וילה פרטית בצפון הישן? היזם שמשלב בין הקסם התל אביבי לחלום צמוד הקרקע
וילה פרטית בצפון הישן? היזם שמשלב בין הקסם התל אביבי לחלום צמוד הקרקע
לפי מכון גיאוקרטוגרפיה, רק ב-1.7% מהבניינים החדשים בתל אביב ניתן לבנות דירת גן. חברת הנדל"ן התחדשות אורבנית זיהתה את המחסור במוצר הנחשק, ופועלת להקמת פרויקטים יוצאי דופן ברחובות שלומציון ובארי. המנכ"ל והבעלים איתיאל בן פורת: "מי שרוכש דירת גן בתל אביב צריך לחיות בבית חלומותיו"
ניתן לומר כי מאז ומתמיד, גם בתקופות הזוהר של המגדלים בתחילת שנות האלפיים, מגורים בבית עם גינה צמודה היו ונותרו צורת המגורים המועדפת על המשפחה הישראלית. אלא שהעדפה רווחת נוספת בקרב משקי בית ישראליים – לגור בעיר הגדולה, ליד מקום העבודה ובקרבת מוקדי בילוי ותרבות – העמידה אותם בפני דילמה לא פשוטה, ואילצה רבים מהם, גם את בעלי האמצעים שבהם, לוותר על אחד משני החלומות.
האופציה העירונית שבכל זאת איפשרה לאותן משפחות לשלב בין חיים אורבניים ל"נחלה" משלהם התגלמה ב"דירות גן" – דירות מגורים סטנדרטיות לרוב עם חצר קטנה פרטית, ואולם מספרן של אלה רחוק מלהדביק את הביקוש הגדול.
המחסור בדירות גן בולט בעיקר בתל אביב, בין השאר לאור מגמת הציפוף האורבני ששולטת בתכנון העירוני והיעדר הקרקעות הפנויות. לפי נתונים אשר נאספו על ידי ד"ר רינה דגני המתמחה בכלכלה עירונית ומבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה, בתל אביב מתגוררים כיום כ-470 אלף תושבים בכ-215 אלף יחידות דיור הפזורות בין 23,600 בניינים – רובם ישנים וכוללים עד ארבע יחידות דיור בבניין. לעומת זאת, בעיר רק 400 בניינים חדישים ומודרניים שיש סיכוי לבנות בהם דירת גן – כלומר 1.7% בלבד מסך הבניינים החדשים בעיר.
גם אם מוסיפים לחישוב את הבניינים שעתידים לעבור תהליכי התחדשות עירונית, אין בכך כדי לשנות את המצב, שכן בכל בניין כזה יתווספו לכל היותר שתי דירות גן חדשות, ומספר הבניינים האלה נמוך מאוד ממילא, לפי ד"ר דגני. זו הסיבה שמספר דירות הגן בתל אביב עומד כיום על מאות בודדות ומי שמבקש להמשיך וליהנות מיתרונותיה של העיר הגדולה, אך בד בבד לשמר לעצמו פיסת טבע ירוקה, פרטית ומשמעותית – נדרש לנדוד ממרכז העיר לשכונות הצפוניות דוגמת צהלה ואפקה, ובמקרים רבים אף לצאת מגבולות העיר.
להביט דרך עיניי הלקוח
בקרב יזמי ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב יש אמנם מי שבונים דירות גן ואף מציגים אותן, לצד הפנטהאוזים, כנכסים היוקרתיים והאיכותיים ביותר בפרויקטים שלהם. ואולם אילוצי תכנון שונים – למשל, רוחב חלקה צר או קרבה לבניינים השכנים – מקשים על יצירת מרחב מחיה חיצוני משמעותי וגורמים לדירות אלה להיראות לא אחת כמי ש"נכפו" על הפרויקטים. לא בכדי רבות מאותן "דירות מיוחדות" ממתינות במשך זמן רב על המדף, ומתגלות כפחות אטרקטיביות לרוכשים ממה שנראו על הנייר.
מי שמבקשת לתת מענה למחסור בדירות גן איכותיות במרכז תל אביב היא חברת התחדשות אורבנית, המקדמת מיזמי התחדשות עירונית במרכזי הערים הגדולות בישראל, ומכירה היטב את השוק התל אביבי. בין השאר זיהתה החברה את הרצון של חלקים גדלים והולכים באוכלוסיית העיר ובזו החוזרת אליה, בעיקר בשכונות לב העיר והצפון הישן, לשלב בין מגורים ב"לב העניינים" לבין הרצון לחיות בבית עם גינה פרטית.
"שני עשורים של פעילות ועשרות רבות של פרויקטים שבנינו לימדו אותנו שהדבר החשוב ביותר לחברה יזמית הוא היכולת לסגל לעצמה את נקודת המבט של הלקוחות שלה", אומר איתיאל בן פורת, המנכ"ל והבעלים של התחדשות אורבנית. "אנו משקיעים בכך את מירב המאמצים והמשאבים של החברה, ומציעים כיום גמישות תכנונית רבה שמאפשרת לנו לספק ללקוחות שלנו בדיוק את מה שהם חלמו עליו".
לדברי בן פורת, "דווקא בשנים האחרונות, עם התגברות הביקוש למגורים בעיר בקרב היי-טקיסטים מצד אחד, ופרוץ מגפת הקורונה מצד שני, אנשים גילו מחדש את נפלאות הבית הפרטי ודומיו – בין אם זה פנטהאוזים גדולים שמשקיפים על העיר מלמעלה ובין אם אלה דירות גן שנחוות על ידי הדיירים כצמוד קרקע לכל דבר. אבל בפועל, דירות גן רבות הן 'כלואות' וחשוכות, עם תכנון שמשלב הרבה פשרות – חצר קטנטנה, מסדרונות ארוכים וצרים או גינה שפונה היישר לסלון של השכנים.
"משהבנו את העדפות המגורים החדשות בשוק, ואת המגבלות שבפתרונות הקיימים, האתגר היה לתת לאותם רצונות מקום מרכזי בתכנון הפרויקטים שלנו. כך למשל, במקום ללכת על המובן מאליו ולהקים דירות 4-3 חדרים בקומת הקרקע של פרויקט, עם 40-30 מ"ר גינה לכל אחת, נעדיף לתכנן דירה ענקית עם גינה של 180 מ"ר – מוצר ייחודי שגם בבתים פרטיים קשה למצוא. כיום, כשאנחנו רואים איך הדירות האלה 'מתלבשות' על החלומות של הלקוחות שלנו, אנחנו מבינים שההחלטות התכנוניות האלה שקיבלנו, הגם שצימצמו את קהלי היעד שלנו, הצדיקו את עצמן במאה אחוז".
ביטוי נוסף של הגמישות התכנונית שמנחה את התחדשות אורבנית ניתן לראות בפרויקט בארי 19, שם החברה מציעה את מה שבן פורת מכנה "וילה אורבנית עם גינה": דירת מגורים יוצאת דופן – 200 מ"ר בנוי לצד 150 מ"ר גינה – שנוצרה באמצעות חיבור של דירה בקומה הראשונה עם דירת הגן שמתחתיה. חשיבה עיצובית-תכנונית ייחודית מאפשרת לחברה להציע, במסגרת אותו פרויקט, גם "וילה אורבנית באוויר" – נכס בשטח של 200 מ"ר עם מרפסות ענק, תוצאה של חיבור הדירות בקומות 6 ו-7.
פרויקט נוסף של החברה שוכן ברחוב שלומציון 44, בסמוך לפארק הירקון, וכולל דירת גן מרווחת בת חמישה חדרים – מוצר נדיר כשלעצמו, שכן מרבית דירות הגן לא כוללות מספר רב של חדרים. הדירה תשתרע על פני 135 מ"ר ותכלול גינה ענקית של 185 מ"ר. לצד זאת, יוצע בפרויקט פנטהאוז יוקרתי המשקיף על פארק הירקון ועל הים, וכולל בריכה פרטית.
בית החלומות
מטבע הדברים, בשל אופיים ומיקומם הפנטסטי, מחירי הדירות המיוחדות בפרויקטים של התחדשות אורבנית מתומחרים בכ-10 מיליון שקל ולמעלה מכך. קהלי היעד הם לרוב משפחות , בין השאר של היי-טקיסטים, וכן אנשים שמעדיפים לגור בנכס מרווח עם גינה על פני דירה קטנה יחסית במגדל עם שומר בלובי. בין אלה נמנים זוגות מבוגרים רבים החוזרים לתל אביב אחרי תקופת "גלות" בערי הסביבה, ומחפשים תחליף איכותי לבתים הפרטיים שבהם התגוררו בשנים האחרונות.
חברת התחדשות אורבנית הוקמה ב-2005 והיתה מהחברות הראשונות לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית. פעילות החברה מתמקדת כיום במיזמי הריסה ובנייה ובמתחמי פינוי-בינוי בפרישה ארצית, לרבות בערים תל אביב, ירושלים וחולון.
מלבד הפרויקטים ברחובות בארי ושלומציון, החברה מקדמת בתל אביב עוד כמה פרויקטים מדוברים המצויים בתהליכי בנייה או רישוי מתקדמים, בהם בשדרות סמאטס 23-17 (88 יחידות דיור), בדרך השלום 96-92 (205 יחידות דיור), באבן גבירול 101-99 (50 יחידות דיור) בנחל עוז 27 ביפו (116 יחידות דיור), במתחם פטרסון וודוודג' בשכונת יד אליהו ועוד.
"אנחנו גאים להביא בשורה בפעילות היזמית שלנו בתל אביב, ולא לעשות עוד מאותו דבר" מסכם בן פורת. "אנחנו יודעים שיש פלח שוק גדול מאוד ששמח על אפשרות המגורים ההיברידית שהבאנו בפניו, בין אם זה חבר'ה צעירים שעשו אקזיטים בהיי-טק או זוגות בפנסיה שרוצים לארח את הבנים והנכדים בבית גדול עם גינה יפה או בווילה באוויר. מבחינתנו, מי שרוכש דירת גן באזורים הכי יקרים ומבוקשים של תל אביב, צריך להרגיש תמיד בבית חלומותיו".
