נדל"ן בחו"ל 2023 - הזדמנויות וסיכונים שחשוב שתכירו
נדל"ן בחו"ל 2023 - הזדמנויות וסיכונים שחשוב שתכירו
האם זה הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל? לפני שלוקחים החלטה חשוב לזהות את ההזדמנויות הנכונות ולא פחות חשוב להבין את סוגי הסיכונים. שרוליק חנוך בעלים ומנכ"ל משותף בחברת SDB מרחיב בנושא.
מצד אחד האינפלציה ממשיכה לשחוק את הכסף שלנו שקונה פחות מאשר בעבר ומצד שני הנגידים ממשיכים להעלות את הריבית במלחמה באינפלציה. בינתיים, המשכנתא מתייקרת, הריביות על ההלוואות מטורפות וזה מוריד דרסטית את כמות רוכשי הדירות והעסקאות בשוק.
התוצאה – עליה בשיעורי ההיוון וירידת מחירים בשווי הנדל"ן המניב, המסחרי ונדל"ן למגורים בחו"ל. הצפי הוא שבמחצית השנייה של 2023 יזמים, קבלנים וחברות ייכנסו למצוקה תזרימית, או שלא יוכלו לעמוד בהחזרי הלוואות ויגיעו לDefault פיננסי מול הבנק וכאן נקרית ההזדמנות שחיכינו לה. כשהיזמים בלחץ והמחירים "במבצע" – זה בדיוק העיתוי האידיאלי למשקיעים להיכנס להשקעות נדל"ן בחו"ל.
זה הזמן להשקיע בנדל"ן בחו"ל – אבל חשוב לדעת לקנות נכון
תנאי השוק הנוכחיים מכשירים את הקרקע להזדמנויות רכישה אטרקטיביות למשקיעים, כך אומר שרוליק חנוך, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת SDB המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל. "תקופה שבה הביקוש יורד ויש פחות קונים מאפשרת לשלם מחיר נמוך יותר. זו הזדמנות פז לקונים שנמצאים במקום הנכון ובזמן הנכון" עם זאת, היום יותר מתמיד חשוב להיות זהירים במיוחד בכל עסקה פוטנציאלית, לדבריו "מומלץ לנקוט משנה זהירות ולתמחר את הירידה העתידית הצפויה מראש - לדוגמה אם המחיר ירד ב-15% יש לתמחר את הקנייה ב-30% הנחה".
כמו שכל משקיע מנוסה יודע, קשה מאד למצוא את הנקודה הכי נמוכה לקנות בה והחוכמה היא למצוא את העסקה במחיר הטוב ביותר. היום קל יותר למצוא עסקאות משתלמות בזול, אומר שרוליק "אנו רואים מכרזים שנסגרים היום ב-30% עד 40% פחות לעומת שנה קודמת. אנו רואים גם ירידה בשווי קרקעות שתבוא לידי ביטוי בירידה בשווי הדירות בהמשך הדרך. בכל מקרה חשוב מאד להיות זהירים, לא לקנות במינוף גבוה מידי עקב עליית הריבית, ולהיכנס לעסקה עם יותר הון עצמי."
באילו מדינות בחו"ל עדיף להשקיע בנדל"ן?
חברת SDB עובדת רק עם מדינות מערביות מפותחות – ארצות הברית, אנגליה וספרד. במדינות כאלו היתרון הוא שווקי הנדל"ן מאד "משוכללים", כלומר מתקבל דיווח מלא על כל העסקאות שנסגרות. ע"י כך ניתן לעיין בכל הנתונים, להשוות מחירים ועסקאות ולקבל החלטות נכונות ומושכלות. שרוליק מוסיף "במיוחד בתקופות רגישות כמו התקופה הנוכחית עדיף להתנהל במדינות מתקדמות על מנת שיתאפשר להיות מדוייקים וזהירים ככל האפשר בבחירת העסקאות שלנו."
האם המדינה ו/או האזור משפיעים על ירידות המחירים ועל שווי הנכסים? כמובן שכן. ככל שעובדים באזורי ביקוש איכותיים יותר, כך יורדת הסבירות לירידת מחיר, ועולה הסיכוי להתאוששות מהירה יותר. שרוליק מדגיש "לאורך כל משברי העבר ראינו שאזורי פריים נפגעים הכי מעט ומתאוששים הכי מהר".
באיזה סוגי פרויקטים מומלץ להשקיע בחו"ל?
שוק הנדל"ן בחו"ל מציע אפשרויות מגוונות, וחשוב להכיר את הסוגים השונים ולהיות עם אצבע על הדופק ביחס לפוטנציאל ההשקעה.
בפרויקטים יזמיים של נדל"ן מגורים ניכרת ירידה בביקוש מצד רוכשי דירות והאטה משמעותית בקצב מכירת דירות. שרוליק מציין "עדיין יש קונים במחיר הנכון, רק צריך לתמרץ אותם ולתת הנחות כשאפשר. בכל מקרה לקחת בחשבון שכיום לוקח יותר זמן למכור דירות." הביקושים להשכרה בנדל"ן מגורים מניב מסוג מולטי-פמילי נותרים קשיחים. בגלל האינפלציה אנשים היום מעדיפים להשכיר במקום לקנות דירה, לכן בסקטור זה ניכרת יציבות גבוהה ומחירי השכירות בעלייה.
בתחום המסחר הכולל : קניונים, מרכזים פתוחים וחנויות רחוב רואים כיום יציבות יחסית. תחום זה חווה ירידת מחירים אך היום מסתמן ביקוש גבוה לחנויות. "הקניונים שבבעלותנו באנגליה מלאים היום בתפוסה של מעל 90%" אומר שרוליק.
בתחום הנדל"ן הלוגיסטי שנחשב הסקטור ה"חם" היום, הביקוש רק הולך ועולה. "בחודשיים האחרונים אנו מרגישים התייצבות בשיעורי ההיוון, אך ככל שהריבית תעלה ימשיך וירד שווי הנדל"ן הלוגיסטי ".
מהו התחום שנפגע יותר מכולם? סקטור המשרדים. מאז הקורונה, במיוחד בארצות הברית, הביקושים למשרדים נמוכים מאד כאשר שווי נכסים משרדיים צנח בעשרות אחוזים, לעיתים יותר מחמישים אחוזים והסוף לא נראה באופק כרגע.
מהם הסיכונים שחשוב להכיר בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
כשמדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל תמיד, אבל תמיד, חשוב לסמוך על גוף גדול ומנוסה כמו SDB חברה שחיה ונושמת את שוק הנדל"ן עם Track Record של יותר מ- 90 פרויקטים בהיקף של מעל 900 מיליון דולר. צוות נרחב של אנליסטים, עורכי דין ורואי חשבון מנתחים מידי יום עשרות עסקאות, ובוררים עבורנו רק את העסקאות האיכותיות ביותר, שהן מעטות במספר ועבורן בונים אסטרטגיית השבחה נכונה. זה לא משהו שאדם רגיל מן השורה מסוגל לעשות עם ידע וניסיון מוגבלים, אלא שמור למומחים בלבד.
שרוליק כמובן מדגיש כי בהשקעות נדל"ן בחו"ל קיימים סיכונים אפשריים שיש לקחת בחשבון: עיכוב בלוחות זמנים, סיכוני עבודה מול יזם מקומי, סיכון שאם לא מצליחים לעמוד בהלוואה הבנק עלול לעקל את הנכס, וכמובן סיכוני רווח / הפסד. "כל אחד צריך לעשות חושבים, לשקלל את כל ההיבטים והפרמטרים ולקבל החלטה מושכלת. אנחנו אומרים שהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נועדו לכל אחד, הן מתאימות בעיקר למשקיעים בעלי הון עצמי נזיל בסכום מינימלי של בין 50 ל-100 אלף דולר, אבל יש לקחת בחשבון שמדובר אחרי הכל בהשקעה עם סיכונים ויש לקחת זאת בחשבון.
כעת, אם הבנתם את ההזדמנויות ואת הסיכונים ואתם חושבים שהשקעות נדל"ן בחו"ל מתאימות לכם, זה הזמן ליצור קשר עם המומחים של SDB ולהצטרף לעשרות אלפי ישראלים שכבר משקיעים בנדל"ן בחו"ל.
