שוק הבתים הפרטיים להשכרה בארה"ב – השקעה ב"נכסים מניבים בעלי גידור טבעי מאינפלציה"
שוק הבתים הפרטיים להשכרה בארה"ב – השקעה ב"נכסים מניבים בעלי גידור טבעי מאינפלציה"
שוק הבתים פרטיים להשכרה הינו עצום בגודלו, ומספק תשואות שוטפות והגנה חזקה מאינפלציה; ״הסגמנט מציג מאפיינים חזקים של ביקוש קשיח והיצע מצומצם, לצד צפי לעלייה חדה בהכנסות השכירות״. כיצד ניתן להשקיע בו? ואיך הטכנולוגיה נכנסת לתמונה?
סביבת האינפלציה הגבוהה בעולם, שהרימה את ראשה בשנתיים האחרונות, מאתגרת את תחום ניהול ההשקעות. לכן, משקיעים לא מעטים פונים בשל כך להשקעות בנכסי נדל"ן ריאליים, בעלי 'גידור טבעי מאינפלציה', המציעים תשואות חיוביות ויציבות, שמשולבים עם תזרימי מזומנים חזקים ובפועל "חסינים ממיתון".
בכתבה זו נבקש להאיר זרקור אל שוק הדיור האמריקאי בכלל ועל שוק הבתים הפרטיים להשכרה (Single-Family Rentals, ובקיצור "SFR") בפרט, ואף לחדד את הסיבות המרכזיות לכדאיות ההשקעה בו.
לאחר מכן, נציג את גישת ההשקעה של פאגאיה השקעות (פאגאיה) בשוק ה-SFR, המשלבת בין טכנולוגית AI ייחודית ונוכחות פיזית בשטח (boots on the ground).
תיק נכסים בפיזור גדול
שוק הדיור למגורים בארה"ב הוא עצום, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האמריקאית, נכון לסוף שנת 2021, היקפו עמד על כ-125 מיליון משקי בית והוא הוערך בכ-36 טריליון דולר.
שוק הנדל"ן האמריקאי מחולק ל-2 סגמנטים, הראשון בתים פרטיים והשני הוא מגורים במתחמים (Multifamily), הכוללים לרוב מאות דירות החולקות מגוון שירותים משותפים. מבחינה כמותית, היקף שוק הבתים הפרטיים בארה"ב הוא מעל ל-2/3 משוק הנדל"ן למגורים ומוערך בשווי מצרפי של כ-28 טריליון דולר.
מתוך כל הבתים הפרטיים כ-17%, כלומר מעל 15 מיליון בתים, בשווי מצרפי של כ-5 טריליון דולר מושכרים ומהווים את שוק ה-SFR בארה"ב.
אולם, למרות ששוק הבתים הפרטיים גדול פי 2 משוק ה- Multifamily, כיום רובן המוחלט של השקעות הגופים המוסדיים מרוכזות בשוק המולטי, מדוע? נראה כי הדבר נובע בעיקר משיקולי נוחות של הגופים המוסדיים ועקב היכולת שלהם להשקיע סכומים גדולים בהשקעה בודדת, כלומר לרכוש מאות דירות בעסקה אחת.
כתוצאה מכך, נכון לסוף 2021, שיעור האחזקה המוסדית (העולמי) בשוק ה- Multifamily מוערך בכ-55%. מנגד, שיעור האחזקה המוסדית בשוק ה-SFR מזערי ועומד על כ-3% בלבד.
בעולם בו גופים מוסדיים מתחרים על כספי המשקיעים מחד, ומתקשים למצוא יעדי השקעה ראויים במונחי סיכון-תשואה מאידך, נדיר למצוא שוק כה עמוק ויחד עם זאת בעל שיעור כה נמוך של השתתפות גופים מוסדיים, כמו שוק ה-SFR.
נתון זה הופך את שוק ה-SFR ל״אוקיינוס כחול ורווי הזדמנויות למשקיעים״ ולאור גודלו העצום, גם הגדלת היקף ההשקעות המוסדיות בו, המתרחש ממש בימים אלה, לא צפויה להשפיע מהותית על התשואות בו.
עוד יתרון בולט נוסף למשקיעים נעוץ ביכולת להשיג בהשקעות SFR פיזור השקעה גיאוגרפי רחב משמעותית ביחס לחלופות של השקעה בנדל"ן מניב כגון מתחמי Multifamily, אשר מטבע הדברים מרוכזות בנכס בודד או במתחם של יחידות באזור גיאוגרפי ספציפי.
רמות מלאי נמוכות תומכות בהמשך עליית המחירים
שוק הדיור האמריקאי בכלל, ושוק הבתים הפרטיים בפרט, חווה בשנה וחצי האחרונות עליות מחירים חדות, כפי שמשתקף מנתוני מדד מחירי הבתים Case-Shiller.
ברם, על אף הידוק החגורה המוניטרית בארה"ב, שילוב התנאים המתקיימים כיום בשוק הבתים הפרטיים להשכרה מלמד ששוק זה עדיין מגלם הזדמנויות משמעותיות בייחוד בסביבה הכלכלית הנוכחית.
ראשית, שוק ה-SFR מצוי בגירעון היצע משמעותי, התומך בהמשך עליות מחירים בטווח הארוך ומגן על השוק מירידות בטווח הקצר, גם בעת הרעה כלכלית. רמות המלאי הנוכחיות עדיין נמוכות משמעותית מאלו בעת פרוץ המגפה וביחס לביקושים הנוכחיים, אשר לפי הערכות סוכנויות המשכנתאות הלאומיות בארה"ב, מגיע לכ-6 מיליון יחידות כיום.
שנית, הגירעון במלאי הבתים אף עשוי להעמיק בעתיד, לאור האטה מתמשכת בהתחלות הבנייה של בתים פרטיים.
3 צפייה בגלריה
הפער בין עלות הבעלות על בתים לעלות השכירות בארה"ב נמצאת בשיא היסטורי ודוחפת ביקושים גבוהים ועליות מחירים לשוק השכירות
(John Burns Real Estate Consulting Analysis; Data as of April 2022)
מנגד, למול הגירעון המתמשך, מתקיימת סביבת ביקוש חזקה וצומחת מבני דור המילניום, קבוצת הגיל הגדולה בארה"ב, המונה כיום מעל 70 מיליון איש, אשר מבקשת להקים משקי בית ויוצרת ביקושים גבוהים לבתים חדשים.
מעבר לתנאי הבסיס, גם שוק המשכנתאות בארה"ב תומך בביצועי שוק הדיור. לאחר עליות הערך שהתרחשו בשנים האחרונות, לווים רבים מחזיקים בהון עצמי משמעותי בבתים.
לפי נתוני הבנק המרכזי, כמחצית מהמשכנתאות בארה"ב הן "עשירות בהון עצמי", דהיינו ערך הבתים גבוה בלפחות 50% מגובה המשכנתא. בנוסף, בעלי בתים רבים נטלו משכנתאות בריביות נמוכות בשנים עברו, טרם העלאות הריבית.
השילוב הזה מתמרץ אותם להחזיר את המשכנתאות ומקטין מאוד את הכדאיות למכור את הבתים הקיימים, שכן רכישת בית חליפי תחייב נטילת משכנתא חדשה, יקרה בהרבה. התנאים החריגים הללו שומרים על יציבות שוק הדיור בארה"ב גם בתנאי משבר כלכלי.
יתרה מכך, בניגוד למצב ב-2008 (משבר הסאב-פריים), הסטנדרטים לחיתום משכנתאות בארה"ב כיום מחמירים במיוחד. ציון האשראי (Credit score) של הלווה הממוצע עומד על שיא של 751, לעומת ציון אשראי של 699 בשנתיים שלאחר המשבר הפיננסי. כשטווח הניקוד של הקרדיט סקור בארה"ב נע בין 300 ל-850.
אם לא די בכך, הנפקת משכנתאות עבור לווים עם ציון אשראי מעל 720 מהווה 81% מהשוק, נכון לסוף המחצית הראשונה של 2022, לעומת 52% טרום המשבר, לפי נתוני הבנק המרכזי האמריקאי. משכנתאות סאב-פריים ללווים עם דירוג אשראי נמוך כבר אינן קיימות והבנקים דורשים הון עצמי גבוה יחסית מכל לווה.
בשורה התחתונה השילוב של הדברים משמר את יציבות השוק וצפוי להגן מפני ירידות מחירי הבתים.
פער היסטורי בין עלות רכישת בית לעלות השכירות עליו
בשנים האחרונות התשואות למשקיעים בשוק הדיור נבעו בעיקר מעליית מחירי הבתים. כעת, מנוע התשואות העתידי העיקרי צפוי להיות עליית דמי השכירות השוטפים.
הסיבה לכך היא שלאור עליות מחירי הבתים והריביות על המשכנתאות, נוצר פער היסטורי בין עלות רכישת בית (תשלום חודשי למשכנתא ממוצעת ועלויות אחזקה נוספות) לעלות השכירות שלו. כתוצאה מכך, ביקוש רב מופנה לשוק השכירות והמחירים בו עולים בחדות.
על פי תחזית של גוף המחקר ג'ון בארנס (John Burns) מיוני השנה, תשואות השכירות צריכות לעלות ב-34% על פני ארבע השנים הקרובות ברחבי ארה"ב, על מנת ליישר קו עם העלייה במחירי הנכסים.
3 צפייה בגלריה
התחלות הבנייה בארה"ב בגירעון עמוק ומתמשך ביחס לצרכי הדיור ויוצרות תנאים להמשך עליות מחירים בעתיד
( Annual housing starts from US Census Bureau of July 2022)
יתרון נוסף בהשקעה בנכסי נדל"ן, ובפרט בתים פרטיים להשכרה, הוא היותם נכסים ריאליים, שמהווים גידור מובנה מפני אינפלציה.
לאורך עשרות שנים נתוני הבנק המרכזי האמריקאי מראים שמחירי הדיור והאינפלציה נוטים לנוע במקביל, כלומר, כשהאינפלציה עולה, גם מחירי הנדל"ן עולים.
אינפלציה בדרך כלל מביאה לעלייה בשכר (כדי לפצות על עליות המחירים), ועליות השכר מגדילות את תקציב משק הבית לרכישה ולהשכרה של דיור. לכן נכסי SFR מספקים הגנה מעצם עליית המחירים ומאפשרים הנבת תשואה גבוה יותר משכירות לאורך ציר הזמן. סיבה נוספת שנכסי נדל"ן למגורים מהווים גידור מיטבי מפני אינפלציה נובעת מכך שדמי השכירות בארה"ב מהווים יותר מ-30% ממשקל מדד המחירים לצרכן".
פאגאיה שוזרת את יכולותיה הטכנולוגיות לאורך כל תהליך ההשקעה
פאגאיה מציעה גישה חדשנית להשקעה ב-SFR לקרנות שבניהולה ולאחרונה השיקה קרן ריט נוספת (שנייה), המשקיעה בשוק זה. זאת באמצעות המודל הטכנולוגי שפיתחה פאגאיה טכנולוגיות, שנועד לזהות אזורים שאמורים להניב תשואות עודפות על פני אזורים אחרים.
פאגאיה פועלת בשוק ה-SFR מכיוון שבניגוד לתפיסה המוסדית המקובלת להשקיע בהיקפים גדולים בעסקאות בודדות, כפי שמאפשר שוק המולטי, היא מזהה את השווקים בהם מתקיימות הזדמנויות ומפתחת את הטכנולוגיה המתאימה להשקעה בהם.
הטכנולוגיה באמצעותה פאגאיה פועלת בשוק ה-SFR מאפשרת לה להשקיע ברמת הנכס (הבית) הבודד, בעזרת זיהוי אזורי מיקוד פרטניים בהם קיים פוטנציאל תשואה גבוה וקושי לשחקנים המסורתיים להתנהל, ושם היא פועלת במטרה למקסם את יכולותיה בהשקעות בהם. תהליך ההשקעה במסגרת הקרנות שבניהול פאגאיה מהווה שינוי פרדיגמטי בהשוואה לתהליך ההשקעה המסורתי - הן באופן שבו מוערכים הנכסים הפוטנציאליים לרכישה והן באופן שבו נרכשים הנכסים בפועל.
החברה למעשה שוזרת את יכולותיה הטכנולוגיות לאורך כל תהליך ההשקעה. התהליך מתבסס על מודלים סטטיסטיים מורכבים מבוססי-למידת מכונה שפותחו על ידי פאגאיה טכנולוגיות וכן על יתרון בניתוח נתונים, אשר נגזר מהיכולת להשתמש באחד ממערכי הנתונים המקיפים ביותר על אשראי צרכני בארה"ב, שוק בו פועלת החברה מאז הקמתה ומקיימת בו מערך שותפויות ומידע משמעותי ומקיף.
כך למשל, תהליך רכישת נכסים בפאגאיה מאפשר ניתוח פרטני בהיקפים עצומים של בתים פרטיים להשכרה עד לרמת המיקוד והנכס הבודד. פאגאיה בחנה בשנה וחצי האחרונות מעל 125 אלף נכסים בארה"ב ורכשה לבסוף אלפים בודדים. תהליכי סינון כה מקיפים דורשים טכנולוגיה מתאימה.
הטכנולוגיה המדוברת משולבת בו זמנית ביחד עם "רגליים-על-הקרקע" (Boots-on-the-Ground), כלומר - צוותים תפעוליים מקומיים המבצעים את רכישות, שיפוץ ותחזוקת הנכסים באזורים המזוהים לרכישה.
בנוסף, החברה פועלת למקסם גביית דמי שכירות באמצעות בחירת השוכרים, בעזרת שימוש במודל בחינת סיכון האשראי הצרכני הטכנולוגי שבנתה, המשמש גם את הקרנות בניהולה בתחום האשראי הצרכני בארה"ב.
לסיכום, בעזרת השילוב הייחודי שנוצר בין תנאי שוק ה-SFR לטכנולוגיות המדוברות, פאגאיה מעצימה את היתרון שלה הן בזיהוי שווקים המגלמים פוטנציאל תשואה גבוה והן במקסום קבלת ההחלטות ההשקעתית באמצעות היכולות הטכנולוגיות.
פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. חברת פאגאיה טכנולוגיות בע"מ היא חברה המאוגדת בישראל שמניותיה רשומות למסחר בבורסת הנאסד"ק בארה"ב. הקרנות מקבוצת פאגאיה המוזכרות בפרסום זה מיועדות למשקיעים כשירים ישראלים לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ועד 35 ניצעים לא כשירים בכל תקופה של 12 חודשים עוקבים ואינה מוצעת לציבור או מיועדת בו. האמור בכתבה זו מובא למטרות אינפורמטיביות וכולל מידע אודות הקרנות המנוהלות על ידי פאגאיה באופן חלקי ואינו מהווה "ייעוץ השקעות" או "שיווק השקעות" כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הייעוץ") ו/או מהווים תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. קרנות פאגאיה, השותף הכללי בה ומנהל ההשקעות אינם בעלי רישיון שיווק השקעות לפי חוק הייעוץ. אין באמור משום הבטחת תשואה ואין לראות בו כהמלצה ו/או תחליף לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכו') המתחשב בנתונים המיוחדים של כל משקיע. אין בפרסום זה כדי ליצור התחייבות או אחריות כלשהי של הקרן ו/או מי מטעמה, או של קבוצת פאגאיה כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו.
