מתי מחיר רכישה נמוך בעסקת מקרקעין הוא רמז ל'קומבינה' להפחתת תשלום מס?
מתי מחיר רכישה נמוך בעסקת מקרקעין הוא רמז ל'קומבינה' להפחתת תשלום מס?
תושב חוץ מכר קרקע ב-700 אלף ₪, אך רשויות המס החליטו כי המס יחושב על פי שווי של 3 מיליון ₪. במקרה אחר, רשויות המס רצו לקבוע שיעור מס לפי שווי גבוה פי 10 ממחיר הרכישה. באילו מקרים המס ייקבע לפי שווי השוק ולא לפי הסכום הכתוב בחוזה? עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי, עמפלי משרד עריכת דין מיסים, על הניסיון לאתר ולהילחם ב'קומבינות' להפחתת מס
עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
במקרים בהם מחיר הרכישה בפועל בעסקת מקרקעין הוא נמוך באופן מחשיד, הרשויות עשויות לקבוע כי מס מכירת קרקע יחושב על פי שווי השוק. עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי, עמפלי משרד עריכת דין מיסים, מספר על שני מקרים רלוונטיים מהתקופה האחרונה, ומפרט על התנאים הנדרשים להחלטה שכזו.
במקרה ראשון, תושב חוץ מוכר קרקע ב-700 אלף ₪ אך רשות סברה כי לא מדובר בסכום הריאלי, וקבעה שגובה המס יחושב לפי 3 מיליון ₪. לדברי עו"ד ורו"ח עמפלי, מיסוי מקרקעין צריך להוכיח את שווי השוק, אך הצדדים בעסקה יכולים לטעון שהתמורה החוזית היא זו שתקבע את שיעור המס, אם מתקיימים 3 תנאים: הסכם בכתב, התמורה נקבעה בתום לב ושאין בין הצדדים יחסים מיוחדים. לאחר שהועלו הטענות על ידי הצדדים, בית המשפט החליט כי המוכר לא הצליח להוכיח כי מדובר בתמורה שנקבעה בתום לב, ועל רקע הפער הגדול בין התמורה החוזית לשווי השוק, המס יחושב על פי שווי השוק.
במקרה נוסף, בעסקה של מכירת שטח עם שינוי ייעוד מחקלאות לתעשייה, נמכר נכס על פי מחיר של 120 ₪ למ"ר, אך רשויות המס רצו לקבוע שווי מס לפי 1200 ₪ למ"ר. לדברי עו"ד ורו"ח עמפלי, בדיון עלה כי שינוי הייעוד לא היה ברור מספיק, המוכר עצמו היה בעל שליטה בחברה שהחזיקה במגרש, וחישוב שווי השוק של המגרש לפי היוון דמי השכירות לא תאם לתמורה החוזית". לכן, החלטת רשות המס היתה כי המס יחושב לפי שווי השוק. יחד עם זאת, בנסיבות אותו עניין החליטה ועדת הערר להפחית את שווי המכירה ל- 1,000ש"ח למ"ר, לא לפני שביקרה את שמאי המקרקעין מטעם רשות המיסים על השומה "המנופחת" שקבע.
מהו הפער המקסימלי בין התמורה החוזית לשווי השוק אשר על פיו רשות המס מסכימה לחשב את המס לפי החוזה בין הצדדים? כיצד אפשר לוודא תשלום מס התואם למציאות? ומהן הסנקציות כאשר רשות המס סבורה כי מדובר ב'קומבינה' להפחתת המס? הצטרפו אלינו לדיון המלא.
עורך דין מיסים מאורי עמפלי.
