מדוע פינוי שדה דב אורך כ״כ הרבה שנים בזמן שאותו פרויקט בארה״ב לוקח שנתיים?
מדוע פינוי שדה דב אורך כ״כ הרבה שנים בזמן שאותו פרויקט בארה״ב לוקח שנתיים?
בשנים האחרונות משקיעים ישראלים קנו קרקעות חקלאיות להשקעה, בציפייה לקבל אישורים ולהתחיל לבנות, אולם נתקלו בסחבת בירוקרטית ומנהלית, תהליכים ארוכים ומייגעים שלרוב הובילו לשנים ארוכות של פינג פונג מול הרשויות השונות. לעומת זאת, בהשקעות נדל״ן בארה״ב המדינה תומכת במשקיעיה ורואה בהם שותפים לאינטרס ההצלחה, ופועלת כל הזמן לייעול תהליכים והסרת מכשולים.
את ההבדלים המשמעותיים בין ישראל לארה״ב ניתן לראות בעזרת השוואת 2 פרויקטים דומים: שדה דב בתל אביב ושדה תעופה בטקסס, שנרכש מתוך כוונה להקים במקומו שכונת מגורים.
סיפור פינוי שדה דב מוכר לכולם, ועדיין קשה לעכל את הסחבת בעניין הזה. תחילתו של הסיפור עוד בשנות ה-60׳, אבל בפועל תוכנית הפינוי והסבת הקרקע (צפי ל-16 אלף יחידות דיור ושטחי מסחר) החלה לקרום עור וגידים רק לפני 4 שנים, ועדיין המשקיעים לא רואים את האור בקצה המנהרה.
בתחילת שנות ה-80׳ הסכימו רוכשי הקרקעות לוותר על התשלום מהמדינה, לו היו זכאים, עבור השימוש בשדה התעופה, כשבתמורה המדינה התחייבה לפתח את האזור. 20 שנים ארוכות של המתנה עברו מאותה נקודת זמן, וכשכלום לא קרה תבעו בעלי הקרקעות את המדינה.
ב-2007 נחתם הסכם נוסף בו המדינה הצהירה רשמית על כוונתה לפנות את שדה התעופה. כתמריץ לפינוי העניקו בעלי הקרקע למדינה 50% מזכויותיהם. תאריך היעד לפינוי נקבע ליוני 2016, ואז הוא נדחה לאפריל 2017, והנה אנחנו בסוף שנת 2021 ועדיין לא אושרה תכנית סופית. פרטי הבירוקרטיה מייגעים: תכניות שהוגשו נתקלו בהתנגדויות ותביעות בשל מחלוקות על חלוקת הקרקע, אחוזי הבנייה, היטלי השבחה ועוד. הזמן חולף ובעלי הקרקע המקוריים עדיין לא נהנים מההשקעה שלהם. רחוק מכך.
כאירוע ״מראה״ לתכנית שדה דב, המשתרע על פני כ-1,300 דונם, ישנו סיפור השקעה דומה בצידו השני של כדור הארץ: שדה תעופה פעיל בצפון יוסטון טקסס, בעל שטח של 900 דונם, אותו רכשה לפני כשנתיים וחצי חברת ייעודית להשקעה בתשתיות, אשר הוקמה על ידי בעלי חברת CityR, חברת ייזום אמריקאית שעובדת עם משקיעים כשירים בארץ ובעולם. שם אושרה תכנית הבניה חודשים בודדים לאחר הרכישה, ועבודות הכנת הקרקע החלו בחלוף 12 חודשים בלבד מיום הרכישה. חצי שנה לאחר מכן, כבר פונה שדה התעופה והחלו עבודות הפיתוח בקרקע.
לאור הביקוש הגבוה ביוסטון לקרקעות מפותחות לבנייה, כבר בעת תחילת עבודות הפיתוח, מכרה החברה את הקרקע עם כל התוכניות המאושרות לחברה ציבורית גדולה. התכנית שאושרה כללה בניית מאות בתים פרטיים ועוד מאות דירות למגורים למעמד הפועלים, והיא אף זכתה לסיוע מטעם הרשויות במימון, כחלק מעידוד בניית שכונות מגורים באזור.
היעילות האמריקאית אל מול הסחבת הישראלית
הממשל האמריקאי מכיר בעובדה שסיוע למשקיעים ויזמים, משרת טוב יותר ומהר יותר את הכלכלה המקומית. כפועל יוצא מכך תהליכי הבירוקרטיה תכליתיים, מהירים ובאים לסייע למשקיע, ולא להקשות. בניגוד למצב בישראל, הרגולציה בתחום הנדל״ן בארה״ב מיטיבה עם משקיעים ויזמים ויוצרת הזדמנויות עסקיות.
התקנות האמריקאיות מכילות רשימת הנחיות מסודרת לשימוש בקרקע, לעומת התקנות בארץ המורכבות מרשימה סבוכה וארוכה של איסורים והגבלות. בנוסף, קיים בארה״ב מנגנון מסודר של בקרה ופיקוח על הרשויות, המאפשר התנהלות תקינה ומהירה, בעוד שבישראל הוא כלל לא קיים.
התהליכים בשוק המקומי שלנו לוקחים זמן רב והיזמים מתוסכלים מאוד. תכניות המוגשות למנהל בישראל, תקועות זמן רב מדיי בשלב האישורים ההתחלתי, והמשקיעים נקראים להתמודד עם בירוקרטיה סבוכה ואינספור ועדות ואישורים, ולעיתים עוברים חודשים ארוכים עד שתכנית הבניה זוכה לבחינה ראשונית. לשם השוואה, קבלת אישורים לבניית בית פרטי בארץ אורכת כשנה וחצי, בעוד שבארה״ב כ-90 יום בלבד.
שוק הנדל״ן בארה״ב הוא סביבה עסקית נוחה ובאזורים מתפתחים המקבלים רוח גבית וסיוע גם מהמדינה והממשל ההשקעה היא מאוד אטרקטיבית. משקיעים מישראל שיבחרו להשקיע בתשתיות נדל״ן בארה״ב, ייהנו מתהליך ידידותי, פשוט ויעיל, כשהם מותירים מאחור את הבירוקרטיה הישראלית המתישה. לא רק זאת, גם הדרך שלהם למימוש הרווח על ההשקעה מתקצר.
בעוד שחברת התשתיות של בעלי CityR קיבלה בתוך שנתיים היתר לבניית שכונת מגורים, על קרקע ששימשה עד לא מזמן שדה תעופה וכבר מכרה אותה לקבלן, בישראל בעלי הקרקעות של שדה דב לא מצליחים ליהנות מרכושם החוקי כבר קרוב ל-60 שנים.
