2024 בענף המימון: "זה היה משהו אחר; אתגרים שלא ראינו תקופה ארוכה"
2024 בענף המימון: "זה היה משהו אחר; אתגרים שלא ראינו תקופה ארוכה"
אל מול הקיטון במכירות ואווירת האי-ודאות הכללית, לא מעט פרויקטים נקלעו למצוקה תזרימית – מה שהשפיע ישירות גם על גופי המימון. עופר רופא, ראש סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים, מספר איך התמודדו בבנק עם המציאות המאתגרת, וגם מספק תחזית מעודדת לשנה שבפתח
לפני שנה בדיוק, כחודשיים לתוך מלחמת חרבות ברזל, מצאו את עצמם עופר רופא, ראש סקטור נדל"ן בבנק ירושלים, וצוותו מנהלים שיחות טלפון עם לקוחות הבנק, יזמי התחדשות עירונית ששברו אז את הראש בניסיון למכור דירות בפרויקטים, בשוק שבאותה עת קפא לחלוטין. "אמרנו להם – 'התקופה שבה ישבתם על הסחורה – הסתיימה", נזכר רופא; "אם יש לכם הזדמנות למכור במחיר טוב – עשו זאת בלי לחשוב פעמיים'.
"עבורנו, כגוף מממן, המלחמה טרפה את כל הקלפים", הוא מוסיף בהסתכלות לאחור. "מהר מאוד הבנו שאנחנו נמצאים באירוע אחר, שלא דומה ל'סבבי' לחימה קודמים או למע"מ אפס, ואפילו לא לקורונה. תוכניות עבודה שכבר היו מוכנות ל-2024 הוכנסו למגירה, ונאלצנו לבצע ההתאמות הנדרשות לאור המלחמה שפרצה"
רופא מציין שלוש טלטלות מרכזיות שפקדו את השוק בעקבות המלחמה: המחסור בידיים עובדות, שנגרם עקב הטלת איסור הכניסה הגורף לישראל על פועלים מהשטחים, ושבעקבותיו באתרי בנייה רבים הפעילות הואטה באופן משמעותי; הזינוק בתשומות בפרויקטים בשל התייקרות חומרי הגלם – תוצאה של האמברגו הטורקי על ייצוא סחורות לישראל; והריבית הגבוהה, שזמן לא רב לפני המלחמה עלתה לראשונה זה עשור וחייבה את כוחות השוק להתרגל למציאות מוניטרית לא מוכרת.
אווירה של המתנה
"מאחר ששוק הנדל"ן מגיב לאט יחסית לאירועי מאקרו, השלכות האירועים על היזמים והקבלנים ניכרות רק כיום, כתשעה חודשים לאחר שיא המלחמה", אומר רופא, ומוסיף כי המלחמה לא השפיעה באופן זהה על כלל השחקנים בשוק: "בעוד חברות הנדל"ן הגדולות והחזקות ידעו לעשות את ההתאמות הנדרשות ולהציג ביצועים גם בשנה כזו, אצל יזמים אחרים זיהינו מקרים של שחיקה ממשית ברווחיות – מגמה שרק עליית מחירי המכירה בתקופה זו פיצתה עליה, וגם זה באופן חלקי בלבד.
"לכך צריך להוסיף את קצב המכירות שהואט משמעותית במהלך המחצית הראשונה של 2024, על רקע אווירת האי-ודאות ששרתה אז במדינה. המציאות הזו הובילה למבצעי שיווק בשיטת 20/80 ודומיהם, שגם הם איתגרו את תזרים המזומנים בפרויקטים".
ההאטה בשוק היזמי, מוסיף רופא, באה לידי ביטוי בירידה גם במספר ובהיקף ההצעות שהוגשו במכרזי רמ"י, כמו גם בקידום פרויקטים בעולמות ההתחדשות העירונית, בהתחלות בנייה ובשיווקי דירות. "כולם רצו לחכות ולראות לאן השוק הולך, לפני שהם נוטלים על עצמם מחויבויות פיננסיות כאלה או אחרות".
חישוב מסלול מחדש
הסיטואציה המאתגרת אליה נקלעו יזמים וקבלנים חייבה את גופי המימון למצוא פתרונות יצירתיים תחת שעון מתקתק. "בפרויקטים בהם זהינו שהפער בין תזרים התקבולים של הלקוחות שלנו לבין רף ההוצאות שלהם הולך וגדל, הבנו שאנחנו חייבים 'להיכנס לאירוע'", מספר רופא. "במקרים האלה נקטנו בשתי דרכים מרכזיות: האחת היא לעודד מכירה של כמה שיותר מדירות המלאי בפרויקטים, מתוך הבנה שזה לא הזמן 'לשבת על הסחורה'. זאת, תוך שהערנו את עיני הלקוחות וביארנו להם את הבעיה שמולה הם ניצבים;
"הכלי השני שהשתמשנו בו היה הגדלה של מסגרות האשראי והתאמתן לאתגרי השעה. זאת, מאחר שהמטרה החשובה ביותר שלנו היתה ונותרה אחת: להביא את הפרויקטים שאנחנו מלווים לקו הסיום, ובמקביל לשמור על האינטרסים של הלקוחות שלנו".
לצד רופא בסקטור הנדל"ן של בנק ירושלים עובדת חן טולדנו, מנהלת צוות הייזום והפיתוח העסקי. ביקשנו לשמוע ממנה האם מקץ 2024 הלקוחות של בנק ירושלים פוגשים גוף שונה מזה היה שם לפני המלחמה.
חן, באיזו מידה אירועי השנה החולפת השפיעו על מדיניות המימון של בנק ירושלים?
"כעניין של אסטרטגיה, בנק ירושלים תמיד היה גוף שמרני שמלווה לקוחות שיש לו אמון מלא ביכולת שלהם לסיים פרויקטים וכמובן פרויקטים רווחים. עם זאת, כמובן שהאירועים יוצאי הדופן חייבו אותנו לבחון ולרענן היבטי מדיניות.
"כך למשל, במהלך השנה האחרונה נתנו דגש מיוחד לסוגיית המכירה המוקדמת, תוך התאמת המימון לצרכים הייחודיים של מבצעי 20/80.. בנוסף, מבנה עסקאות המימון ותנאי החיתום עברו חידודים והתאמות. למשל, אם פעם היינו בונים עסקה בעיקר על בסיס ההון העצמי של היזם והמכירות המוקדמות, היום אנחנו בוחנים לעומק גם את הצרכים השוטפים ותזרים המזומנים ברמת הלקוח, במקביל לבחינת הפרויקט עצמו, וזאת לאור סביבת הריבית הגבוהה".
האם 2024 לימדה את השחקנים בשוק שיעור כלשהו לטווח הארוך?
"בוודאי. שוק הנדל"ן הפך במידה רבה לבוגר ומשוכלל יותר. זה מתחיל מזה שיזמים כיום כבר לא שוגים באשליות, בוחנים את צעדיהם בצורה מדוקדקת ומצמצמים שגיאות וטעויות. אם עד לפני שנתיים הריבית האפסית תידלקה את הפעילות, כיום יזמים מבינים שהיא לא תחזור בקרוב לרמה ההיא. ההבנה הזו מניעה אותם בין השאר לחפש אלטרנטיבות מימון זולות ומתוחכמות.
"אחד האפיקים הפופולריים בהיבט הזה הוא פנייה לשוק ההון. אנחנו רואים יותר חברות נדל"ן, בעיקר כאלה שיש ברשותן צבר גדול של פרויקטים, שמנפיקות אג"ח ומגייסות חוב. לראייתי זו מגמה מבורכת, שמרעננת את קווי האשראי ומוזילה אותם, אם כי היא כרוכה כמובן בהוצאות על שינויים ארגוניים רחבים ובעמידה קפדנית בחובות דיווח.
"מגמה חיובית נוספת מהשנה האחרונה אפשר למצוא בשוק הקרקעות. בשנתיים האחרונות מכרזי רמ"י הגיעו לשיא ומחירי הקרקעות הרקיעו שחקים. במובן הזה, דווקא המלחמה, הריבית וגם מגבלות בנק ישראל לשיעור המימון הכניסו איזון ופרופורציה לתחום שהיה שרוי באופוריה. כעת, בעיני, תחום הקרקעות הוא בריא הרבה יותר, ליזמים הפועלים בו כמו גם לגופי המימון".
תחל שנה וברכותיה
דווקא לאור האתגרים שהוא התמודד איתם, רופא סבור כי שוק הנדל"ן ייצא מהשנה החולפת מחוזק. סימנים מטרימים לכך הוא מזהה לכל אורך החודשים האחרונים: "ברבעון האחרון, עם דעיכת המלחמה ברצועה והפסקת האש בצפון, אנחנו חשים אופטימיות גדולה בקרב הלקוחות שלנו. יזמים שישבו על הגדר במשך חודשים ארוכים דוחפים ומקדמים פתיחות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, ,במקביל, יותר ויותר יזמים פונים אלינו כדי שניצור להם מעטפת מימונית לפרויקטים בתכנון, ובראייה ארוכת טווח – גם מעטפת מימונית לצברי פרויקטים עתידיים, כשהם רואים בנו מנוע לצמיחת החברות שלהם.
"לכן, להערכתי, שנת 2025 תתאפיין בעלייה בכמות הפרויקטים שייפתחו לליווי בנקאי כיוון שאלו עוכבו בעקבות המלחמה. לכן אנו צופים גידול בהתחלות הבנייה, כשעיקר השיווק והביצוע יהיה בתחום ההתחדשות העירונית. גם תחום הקרקעות יחווה התאוששות, ויותר יזמים ייגשו למכרזים, מגמה שאת תחילתה אנחנו רואים כבר כיום, לפחות בחלק מהאזורים בארץ".
