פינוי-בינוי במסלול רשויות: המקום בו האינטרסים של הדיירים, הרשויות והיזמים נפגשים
פינוי-בינוי במסלול רשויות: המקום בו האינטרסים של הדיירים, הרשויות והיזמים נפגשים
לאחרונה יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי מקודמים במסגרת "מסלול רשויות" – מהי משמעות המסלול עבורכם הדיירים, מה חשוב לדעת ומי דואג לצרכים שלכם בתהליך?
תחום ההתחדשות העירונית סובל כבר שנים מהשלכותיה של אי היציבות השלטונית, אשר הובילו לשינויי מדיניות תכופים, ללוחות זמנים ארוכים ולאי ודאות כללית. על רקע זה, בולט לחיוב מסלול הרשויות, שהינו יוזמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף הרשויות המקומיות לטובת קידום מתחמי פינוי-בינוי.
במסגרת מסלול זה מגדירות הרשויות את המתחמים האסטרטגיים והמועדפים לפינוי-בינוי, כאשר שלב התכנון הראשוני במתחמים אלו – כלומר, שלב הכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר) - מנוהל על ידי הרשות להתחדשות עירונית והעירייה, לרוב במסגרת המינהלות להתחדשות עירונית, ומתבצע על ידי אנשי מקצוע מטעמן ובתיקצוב של משרד הבינוי והשיכון.
הדבר אמנם מקנה יתרון גדול בזירוז התהליך ובהורדת חסמים, אך עדיין מייצר סיכון שהתוכנית תקודם מבלי שיילקחו בחשבון חלק מהפרמטרים הכלכליים, הסביבתיים או אחרים שעשויים להשליך על ישימותה והוצאתה אל הפועל.
"מסלול רשויות הוא ברכה לפרויקט רק אם כל הגורמים בתהליך משלבים ידיים ומחויבים להצלחתו", אומר רן גבר, מנכ”ל משותף ובעלים של קבוצת MnG, חברה יזמית מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר נבחרה ע"י בעלי דירות במספר רב של מתחמים, כדי ליזום ולקדם פרויקטי התחדשות עירונית, חלקם גם במסלולי רשויות. "יש כאן אור ירוק ברור של הרשויות לכך שהמתחם נמצא בעדיפות גבוהה להתחדשות עירונית, כעת נותר לוודא כי התכנון נעשה בצורה נכונה ושקופה מול בעלי הדירות ולוקח בחשבון את הצרכים והאילוצים שלהם, כמו גם את האילוצים הכלכליים, ההנדסיים והלוגיסטיים של הפרויקט עצמו".
נעמדים על הרגליים האחוריות לטובת האינטרסים המשותפים
אם כך, מהו בעצם השלב הנכון לשלב יזמים בפרויקטים אלו? התשובה כרגיל מורכבת. הרשויות מתמודדות כבר שנים עם כניסתם של "מאעכרים" ו"קבלני חתימות" לתחום ההתחדשות העירונית שנוטה לעיתים להיות פרוץ. יחד עם זאת, במצב בו ישכילו הדיירים להתאגד כבר בשלבים הראשונים ולבחור יזם רציני וראוי, עם ניסיון בפעילות מול הרשויות ובפרויקטים מסוג זה, הדבר יאפשר להם להיות מיוצגים בתהליך באמצעות אנשי המקצוע של היזם ולמנוע מצב של התקדמות תכנונית ללא מתן תשומת לב מספקת לצורכי הדיירים ולצרכים כלכליים שעשויים למנוע בסופו של דבר את קיומו של הפרויקט.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אף השכילה לזהות את הצורך בשילוב היזמים בשלבים הראשוניים של תכנון הפרויקטים ובשל כך הוציאה מזכר המאפשר לשלב יזמים אשר חתומים ומייצגים לפחות 50% מהדיירים במתחם כלשהו, ואת אנשי המקצוע מטעמם, בתהליכי התכנון של הפרויקטים, וזאת מתוך ההבנה כי "לגורמים אלו אינטרס ברור במימוש הפרויקט ולפיכך יש ערך אסטרטגי ופרקטי בשיתופם בתהליך התכנון. סביר שיזם שחתם על הסכמי התחדשות עירונית עם אחוז משמעותי מבעלי הזכויות במתחם, צבר ידע לגבי התנהלות השוק והעדפות התושבים, ואף יש לו תובנות מעשיות להשלכות היישומיות של החלטות תכנוניות...", בלשון המזכר.
"צריך כמובן לפגוש גם את האינטרסים של הרשויות", אומר גבר, "חידוש פני העיר והתשתיות, הכנסות מארנונה, שטחי מסחר, מבני ציבור ויתר מטלות ציבוריות ועוד. אבל מנגד, צריך גם להבטיח שהדיירים יזכו למתחם מגורים שהם באמת ירצו לחיות בו ושכמובן תהיה היתכנות כלכלית להוצאתו אל הפועל, בהיבט הזה אנו בזהות אינטרסים מלאה עם הדיירים".
באחד הפרויקטים אותם מלווה קבוצת MnG מתחילת תהליכי התכנון במסלול רשויות, תכננה הרשות להכליל אלפי מטרים ציבוריים לטובת בית ספר מתחת לבנייני המגורים. לדברי נציג הדיירים במתחם: "ללא ההתערבות של MnG התכנון להקמת בית הספר היה יוצא לפועל ופוגע משמעותית בסיכויי הפרויקט להתקדם עקב התנגדות דיירי המתחם, אבל האדריכל, השמאי ואנשי המקצוע מטעם היזם השתתפו בתהליך, נעמדו על הרגליים האחוריות ונאבקו לייצג אותנו, ובסופו של דבר התכנון השתנה לשביעות רצוננו ולטובת הפרויקט".
בפרויקט נוסף, על ציר הרכבת הקלה, הרשות תכננה את כמות החניות בהתאם לתקן של 0.75 חניות לכל דירה (קרי 75 חניות לכל 100 דירות חדשות), דבר אשר בוודאות היה גורם לבעיית חניה באזור כיוון שלא היה מאפשר לספק חניות לרבע מהדירות החדשות. צוות היועצים של היזמים מקבוצת MnG שליווה את הליך התכנון, גיבש חוות דעת מקצועית שהראתה כי בשלב שבו הפרויקט יאוכלס, שגרת היומיום עדיין תצריך רכב אחד לפחות לכל משפחה, בייחוד נוכח אי הודאות באשר לפעילות הרכבת בפועל, האם תעבוד בסופי השבוע וכדומה. הרשות השתכנעה והגדילה את תקן החניה לפרויקט בהתאם.
"בכל פרויקט מסלול רשויות בו נבחרנו על ידי בעלי הדירות, אנחנו נותנים את ההתייחסות וההערות שלנו ומהווים מכפיל כוח משמעותי בהכוונת התכנון למקום שלוקח בחשבון לא רק את האינטרסים העירוניים אלא גם את הצרכים והרצונות של בעלי הדירות וכמובן את ההיבטים הכלכליים", אומר עופר מרקוביץ', מנכ"ל משותף ובעלים של קבוצת MnG, "בסופו של דבר צריך את הפרקטיקה והניסיון של היזם. יש פער מאוד גדול בין כמות הפרויקטים בהתחדשות עירונית שבהם אושרה תב"ע חדשה, לבין כמות הפרויקטים שבאמת יצאו לפועל. זה נובע לרוב מהיעדר כלכליות או מתכנון שלא לוקח בחשבון פרמטרים ואילוצים מסוימים הקשורים למורכבות הקיימת גם כך במתחם, כמו אופי הבינוי הקיים או הדינמיקה של בעלי הדירות, וזו בדיוק נקודת המבט שאותה מוסיף היזם לתהליך".
המפתח לתהליך מוצלח
בין הפרויקטים הרבים אותם יוזמת קבוצת MnG אשר, כאמור, חלקם מקודמים במסלול רשויות, הצטרפה MnG לתהליך התכנון גם בפרויקט באור יהודה. "אור יהודה היא דוגמה מצוינת לעיר שחרטה את ההתחדשות העירונית על דגלה ומקדמת פרויקט משמעותי מאוד במסלול רשויות", מספר ירון זיו, סמנכ"ל הפרויקטים ב-MnG. "בפרויקט שאנחנו מקדמים בעיר, הדיירים הביעו בנו אמון בשלב מוקדם של התהליך וחתמו איתנו על הסכמים, דבר אשר איפשר לנו לייצג אותם עם אנשי מקצוע מטעמנו בכל שלבי התכנון מתחילת התהליך. הרשות והמנהלת עובדות שם בצורה מאוד מסודרת, שקופה וברורה לדיירים, ואנחנו מקיימים פגישות תדירות בכדי לוודא שכל הגורמים מקבלים מענה ראוי לצרכיהם ולטובת הפרויקט. שיתוף הפעולה הנרקם בין הרשויות ליזמים הוא המפתח למיקסום היתרונות של מסלול הרשויות, וחלק מהמומחיות של היזם, בעיקר בתהליך של מסלול רשויות, הוא לדעת לשלב ידיים ולעבוד בשיתוף פעולה מלא עם הרשות תוך התחשבות בצרכים של כל הצדדים".
"לכן חשוב הניסיון הספציפי של היזם במסלול רשויות: האם יש לו פרויקטים נוספים מסוג זה? האם הוא הצליח כבר לקדם, להשפיע, לשנות, לוודא שהאינטרסים של הדיירים נשמרים?" מוסיף גבר. "התחדשות עירונית, בניגוד ליזמות קונבנציונלית, עוסקת באנשים, לא רק בקרקע. ולכן נדרשים תקשורת, יחסי אמון, שקיפות, זמינות ופתיחות, שנמצאים אצלנו גבוה מאוד בסולם הערכים של החברה, גם בעבודה מול הדיירים, וגם מול הרשויות והמנהלות העירוניות". מסכם מרקוביץ'.
