סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב 2021 ותחזית ל-2022: כלכלה, מגורים ונדל"ן מסחרי
סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב 2021 ותחזית ל-2022: כלכלה, מגורים ונדל"ן מסחרי
שנת 2021 תיזכר כשנה היסטורית – כשבכל רבעון נשברו שיאים כלכליים ופיננסיים, העולם חזר לקנות ולמכור – ושוקי הנדל"ן זינקו. עכשיו כש-2022 נפתחה, הגיע הזמן לעשות סדר. מה היה לנו בשנה החולפת, ומה ניתן לצפות מתחום הנדל"ן המסחרי השנה?
שנת 2021 סימנה מפנה עולמי בכל הנוגע למגפת הקורונה, והשפעותיה על הכלכלה, על השווקים הפיננסיים ועל שוקי הנדל"ן. בתחילת 2021 שוחרר לעולם החיסון לקורונה, ומעבר לתפנית הבריאותית שחולל, הוא דחף יציאה מההאטה הכלכלית שאפיינה את 2020. כך, הרבעון ה-4 של 2021 סגר שנה של עליות במדדים, זינוקים בכל מגזרי הנדל"ן בארה"ב ובעולם וכלכלה יציבה.
2022 נפתחה עם הופעתו של זן האומיקרון, שהחזיר את המערכות הרפואיות בעולם למצב כוננות. אזהרות מסע ומגבלות תנועה חזרו לחיינו, אם כי בצורה מתונה. עם זאת, הפצת החיסון במשך שנת 2021 ברחבי העולם סייעה בהתייצבות עקומות התחלואה ועודדה ממשלות מקומיות לפתוח את השווקים ואת העסקים. בעקבות כך, סקטורים שונים – מסחר בינלאומי, תעשיית השירותים, תעשיית התיירות ותעשיית השילוח – קיבלו זריקת מרץ.
דווקא תחום הנדל"ן הראה מגמה הפוכה לאורך כל חודשי הסגרים והמגבלות. מחירי הבתים כמעט בכל העולם עלו, הביקוש גובר על ההיצע בשווקים רבים בארה"ב, ורוב המומחים מסכימים על כך שהמגמה תימשך אל תוך 2022.
כלכלת ארה"ב: משנת שפל לשנה החזקה מזה עשורים
מעבר להיותה שנה חזקה מבחינה כלכלית בארה"ב ובשאר העולם, שנת 2021 כנראה תיזכר כשנה היסטורית. זוהי השנה שבה כלכלת ארה"ב השיגה את הצמיחה החזקה ביותר שלה מזה כמעט ארבעה עשורים.
אל מול אינפלציה מתקרבת, בעיות עולמיות בשרשראות האספקה והטיפול האינטנסיבי בהשלכות מגפת הקורונה – טריליוני הדולרים שהזרימה ממשלת ארה"ב לכלכלה נתנו את אותותיהם, והכלכלה זינקה.
התיקון הגדול: צמיחת התוצר המקומי הגולמי בארה"ב ב-%
הכלכלה האמריקאית צמחה ב-5.7% בשנת 2021, הצמיחה החזקה ביותר מאז 1984, זאת כאשר ממשלת ארה"ב הזרימה כמעט 6 טריליון דולר להקלת השפעות המגפה. בין ההשפעות על התוצאות האלה היו הפעילויות בענפי השירותים, הקמעונות והנדל"ן. לשם השוואה – ההתכווצות של 3.4% שחלה בתמ"ג האמריקאי ב-2020, היתה הירידה הגדולה ביותר שנרשמה מזה 74 שנים.
חברת הייעוץ והמחקר CBRE צופה ש-2022 תהיה שנה נוספת של צמיחת תמ"ג בארה"ב, סביב 4.5%. בהשוואה למגמה הכללית בעשור החולף, מדובר בצמיחה גבוהה מאוד. ב-2023 צופה CBRE צמיחה נוספת של כ-3% בתמ"ג.
נדל"ן אמריקאי: זינוק במגורים, תחזית להמשך עליות
גם תחום הנדל"ן חווה שנה מיוחדת במינה. באוקטובר נרשמה עלייה שנתית של 18% במחירי הנדל"ן בכל ארה"ב, מספר שציין את העלייה הגדולה ביותר במחירים מזה 45 שנה.
ברבעון ה-4 של 2021 לבדו נרשמה פעילות שוברת שיאים בכל מגזרי הנדל"ן. גם מגזרי הנדל"ן המשרדי, המסחרי והתעשייתי, שנפגעו בביקוש מצד שוכרים ובשינויים בהרגלי העבודה, חוו רבעון עם פעילות משמעותית.
פעילות הנדל"ן ברבעון ה-4 זינקה ב-80% ביחס לפעילות (קנייה/מכירה) שנרשמה לפני המגפה, ברבעון ה-4 של 2019. כך הושלמה קפיצה בלתי רגילה של 88% במונחים שנתיים בנפח העסקאות ביחס לשנה שלפני – וכלל העסקות בתחום הנדל"ן בארה"ב ב-2021 הגיעו לשווי של 808.7 מיליארד דולר. ב-2019, שבה נקבע השיא הקודם, נרשמו עסקאות ב-600 מיליארד דולר בלבד.
באופן טבעי לאור המגמות העולמיות (שהורגשו גם בישראל), סקטור הנדל"ן למגורים – בתים פרטיים, בתי דירות ובתים משותפים – היה הקטר של הצמיחה במחירים. 42% מכלל העסקאות שבוצעו בנדל"ן בארה"ב ב-2021 היו בתחום המגורים.
איגוד מתווכי הנדל"ן האמריקאי ערך מחקר בקרב מומחים לשוק, והוציא תחזית לעלייה של כ-5.7% במחיר החציוני לרכישת בית בארה"ב ב-2022.
נדל"ן מסחרי: תעשייה ומשרדים הובילו את הפעילות
מחירי הנדל"ן המסחרי (כלל הנדל"ן שאינו למגורים) עלו ב-22.9% ברבעון ה-4 של 2021 ביחס לרבעון ה-4 ב-2020.
21% מהעסקות שבוצעו ב-2021 היו בתחום התעשייתי. במקום השני בנפח העסקאות ניצב מגזר הנדל"ן התעשייתי, שחווה פריחה בשלוש השנים האחרונות. חברות תעשייתיות, שמרבית פעילותן לא עברה לעבודה מרחוק ועסקיהן המשיכו לפעול כרגיל, ניצלו את המצב להרחבת הנוכחות הנדל"נית שלהן.
גם שוק הנדל"ן למשרדים לא נח בשנה החולפת. ב-2021 היווה הנדל"ן למשרדים כ-17% מכלל העסקאות שבוצעו. זאת, על אף הטלטלות שעובר שוק העבודה, ולמרות התחזיות שצפו קריסה של השוק.
שוק המשרדים הראה חוזקתו ב-2021, כשהתברר שחברות לא יפנו את משרדיהן לחלוטין אלא יעברו למודלים היברידיים שמצריכים משרד. במחקר שערכה חברת הייעוץ למשאבי אנוש Mercer באמצע 2021, כ-70% ממנהליהן של 500 חברות פרטיות בארה"ב העידו שיעדיפו מודל עבודה היברידי על כל מודל אחר.
פעילות השכרת השטחים בנדל"ן למשרדים עלתה ב-9.2% ברבעון ה-4 של 2021, והביאה את היקפי ההשכרה הרבעוניים ל-71.3% ביחס לשיעורים של לפני המגפה – התאוששות משמעותית, אך עדיין לא מלאה. הסכמי החכירה ברוטו הסתכמו ב-44.6 מיליון סקוור פיט ברבעון, וכך הסתכמה 2021 בשוק המשרדים עם השכרה ארוכת טווח של 156.9 מיליון סקוור פיט, 14.6% מעל רמות 2020.
זה עובד: מחירי השכירות למשרדים, ב-$ לסקוור פוט – נתונים ותחזית
נתוני הספיגה (absorption – מ"ר שמושכר לעומת מ"ר שנמצא בפיתוח) היו חיוביים ברבעון ה-4 בשוק המשרדים, לראשונה מאז פרצה המגפה, עם גידול בתפוסה בשטחי הנדל"ן של 4.6 מיליון סקוור פיט ברבעון.
יתר העסקאות בשוק האמריקאי התבצעו בתחומי המלונאות והקמעונות (מסחר, מזון והסעדה) – 9% ו-5% מסך העסקאות בשוק ב-2021, בהתאמה.
תחזית לנדל"ן המסחרי: יותר שופינג בקניון ויותר עבודה מהמשרד
זרוע הנדל"ן של בנק ההשקעות ג'יי.פי. מורגן הוציאה סיכום של תחזיות אנליסטים ומומחים בתחומי הנדל"ן המסחרי. לדבריהם, מספר טרנדים בתחום ישפיעו ויביאו לעלייה מחודשת וצמיחה מואצת של הנדל"ן המסחרי בארה"ב.
היחלשות מגמת האי-קומרס: ב-2021 נהיה ברור שאנשים לא מוכנים לוותר על הקניות בקניון, על הישיבה במסעדה ועל האפשרות להיכנס לחנויות. למרות הציפיות שתחום המסחר האינרנטי יביס את הפופולריות של שטחי מסחר פיזיים, ב-2021 הוכח אחרת. למרות המהמורות, התפוסה בשטחים המסחריים עומדת על 89.6% בארה"ב, נתון טוב בהתחשב בנסיבות – לא חלה נטישה המונית.
התאוששות בחופים: המדינות השוכנות על החופים המזרחי והמערבי של ארה"ב מראות מגמות התאוששות מואצות, ומובילות את שוק הנדל"ן המסחרי כולו למספרים חיוביים.
התקבעות העבודה ההיברידית: אחרי מודלים שונים שנוסו בעולם העבודה, נראה שבסוף 2021 כבר נהיה ברור שמודל אחד ניצח: עבודה היברידית, כמה ימים מהבית וכמה ימים מהמשרד. המשמעות היא אולי צמצום שטחי המשרדים, אך עדיין כל חברה תצטרך להחזיק במשרד בצורה כזו או אחרת. אפילו ענקיות ההייטק כמו גוגל ופייסבוק, שבשלבים מסוימים התחייבו אף ל-100% עבודה מרחוק, שוכרות שטחים משרדיים.
הכותב הינו תומר חי, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת רילקו השקעות נדל"ן.
