קהילה משקיעה: כך נולדה קהילת המשקיעים החזקה בישראל להשקעות נדל"ן מעבר לים
קהילה משקיעה: כך נולדה קהילת המשקיעים החזקה בישראל להשקעות נדל"ן מעבר לים
חברת רילקו השקעות נדל"ן ראתה שמשקיעים חוזרים להשקעה שנייה ושלישית, חולקים ידע ביניהם ומייעצים האחד לשני לגבי תיק ההשקעות || כך נולדה קהילת המשקיעים של רילקו שמאתגרת את כל מה שהכרנו על השקעות נדל"ן מעבר לים
אחרי שנתיים של קורונה ועם שוקי נדל"ן בכל העולם שרואים רק עליות, לא מפתיע שישראלים רבים פנו למצוא השקעות נדל"ן מעבר לים. מה שהתחיל כעיסוק השמור למביני עניין, בעלי הון גדול או הרפתקנים, הפך עד מהרה לדבר שכל בעל תיק השקעות – ולו הצנוע ביותר – שוקל לפחות פעם אחת.
לרכבת הדוהרת של תשואות מנדל"ן בחו"ל הצטרפו משקיעים פרטיים רבים, וגם השחקנים הגדולים לא איחרו להגיע. קרנות ריט המשקיעות במקבצי דיור בארה"ב, חברות ישראליות שמרחיבות את הפורטפוליו שלהן עם מגדלי משרדים בגרמניה ובהולנד, וגם גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח ובתי השקעות שמחפשים תשואות בנדל"ן מסחרי יוקרתי מסביב לגלובוס.
לאור המגוון הרחב של אפשרויות החשיפה לנדל"ן הבינלאומי, התפתחו בשנתיים החולפות מודלים רבים להשקעה של יחידים בנדל"ן בעולם. החל מרכישה פרטית, השבחה ומכירה של בית (פליפ), עבור בהשקעה עקיפה דרך קרנות, ועד השתתפות ברכישת מגרשים או יחידות דיור במלונות. כעת מציגה חברה ישראלית אחת מודל חדשני לניהול השקעות נדל"ן, ומאות ישראלים כבר לוקחים בו חלק.
"ראינו את הכל בשנתיים האחרונות", מספר תומר חי, מנכ"ל משותף ובעלים של רילקו השקעות נדל"ן, המתמחה בנדל"ן מניב בארה"ב. "משקיעים שבורחים מהשוק, נהירה בחזרה, ניסיון לאתר את המגזר הלוהט הבא. אין ספק שהשווקים התנהלו בתזזית".
רילקו, הפועלת בשווקים צומחים ואזורי ביקוש בארה"ב קרוב לעשור, מתמקדת בהשקעותיה במגזרי הנדל"ן למשרדים ונדל"ן מסחרי. עקב שינוי דפוסי עולם העבודה, תחום הנדל"ן למשרדים עורר חשש בקרב משקיעים פוטנציאליים. אך עם התייצבות הגרפים, החזרה לשגרה ברבות ממדינות העולם ובעיקר בארה"ב – משהו השתנה, לדברי חי.
"עולם העבודה נזרק לסגרים והיעדרויות, חזר למשרד והתייצב בסופו של דבר על עבודה היברידית", הוא אומר. "אני לא חושב שיש היום אנליסט או חוקר רציני שיגיד שחברות לא צריכות משרדים יותר. להפך – בעולם שבו עובדים מהבית הרבה מהזמן, המשרד הוא הכרחי ליצירת זהות תאגידית, להתרועעות חברתית ולמפגש בבלתי אמצעי עם קולגות".
ואכן, בחודשיים הראשונים של שנת 2022 לבדם עברו בשוק המשרדים האמריקאי כ-12 מיליארד דולר, כהמשך להצהרות של חברות גדולות רבות – פייסבוק גוגל ואחרות – על תוכניות חזרה מלאה לפעילות מהמשרד. ברבעון האחרון של 2021 נרשם זינוק של 9.2% בפעילות השכירות בשוק המשרדים בארה"ב.
הקהילה של רילקו
"הרצון להשקיע במגזרים האלה הוא גדול. עם זאת, בנייני משרדים ונדל"ן מסחרי – כמו מרכזי קניות, בתי חולים ומבני ציבור – אינם זמינים בדרך כלל למשקיע הבודד", מסביר חי. "בשנים האחרונות אפשרנו למאות משקיעים להגיע להשקעה בנכסים מניבים גדולים עם שוכרי עוגן ביניהם חברות ענק בחוזים ארוכי טווח, בסכומים קטנים יחסית. מה שהיה זמין רק לגופים מוסדיים גדולים – כעת פתוח גם למשקיע הישראלי הבודד".
לדבריו, הצלחת ההשקעות האלה הביאה לשינוי בחשיבה הכוללת על ניהול השקעות בחו"ל. "ראינו שיש לנו הרבה משקיעים חוזרים, הרבה אנשים עם ידע שהם רוצים ויכולים לחלוק, והרבה רעב לשיתוף פעולה".
כך נולדה קהילת המשקיעים של רילקו. הקהילה מורכבת ממשקיעי החברה לאורך השנים, משקיעים חדשים ומשקיעים פוטנציאליים השוקלים השקעה מעבר לים. כך, נבנים עבור הקהילה תכניות השקעה בפרויקטים מניבים, חבריה מוזמנים לאירועים וכנסים ייחודיים, חולקים ידע וחשוב מכך רוכשים יחד בנייני משרדים ומרכזים מסחריים במטרה לייצר רווחים שוטפים מידי רבעון.
בנוסף, רילקו מייצרת תוכנית עסקית להשבחת הנכס הנרכש, קיצוץ בעלויות התפעול שלו ושיפוצו – כדי להעלות את הרווחיות שלו. בסופו של דבר, כאשר הנכס נמכר, חברי הקהילה שהשתתפו בהשקעה חולקים את הרווחים בעת המימוש. החברה היזמית – רילקו – משתתפת בכל השקעה של הקהילה בשיעור של 10%-30% מההון העצמי הדרוש לרכישת הנכס, וכך נוצרת שותפות אמיתית בין החברה לבין חברי הקהילה המשקיעים בפרויקט.
"הקהילה שלנו מספקת לחבריה גישה לנכסים גדולים ורווחיים, חברות בקבוצת רוכשים מגובשת עם כוח מיקוח, פעילויות העשרה וחשיפה לתכנים בלעדיים, זכות ראשונים בהשקעה שנייה ושלישית וערוץ תקשורת פתוח מולנו בכל שעה ביום", אומר חי.
לדבריו, המודל הפך לשם דבר בקרב משקיעים מנוסים לצד חדשים ובשנה החולפת הצטרפו אליה מאות חברים חדשים . "יחד יצרנו מודל, שבו כולם ערבים להצלחתה של הקהילה כולה. אנחנו מייצרים דו"חות השקעה רבעוניים מפורטים, סקירות שוק מקצועיות לחברי הקהילה בלבד, אירועי פרימיום עם מיטב המרצים בתחום ההשקעות וחשיפה מוקדמת להזדמנויות השקעה", אומר חי. "וכל הפעילות הפומבית מתנהלת בקבוצת פייסבוק סגורה למשקיעי רילקו בלבד".
