בשוק הנדל"ן בארה"ב מסתגלים למציאות החדשה – ולהזדמנויות שמציעה
בשוק הנדל"ן בארה"ב מסתגלים למציאות החדשה – ולהזדמנויות שמציעה
התייבשות מקורות נזילות, קשיי תזרים והכבדת עלויות חוב הם רק חלק מהאתגרים שמגבירים את הלחץ בשוק הנדל"ן בארה"ב, שכבר החל להגיב בירידת מחירים אל מול הזינוק בריבית. במחלקת ההשקעות של פרופימקס, מזהים כי בסביבה שנוצרה, לצד האתגרים המימוניים, מופיעות הזדמנויות המגלמות פוטנציאל להשיא תשואות עודפות למשקיעים.
אוסף של נתונים שהצטברו בשוק הנדל"ן בארה"ב מתחברים לכדי תמונה ברורה: ערכי הנכסים בנסיגה. לאחר צניחה בהיקף העסקות, שהתבטאה בהתמתנות עליית מחירים, אפשר לזהות לאחרונה סימנים לירידת מחירים, לראשונה מאז 2012, כך עולה מהעדכון האחרון של מדד Case-Shiller, העוקב אחר מחירי הבתים ב-20 המחוזות הגדולים בארה"ב.
למעשה, תיקון כלפי מטה בשוק הנדל"ן היה שלב צפוי וכמעט בלתי-נמנע לאחר שהבנק הפדרלי החל בסדרת העלאות ריבית חדות ומהירות, שדחפו את הריבית לרמה הגבוהה ביותר שביקרה בה מאז 2001 (5.5% בטווח העליון). לרוכשי דירות, עליה זו גררה התייקרות בהחזר המשכנתאות, כלי המימון העיקר בעסקות נדל"ן, שהקטינה את כוח הקנייה ודחקה רבים מהם, לפחות לעת עתה, אל מחוץ לשוק הבעלות.
אולם השינוי המהיר בסביבת הריבית, ובאקלים המאקרו-כלכלי בכלל, מכביד ביתר שאת גם על חברות, משקיעים ובעלי נכסים שנטלו במהלך השנים הלוואות לצרכי מינוף, חלקן ללא כל תקרות הגנה, ונאלצים כעת להתמודד עם זינוק בעלויות תחזוקת החוב, לצד התייבשות מקורות הנזילות.
"תכניות עסקיות שנכתבו לפני שנה כבר לא בהכרח מתכתבות עם המציאות הכלכלית
החדשה"
קשיי תזרים ועלויות חוב כבדות הם רק חלק מהאתגרים שמכבידים כעת על השחקנים בשוק הנדל"ן הגלובלי. "מנהלים ומשקיעים שביססו את התוכניות העסקיות שלהם על סמך המשך סביבת ריבית אפסית, נקלעו לאחרונה לקשיים ואתגרים שלא נלקחו בחשבון, כך שהם מתהלכים כעת על חבל דק ואפשר להעריך שחלקם לא יצליחו להישאר יציבים לאורך זמן", מציין אייל ברטוב, מנהל מחלקת ההשקעות בפרופימקס, הפעילה כבר למעלה מרבע מאה בהשקעות נדל"ן מחוץ לישראל ומאפשרת למשקיעים כשירים להצטרף אליה להשקעות שמבצעת יחד עם שותפיה האסטרטגיים.
עדות לעומק המשבר ומצוקת הנזילות עליהם מצביע ברטוב, משתקפים היטב בדו"ח שפורסם לאחרונה ב'בלומברג' ומצביע על חובות במצוקה שנערמים בשוק הנדל"ן הגלובלי בקצב המהיר ביותר מאז המשבר הפיננסי הגלובלי ב-2008 (Global Financial Crisis - GFC).
אלא שמגמות אלה מתארות למעשה רק חלק מהתמונה. משברי עבר מלמדים שלצד האתגרים והסיכונים שאורבים, עתות אלה מזמנות גם לא מעט הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד, כאלה שבהסתכלות היסטורית הניבו ברובן את התשואות הגבוהות ביותר. במילים אחרות, בשוק הנדל"ן הצרות של האחד, עשויות להתברר כהזדמנות של האחר.
"ים שקט מעולם לא יצר ימאי מיומן"
ברטוב מסביר כי "לאורך כל משברי העבר ראינו שמנהלים מנוסים ומיומנים, שהשכילו להכיר במציאות החדשה ולהגיב בחוכמה להזדמנויות שזימנה - קצרו את הפירות". דבריו נשענים על העובדה כי פרופימקס, למודת הניסיון, צלחה רצף של נקודות משבר בכלכלה העולמית, בין השאר, פקיעת בועת הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי העולמי ב-2008. "התשואות הגבוהות ביותר שהנבנו למשקיעים היו מתוך עסקות שבוצעו במהלך תקופות שפל ומשבר, זו אמנם תקופה שבה לעיתים משקיעים חוששים להשקיע, אבל לרוב השקעה בתקופת משבר, באופן אחראי, עם גוף מנוסה ומימון ארוך טווח, עשויה להתברר כהזדמנות מצוינת".
צליחת המשוכות לאורך השנים, כך לפי ברטוב, תרמה באופן משמעותי גם לשדרוג וחידוד מדיניות ואסטרטגיית ההשקעה הייחודית של פרופימקס, זאת לצד הקדשת משאבים רבים לאיתור וטיפוח רשת קשרים עם שותפים מקומיים עתירי ניסיון ובעלי התמחות בסגמנטים ספציפיים בשוקי היעד בעולם, שעם חלקם משקיעה פרופימקס יד ביד כבר למעלה משני עשורים.
למעשה, אותן נקודות משבר עליהן מצביע ברטוב היו גם רגעי מבחן שחידדו את פערי הביצועים בין מנהלים עתירי ידע וניסיון, לכל השאר. "במהלך העשור האחרון נהנו מנהלים ומשקיעים מגאות חסרת תקדים שדחפה את שוק הנדל"ן הגלובלי לשיאים חדשים, כנגזרת ישירה של סביבת ריבית אפסית. זו יצרה בדרך גם מצג שווא באשר לאיכויות וכישורי המנהלים השונים, אולם תקופה זו תחדד את הפערים ותהווה נקודת מבחן עבור כל המנהלים, בעיקר מי מבין אלו מסוגל לנווט בסביבה כלכלית ומימונית מורכבת, לשמור על האינטרסים של המשקיעים ולנצל את המצב בשוק על-מנת לרכוש נכסים שיניבו למשקיעים תשואות עודפות".
ביחס לדינמיקה שנוצרה בשוק, מסביר ברטוב, כי עדיין אין מפגש רצונות מלא בין קונים ומוכרים, בעיקר בשל העובדה שהאחרונים טרם עיכלו את רצף השינויים שנרקמו בשוק. "להערכתי, לא ייקח הרבה זמן עד שבעלי הנכסים יפנימו שתנאי השוק והמימון השתנו מהותית ואז הם ייאלצו להתאים את המחירים לסביבה החדשה. עבורנו, יחד השותפים המקומיים שלנו, זו עשויה להיות הזדמנות נהדרת להשקיע בנכסים איכותיים שמגלמים פוטנציאל השבחה משמעותי במחירים שלא ראינו בשנים האחרונות".
ברטוב מסביר כי בפרופימקס נוקטים בגישה של שמירת רזרבות של הון שיאפשרו במקרים מסויימים לסייע, אם יידרשו לכך, להשקעות קיימות שייקלעו למצוקה, על מנת לצלוח את תקופת המשבר ולהמתין לתיזמון הנכון. במקביל, בדומה לקרנות המובילות בעולם, הקרן הנוכחית של פרופימקס מחזיקה בהון זמין להשקעה (Dry Powder), שמאפשר גמישות ויכולת תגובה זריזה לניצול הזדמנויות בשוק, לרבות אלו שיגיעו מבעלי נכסים שיימצאו תחת לחץ פיננסי וייאלצו לממש נכסים.
אלא שאותן יכולות, כאמור, כרוכות במקצועיות, קשרים עסקיים וכישורים ייחודיים. "בצניעות ובביטחון אני יכול לומר שהשגנו את הכישורים האלו לאורך עשרות שנים של ניסיון והתמקצעות בהשקעות נדל"ן גלובליות. התמודדנו וצלחנו רגעי שפל, רקמנו וחיזקנו שיתופי פעולה עם המנהלים המובילים בעולם ויש לנו היום את כל הכלים, הניסיון והידע כדי לנצל את שעת הכושר על-מנת להרכיב פורטפוליו נכסים עשיר ואיכותי".
את ההזדמנויות אליהן מכוון ברטוב מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne, שהושקה השנה ומיועדת למשקיעים כשירים. הקרן השישית צפויה לבצע את מרבית השקעותיה במהלך השנתיים הקרובות, תקופה שעל-פי הערכות צפויה כאמור לזמן היצע של הזדמנויות השקעה מעניינות, נוכח המורכבות בתנאי השוק ואי-הוודאות האופפת את הסביבה הכלכלית הגלובלית.
בפרופימקס מדגישים כי עבור משקיעים כשירים ישנה חשיבות להתחייבות לקרן מוקדם ככל הניתן, זאת נוכח העובדה כי דווקא רמת אי-הוודאות הגבוהה בשוק היא זו שמזמנת הזדמנויות השקעה ייחודיות, אותן צפויה הקרן לנצל באמצעות ההון שיגויס כבר בשלבים מוקדמים. כמו-כן, כאשר ההקרן השישית שגייסה סכום משמעותי בזמן קצר תסיים את תקופת הגיוס שלה, תיסגר האפשרות של משקיעים שטרם עשו זאת, להתחייב להשקעה בקרן ולקחת חלק בהזדמנויות ההשקעה המעניינות שצפויות בשנים הקרובות. בעניין זה חשוב להבהיר כי התחייבות לקרן בשלב זה אינה דורשת מהמשקיעים להעביר את מלוא סכום ההשקעה לקופת הקרן, אלא מהווה התחייבות להעמדת ההון באופן מדורג רק בהתאם לקצב ההשקעה, כלומר בכל השקעה של הקרן שתיבחן ותאושר על-ידי ועדת ההשקעות של פרופימקס, יחד עם שותפיה.
הקרן השישית תמשיך ליישם את אסטרטגיית ההשקעה הייחודית של פרופימקס, שעיקרה פיזור 'רב-ממדי' בתמהיל ההשקעות כלומר, פיזור אפקטיבי בין מנהלי השקעה במדינות היעד, בנוסף על הפיזור הגיאוגרפי, הסקטוריאלי והאסטרטגי. "כחברה שפעילה כבר למעלה מחצי יובל בשוק הנדל"ן הגלובלי, השכלנו לנצל את הפלטפורמה הייחודית שפיתחנו לטובת העשרת התמהיל בנכסים איכותיים עם פוטנציאל אפסייד משמעותי. יחד עם השותפים האסטרטגיים שלנו, כמנהלי השקעה מקצועיים ומובילים, ניצבת בפנינו כעת ההזדמנות, במידה רבה גם האחריות, לשחזר זאת".
