אורי פריש, יזם-מייסד CityR Group מסביר מה גורם לוורן באפט המשקיע הפרטי הגדול בעולם, להשקיע בחברות בניה בזמן שהריבית עולה ומחירי הנכסים להשכרה יורדים
אורי פריש, יזם-מייסד CityR Group מסביר מה גורם לוורן באפט המשקיע הפרטי הגדול בעולם, להשקיע בחברות בניה בזמן שהריבית עולה ומחירי הנכסים להשכרה יורדים
חוסר ודאות ביחס לריבית מחד ואינפלציה גבוהה מאידך, מניעות שני ענפים מרכזיים המושפעים מכך במיוחד: שוק ההון ושוק הנדל"ן, בארץ ובארה"ב כאחד. פורטפוליו ההשקעות של ברקשייר האת'ווי הוא דוגמה מצוינת לכך
"האורקל מאומהה", וורן באפט, אחד המשקיעים הפרטיים המבריקים והעשירים בעולם, שם עין דווקא עכשיו על שוק הנדל"ן בארה"ב וזה כמובן בא לידי ביטוי בהרבה כסף. מהדיווחים שהתפרסמו בעיתונות הכלכלית בימים האחרונים, המתבססים על המסמכים שהגישה חברת ההשקעות של באפט, ברקשייר האת'וויי, לרשות ני"ע האמריקאי (SEC), עולה כי באפט וצוותו שינו לאחרונה באופן מרחיק לכת את פורטפוליו תיק ההשקעות שלהם, והשקיעו לא פחות מ-814 מיליוני דולרים השנה על שלוש חברות בנייה אמריקניות שונות. השקעה זאת נעשתה לאחר עלייה כבר של עשרות אחוזים בחברות אלו במהלך השנה האחרונה ועדיין מעידה כי ברקשייר מאמינה כי יש עוד מקום משמעותי לעלייה ספציפית בתחום זה במהלך השנים הקרובות.
על פי המסמכים שנחשפו, ברקשייר האת'וויי רכשה בסוף הרבעון השני של 2023, שש מיליון מניות של DR הורטון בשווי של 726 מיליון דולר. נוסף על כך, רכשה ענקית ההשקעות של באפט מעל 152 אלף מניות בחברת לנאר (Lennar) בשווי של 70.6 מיליון דולר ויותר מ-11 אלף מניות נוספות ב-NVR במחיר כולל של 17.2 מיליון דולר. המהלכים האלו של באפט מגיעים על רקע ההתאוששות של הנדל"ן ברחבי ארצות הברית בשנה האחרונה, זאת לאחר שבשנה שעברה, בעקבות עליות הריבית הקיצוניות, ניכרה בשוק ירידה חדה בביקושים לדירות חדשות. ירידה זו, בתורה, הגיעה דווקא אחרי שיא חדש של מכירות וביקושים, שהתרכזו בעיקר בניו יורק.
המהלך מצידה של ברקשייר, שבין חברות הבת שלה נמנות יצרניות של רצפות, צבע, בידוד וגגות, מגיע לאחר שהשנה נהנו המניות של חברות בנייה ושל חברות המעניקות שירותים לסקטור זה משגשוג, זאת בעוד שבשנה שעברה נפגעו מצניחה בביקוש בשל שיעורי הריבית הגבוהים.
אורי פריש, יזם-מייסד ב- CityR Group העוסקת בהשקעות בנדל"ן ובפיתוח תשתיות באזורי ביקוש בארה"ב, שופך אור על המגמות שעומדות מאחורי המספרים במשחק ההשקעות של ברקשייר: "די.אר. הורטון (D.R. Horton) החברה עליה בחר צוותו של באפט להשקיע, היא חברת הבנייה למגורים הגדולה ביותר בארה”ב: רק בשנת 2022 החברה מכרה מספר עצום של כ-83,000 דירות, כשלצורך קנה המידה, בשנת 2022 נרשמו במדינת ישראל כולה כ-67,000 התחלות בנייה. כשחקנית כל כך משמעותית, כולם מסתכלים על ביצועיה של חברת בניה זו כדי לקבל מושג לגבי המגמות העתידיות. בהקשר זה, החברה סיימה את הרבעון השני של 2023 בעלייה בהכנסות ובמכירות, אף שהרווח הנקי שלה ירד מכ-1.6 מיליארד דולר לכ-1.3, ירידת רווחיות שנובעת מהריבית, שעדיין גבוהה מאוד. בצד נתון זה, ציין מנכ”ל הורטון כי משך הבנייה הממוצע לדירה התקצר, מה שמאפשר לחברה לספק את הדירות מוקדם מהמתוכנן ולהיערך להגדלת ביקושים. המנכ”ל גם דיווח על התייצבות במחירים ולמעשה על הקטנה דה פקטו של החשש מפני העלאות ריבית משמעותיות בהמשך.
החברה השנייה שעניינה את באפט, לאנר (Lennar), היא החברה מספר שתיים בגודלה בשוק האמריקני, מיד אחרי די.אר. הורטון. אף שההכנסות בסגמנט המגורים שלה ירדו, המנכ”ל ויו”ר החברה ציין כי קוני הדירות התרגלו לסביבת הריבית הנוכחית ומגבירים ביקושים.
הנהלת לאנר לא חוששת מעליות נוספות של הריבית שייקרו את המשכנתאות, ולכן לא מצפה לחדשות רעות נוספות בהקשר זה, בהמשך הדרך. הקונים, מהצד השני, מצפים שבעתיד הנראה לעין הריביות ירדו, מה שיאפשר להם למחזר את המשכנתאות ולרשום רווחים. אם, תוך כדי תנועה, מחירי הדירות שרכשו יעלו, הם עשויים להרוויח אף יותר.
החברה השלישית בה השקיע באפט, אן.וי.אר (NVR), היא החברה הרביעית בגודלה בענף הבנייה למגורים בארה"ב, חברה צעירה יחסית המפעילה זרוע פיננסית – בנק למשכנתאות, עובדה שמספקת לה זווית ראייה רחבה יותר של מצב השוק. אף שתוצאותיה הכספיות לא היו מזהירות לאחרונה, ומחירי מרבית הדירות שלה רשמו ירידות, גם בקרב הנהלת חברה זו יש ציפייה שהפד (הבנק המרכזי האמריקאי) ירגיע את העלאות הריבית המכבידות, האינפלציה תיעצר והעתיד הנדל"ני יצבע וורוד.
אורי פריש מציין כי הנתונים מצביעים על מגמה ברורה - בעת הזו, חברות הבנייה לבתים פרטיים בארה"ב זוכות לעדנה ולעליית מחירים. יש לכך כמה סיבות. האחת היא שעליית הריבית גורמת לבעלי הבתים שמחזיקים במשכנתא בריבית קבועה "לשבת על הגדר" ולהימנע ממכירת הנכס, מכיוון שהחלפת בית בתקופה הנוכחית תייקר את המשכנתא באופן דרסטי לפיכך בתים חדשים היא האופציה של אלו הרוכשים בתים, ומזה נהנות החברות הבונות למגורים.
סיבה נוספת נעוצה בהיצע וביקוש: קיימים חסרים משמעותיים בהתחלות בנייה באזורי הביקוש- שהמרכזיים בהם הם פלורידה וטקסס, שם מלאי הקרקעות הזמין לבניה נמוך, ההגירה חיובית ומאסיבית, האוכלוסייה הצעירה צומחת בקצב מואץ, וחברות עם מלאי גדול שזמין לבניה זוכות לביקושים גדולים.
בנוסף, עליית מחירי השכירות בגלל האינפלציה דוחפת אנשים דווקא להעדיף לקנות בתים, כאשר משכנתא מוכרת למס, אבל שכירות לא נהנית לפי החוק המקומי מהטבה זו.
אורי פריש מציין שגם פעילותה של קבוצת סיטיאר מושפעת ממגמות אלו, והחברה ממקדת פעילותה בפיתוח תשתיות לשכונות מגורים של בתים צמודי קרקע ברי-השגה, שכונות חדשות, חכמות וירוקות המיועדות למעמד הביניים. לאור המחסור החריף בפתרונות דיור בר-השגה, תחום פיתוח התשתיות לשכונות מגורים נהנה מדחיפה ממוסדת. הבית הלבן שואף לסגור את פער אספקת הדיור בארה"ב תוך שנים בודדות, ולשם כך הוקצו משאבים רבים כגון סיוע פדרלי ברכישת בתים, הלוואות אטרקטיביות ומימון לרכשי הדירות. הנחת המוצא של הממשל היא כי תשתיות מפותחות ישפרו משמעותית את סביבת המחייה, יספקו נגישות למרכזי הערים, יזניקו אזורי תעסוקה אטרקטיביים וייצרו אלפי מקומות עבודה חדשים. מדיניות זו הביאה לכך שהרשויות המוניציפליות מעודדות יזמים באופן אקטיבי ומסייעות להם בהשלמת פרויקטים במהירות וביעילות על ידי הפניית תקציבים ייעודיים, מתן הטבות והקלות מס, מענקים, זירוז תהליכי הבניה בפועל וקיצור תהליכים בירוקרטים לחברות שבונות תשתיות אלה. בעיקר באזורים מתפתחים כמו טקסס, סגמנט פיתוח התשתיות מאפשר למשקיעים סביבה עסקית נוחה, כשהמדינה רואה במשקיעים וביזמים שותפים שלה לאינטרס ההצלחה, מעניקה להם רוח גבית ופועלת ביחד עם הרשויות המקומיות להסרת מכשולים בדרך להרמת פרויקטים חדשים בקנה מידה רחב.
