הערים שהמדינה שכחה – וההבטחה הנדלנית הגלומה בהן
הערים שהמדינה שכחה – וההבטחה הנדלנית הגלומה בהן
מחוץ למרכזי האוכלוסין הגדולים של ישראל נמצאות כמה ערים בעלות פוטנציאל חלומי, ובראשן טבריה. איך מנתקים את תלותן של הערים הללו במטרופולינים הגדולות, ועד כמה להתחדשות העירונית תפקיד משמעותי בכך? גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, מסביר
על רקע מחירי הדירות המאמירים ומצוקת הדיור של השנים האחרונות, רבות מדובר בעולמות התכנון והנדל"ן על "קירוב הפריפריה למרכז". הביטוי השגור הזה מבטא את השאיפה הרווחת לספק שוויון הזדמנויות חברתי וכלכלי לתושבי הערים המרוחקות ממרכז הארץ, בהן עשרות אלפי ישראלים שבוחרים לעזוב את אזורי הביקוש בשל יוקר המחיה והדיור.
בפרקטיקה, הדבר מתבטא בעיקר בסלילת כבישים מהירים ובפיתוח תשתיות תחבורה במיליארדי שקלים, כדי שתושבי הפריפריה – מבאר שבע, אופקים, נתיבות, שדרות ודימונה בדרום, ועד טבריה, צפת, נהריה וקרית שמונה בצפון – יוכלו להגיע ביתר קלות למוקדי העסקים, המסחר והתעסוקה, שרובם ממוקמים הרחק במרכזי המטרופולינים.
אלא שבאחרונה החלו להישמע קולות אחרים, המפקפקים בצורך לקרב את הפריפריה למרכז, ותחת זאת קוראים להפוך את ערי הספר למרכזים אורבניים עצמאיים בזכות עצמם. "לכל אזור בארץ יש חיים משלו, אופי משלו וייחוד משלו. כיוון המחשבה של הממשלה והרשויות המקומיות צריך להיות הפיכת הערים הבולטות בפריפריה למטרופולינים בפני עצמם", אומר גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, המתמחה בייזום מתחמי פינוי בינוי גדולים וביצוע של פרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ.
לדבריו, "פיתוח מטרופולינים חזקות בדרום ובצפון הארץ הוא תנאי הכרחי למיצוי הפוטנציאל האדיר הטמון בערים המרוחקות. פיתוח כזה צריך לכלול שיפור משמעותי בשירותי החינוך, תרבות הפנאי, שירותי הבריאות, משיכת תעשייה וקידום מוקדי תעסוקה. רק כך תיווצר צמיחה כלכלית ועלייה ברמת החיים בצפון ובדרום, שמצד אחד יעצימו את התושבים המקומיים, ומצד שני ימשכו לאזור תושבים חדשים".
איך ניתן לעשות את זה?
"על המדינה להשקיע לא רק בהטבות מס, בכבישים ובמחלפים, אלא בתשתיות חינוך עם בתי ספר מובילים, מוסדות להשכלה גבוהה, מרכזי תרבות וספורט ורפואה מהשורה הראשונה. כל זה, לצד תשתיות פיזיות שיאפשרו לפתח את הכלכלה המקומית, כמו סיבים אופטיים, מרכזי פיתוח, מרכזי היי־טק ומרכזי הכשרה למקצועות מבוקשים.
"כשתושבי הדרום והצפון יחיו בערים מובילות, מתקדמות וחדשניות, הם לא ימצאו עצמם מבלים שעות בכבישים בדרך לעבודה במרכז הארץ. המציאות מבחינתם תיראה אחרת לחלוטין. הם יפסיקו 'לחלום על המרכז' ויראו בערים שלהם בית שמספק להם הכל – הזדמנויות פרנסה, בילוי ופנאי וגם חיי קהילה תוססים".
כינרת של מי?
טבריה היא דוגמה לעיר שבמובנים רבים נשכחה מאחור ואינה ממצה את הפוטנציאל האדיר הטמון בה. כך למשל, העיר היחידה השוכנת על גדת הכינרת, על 50 אלף תושביה, אינה חלק ממטרופולין חיפה – המטרופולין היחידה בצפון הארץ, הכולל את מחוז חיפה ומחוז צפון ומונה מעל ל-100 יישובים, בהם כאלה המרוחקים מגרעינו הפנימי דוגמת יקנעם, טמרה וכרמיאל.
"גבולות המטרופולין השלישית בגודלה בישראל מעידים היטב על סדרי העדיפויות של המדינה, שמבחינתה הצפון מתחיל ומסתיים בחיפה", אומר גולדשטיין. "ערים ותיקות אחרות דוגמת טבריה, בית שאן, קרית שמונה ונהריה נופלות בין הכיסאות
בינתיים, התוכניות לפיתוחן של ערי הפריפריה אכן צנועות למדי, וכוללות בעיקר תוספת דירות למגורים. כך למשל בטבריה אושרה תוכנית מתאר חדשה ב-2009, שעל פיה היא עתידה להפוך לעיר נפה בת 60 אלף תושבים, עם תוספת של 11 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-3,600 דירות בשכונות העיליות של העיר. כמו כן כוללת התוכנית הקצאת 320 דונמים למוסדות ציבור.
גולדשטיין לא ממש מתרשם מהתוכניות האלה: "במקום לייצר מטרופולין חזקה ולהנגיש לתושביה את נפלאות הסטארט-אפ ניישן, נראה שתושבי טבריה ימשיכו להסתמך על מטרופולין חיפה וגוש דן ולשאת אליהם עיניים".
איזה תפקיד יש להתחדשות העירונית בניתוק התלות בין הפריפריה למטרופולינים?
"להתחדשות העירונית בכלל, ובפרט לפרויקטים מתחמיים גדולים, יש תפקיד חשוב ביותר בחיזוק הפריפריה – משיפור איכות החיים והבאת סטנדרט מגורים מתקדם לתושבים הקיימים, דרך משיכת אוכלוסיות חדשות וחזקות ועד יצירת תשתית עירונית של מוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי.
"לנו היזמים יש רצון לבנות ולחדש את הפריפריה, והיעדר הכלכליות לצד החשש מחוסר היכולת למשוך אוכלוסיות חדשות בהיקפים גדולים, מרתיעים אותנו. כיום, המכפיל בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה נמוך מדי, וצריך להעמיד אותו על 1:7 לכל הפחות כדי לייצר כלכליות לפרויקטים. זה אומר שאם הורסים 500 דירות ישנות במתחם מגורים, צריך לאפשר לנו לבנות 3,500 יחידות דיור חדשות.
"בנוסף למכפיל, על מנת להצליח לשווק כמות גדולה של יחידות דיור, חייבים לייצר ביקושים ולמשוך לערים המרוחקות קהלים חדשים. בטבריה למשל מדברים על בניית 11 אלף יחידות דיור חדשות, אבל זה יקרה רק אם טבריה כעיר תדע לספק לתושבים החדשים את כלל הצרכים שלהם באופן עצמאי ולא תסתמך רק על מציאת פתרון תחבורתי מהיר לאזור המרכז.
"המחשבה צריכה להיות כיצד לייצר ביקוש אמיתי של קהלים המעוניינים לגור בערים המרוחקות וליהנות מאיכות החיים שיש להן להציע, ולא ביקוש הנובע ממצוקה למי שידו אינה משגת אל מול מחירי הדירות הגבוהים באזור המרכז.
"אנחנו בקבוצת אבני דרך מאמינים שתחום הנדל"ן מהווה מפתח לצמיחה כלכלית עבור אלפי משפחות בישראל", מסכם גולדשטיין. ביסוס של ערים חזקות בדרום ובצפון הארץ יספקו הזדמנות לזוגות צעירים ולמשפחות עם ילדים, לרכוש בית מבלי לוותר על איכות החיים אליה הורגלו במרכז, וגם יאפשר להם ליהנות מפוטנציאל משמעותי לעליית ערך ולהתבססות כלכלית".
