגיע, ברוב האזורים, לסדר גודל של 10% רווחיות – ליזם זה לא משתלם, בנק לא ייתן ליווי וזה לא עומד בקנה מידה של רווחיות סבירה ונדרשת לפרויקט".
מה השתנה כעת, שבעקבותיו מסתמנת התעוררות של התחום באזורי הפריפריה?
"יש כאן שילוב של מספר דברים. קודם כל, אנחנו בשוק בעלייה מתמדת במחירי הנדל"ן, דבר שמקל על יזמים להיכנס לפרויקטים שבעבר היו גבוליים כלכלית וזאת מתוך תחזית לעתיד שהמחירים לא ירדו אלא ימשיכו בעלייה כזו או אחרת. בנוסף, המדינה באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה לסייע בצורה רצינית ואף לממן עלויות של תכנון תכניות לקידום מתחמי פינוי בינוי בפריפריה וזה איפשר לרשויות המקומיות לקדם תכניות מדיניות עירוניות, לקדם מתחמים מסוימים שבכוונת הרשות המקומית לקדם בעיר. והסיבה המרכזית שהובילה להתעוררות בשנתיים האחרונות היא ביטול תמ"א 38, דבר אשר מיקד וריכז את השוק כולו או ברובו לכיוון של פרויקטים גדולים וכאלה ניתן לבצע בפריפרי, שם צריך לתת יחס המרה גבוה לצורך הגעה לרווחיות הנדרשת בפרויקט. באיזורי הביקוש במרכז הופחת בשנים האחרונות יחס ההמרה מדירות קיימות לחדשות ל1:3 לערך ואף פחות מכך בתל אביב, כך שכמות היחידות החדשות הנבנות הולך וקטן והחברות הגדולות מחפשות מגה פרויקטים עם מאות רבות או אלפי יח"ד דיור כדי לרכז בהם את מרב המשאבים שלהם. כך נוצרה הזדמנות של ממש לתושבי הפריפריה בעת הזו לקדם בבניין שלהם פרויקט התחדשות עירונית שהוא כלכלי מספיק לכל הצדדים ".
הרשויות המקומיות לוקחות את המושכות
אחת הדרכים בהן מתבטא הלחץ, או שמא העידוד, מצד הרשויות, היא התקצוב אותו מעניקה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לרשויות המקומיות המקדמות תכנון למתחמי פינוי בינוי. "כל עוד הרשויות המקומיות היו צריכות לממן את זה בעצמן, זה פשוט לא קרה", מסביר עו"ד זילברמן, "כל ההתעסקות עם בניינים בודדים של תמ"א הייתה מאוד שואבת עבור הרשויות וכל הנוגעים בדבר. הרשויות המקומיות גם לא הרוויחו מפרויקטים של תמ"א בגלל הפטורים הגורפים ממיסוי והמעבר למתחמי פינוי בינוי מאפשר להם גם לייצר תכנון מסודר למתחמים שלמים בעיר במקום להתעסק במאות פרויקטים של בניינים פרטניים וגם מאפשר לגבות היטלי פיתוח והשבחה לטובת פיתוח תשתיות, הקמת מוסדות ציבור וכו'. היום יותר ויותר עיריות עושות את זה, קובעות מדיניות, לוגיקה, תתי מתחמים, יורדות לרזולוציה של כל שכונה. הכל נעשה הרבה יותר מסודר ומתוך ראייה של התמונה המלאה".
ואיך זה תורם לקידום ההתחדשות העירונית דווקא בפריפריה?
"התוכניות שהעירייה מקדמת מייצרות וודאות בשטח, יוצרות קו מנחה לכל היזמים ומספקות פלטפורמה תכנונית ל-30-40 שנה קדימה. ברגע שיש תוכנית של העירייה היזם יודע מה הוא יכול לעשות, וזה לא היה עד עכשיו. עד עכשיו היה נפוץ בעיקר המסלול היזמי לקידום תוכניות בהתחדשות עירונית: מסלול שבו היזם מתחיל מאפס, ביוזמתו הפרטית, כשאין שום תוכנית על הקרקע. הוא צריך לגבש את בעלי הדירות, להחתים אותם, וכשנחתם הרוב הדרוש להתקשר עם אדריכל, להתחיל לתכנן תב"ע ולהתעסק עם שכנוע העירייה וועדות התכנון. את כל זה הוא עושה על חשבונו, מאפס, וזה דורש המון מאמץ, המון זמן, משאבים והמון השקעה כספית שלא פעם נזקרת לפח כי לא כל פרויקט שיזם ניסה לקדם קיבל את האישורים לבסוף מהרשות המקומית וועדות התכנון. באזורי הביקוש המובהקים הרווח מספיק גבוה בשביל שזה ישתלם ליזם אבל בפריפריה, כאמור, ההשקעה לא תמיד מחזירה את עצמה או שהפרויקטים גבוליים ולא עוברים רף כלכלי בסיסי של כ- 16%, ולכן זה לא קרה".
"התכנון שעיריות רבות מקדמות עכשיו", מוסיף זילברמן, "מאפשר קידום תוכניות התחדשות עירונית במסלול רשויות. כל עירייה עובדת מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מאתרת את האזורים אותם היא מעוניינת לחדש, קובעת מדיניות, מעניקה ליזמים וודאות תכנונית ומאפשרת להם להתרכז בהתקשרות עם בעלי הדירות בשטח. בנוסף, המעבר למתחמים גדולים מוציא מהמשוואה את היזמים הקטנים והבינוניים ומשאיר בעיקר את הגדולים, וזה יתרון מבחינת הדיירים. בדרך זו הרשויות עצמן מרוויחות גם את התקצוב, גם את היטלי ההשבחה, גם תכנון מסודר יותר לפי מתחמים וגם מטלות ציבוריות שאפשר להטיל על היזמים. זה טוב לכולם".
פתרונות לבעיית הרווחיות הכלכלית
לצד מגמת המעבר למתחמי פינוי בינוי, מצביע עו"ד זילברמן על שינוי נוסף – ההבנה של משרדי הממשלה הרלוונטיים והרשויות הממשלתיות כי יש למצוא פתרון לבעיית הרווחיות הכלכלית בפריפריה. אחת הדרכים אותן מקדמת כעת המדינה היא פתרון הקרקע המשלימה, המאפשר ליזמים לקדם מתחם פינוי בינוי שאינו מספיק רווחי, תמורת קבלת קרקע נוספת מהמדינה או העירייה, ללא עלות. "בחלק מהמקרים זה גם מאפשר ליזם לבצע בינוי פינוי", אומר עו"ד זילברמן, "כלומר להתחיל לבנות בקרקע המשלימה שקיבל, להעביר אליה את הדיירים מהמתחם המקורי, המיועד לפינוי בינוי, ורק אז לצאת לביצוע".
כדוגמה, נותן עו"ד זילברמן את עיריית אור יהודה, אשר מקדמת תכנון מפורט לשלוש שכונות בעיר, הכוללות כ- 2,200 בתי אב. לצד שכונות אלו, מקצה העירייה שני שטחים של קרקע משלימה אותם יקבלו היזמים על מנת שישתלם להם לבצע מתחמים פחות רווחיים. על פי זילברמן, שמשרדו מייצג כבר מאות בעלי דירות בשכונות אלו, מדובר בתוכנית ייחודית הכוללת העברה של חלקים גדולים מהשכונות הקיימות למתחמים החדשים המוקצים לטובת התכנית: "אור יהודה נמצאת סמוך מאד למסלול ההמראה של נתב"ג ובחלק מהמתחם המיועד להתחדשות יש בניינים שסובלים מרעש עצום. התכנון של העירייה הוא להעביר את כל התושבים שחיים באזור רעש חריג של המטוסים לאזורי הקרקע המשלימה, דבר שישפר בצורה יוצאת דופן את איכות החיים שלהם. במקום בנייני המגורים שיפונו יוקם אזור תעשייה - פתרון שגם מכניס לרשות יותר כסף וגם מסוגל לספוג רעש".
גם באשקלון, שם צפויה העירייה לקבל תקציב של כרבע מיליארד שקלים למיגון מבנים במרכז העיר, יקבל היזם קרקע משלימה בשכונות החדשות של העיר כדי לקדם הליך מזורז של מיגון מבנים בבניינים ישנים במרכז העיר מבלי להוסיף דירות חדשות כלל ואלה יוקצו ליזמים בקרקע המשלימה.
בינתיים, שוק הנדל"ן בוער ומחירי המכירה עולים כך שלא בכל פרויקט בפריפריה יידרש השימוש בקרקע משלימה. פרויקט נוסף המלווה על ידי עו"ד זילברמן בשיתוף עם עו"ד בלהה מצגר, וקיבל לאחרונה אישור להפקדה בותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), הוא פרויקט המתוכנן בנוף הגליל (נצרת עילית לשעבר) וכולל הריסה של 120 יח"ד ובנייה של 758 יחידות חדשות במקומן. "זה הפרויקט פינוי בינוי הראשון שמתבצע בפריפריה הרחוקה בצפון מחוץ לחיפה והקריות", אומר עו"ד זילברמן, "שם, כיוון שהצפיפות נמוכה, אפשר להעמיס בינוי על הקרקע מבלי לייצר עומס על התשתיות, וזה מאפשר רווחיות ליזם בלי להיעזר בקרקע משלימה".
אתה צופה שהתעוררות התחום בפריפריה תהפוך למגמה של ממש?
"לפני כ- 15 שנה נפגשתי עם היזמים הגדולים בשוק בניסיון לשכנע אותם להיכנס לפינוי בינוי והם בכלל לא רצו לשמוע או להתעסק בתחום, כיום כל היזמים עוסקים בזה ומגבירים קצב, משאבים וכח אדם וכעת, כשהתמא הולך ודועך, אני צופה סחף גדול לכיוון הפריפריה וב- 5-10 השנים הקרובות אנחנו נראה את הפריצה הגדולה לפריפריה. במקביל, אני מעריך שהפעילות בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ תימשך בצורה הרבה יותר מתונה וממוקדת וכבר עתה רואים פעילות מוגברת בערי הלוויין של תל אביב,בפרט סביב צירי הרכבת הקלה והמטרו, שמחברים את הפריפריה הקרובה למרכז.
המגמה בפריפריה תימשך וכבר היום מקודמת בערים כמו נוף הגליל, חדרה, טירת הכרמל, אשקלון, בית שמש תכניות רבות שיעשו סדר בתחום עבור היזמים אך בעיקר עבור בעלי הדירות שיוכלו לשפר את איכות החיים שלהם במקומות שבהם לא היה כל סיכוי לעשות זאת בעבר עדה כה. האתגר הבא יהיה לצמצם את זמני אישור התוכניות ואת זה מנסים להשיג עכשיו באמצעות מיקור חוץ למשרדי אדריכלים פרטיים והפרטת חלק מהשירותים שמשרדי הממשלה והרשויות אינן מסוגלות לספק".
אז אפשר לצפות בעתיד גם לקיצור של לוחות הזמנים?
"אני חושב שכן, בעיקר אם יצליחו לקדם תב"ע והיתר בניה במקביל, דבר שיחסוך כמה שנים טובות של תכנון. יהיה לזה גבול מסוים, כי יש גבול גם לכמות הפרויקטים שהשוק יכול להכיל לביצוע בו זמנית התכנון היום משתכלל ונעשה בשיתוף שמאים ועל פי תקנים מיוחדים כמו תקן 21, כך שבסוף יתוכננו תכניות על הנייר שיהיו מספיק כלכליות כדי שהשוק יוכל לממש אותן. זה יכול לקרות מיד או תוך 20 שנה אבל מה שבטוח הוא שתחום ההתחדשות העירונית אמנם עובר שינויים דרמטיים לאחרונה אבל הוא כאן כדי להישאר ואחרי שנים רבות של שיממון סוף סוף יוכלו ערים רבות בפריפריה ליהנות גם הן מהתחדשות עירונית ישימה וברת ביצוע. אני מתכוון להמשיך ולפעול בצורה אינטנסיבית בפריפריה, גם כי זה ישתלם לכולם לאור השינויים הרבים שהוכנסו וגם כי שם באמת צריך את זה. זה ישפר את איכות החיים של התושבים ויאפשר להם להשביח את הדירות, דבר שעד כה היה אפשרי רק באזורי הביקוש במרכז ".
