מימוש נכס בפרויקט התחדשות עירונית: מתי זה אפשרי ומשתלם?
מימוש נכס בפרויקט התחדשות עירונית: מתי זה אפשרי ומשתלם?
עו"ד עדי שנהב גלוז, ראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד יהב ושות', מסבירה את המורכבות של מימוש נכס טרם השלמת פרויקט התחדשות עירונית ומתי הכי כדאי לעשות זאת
בפרויקטי התחדשות עירונית, בעלי דירות נתקלים לעתים בהגבלות על יכולתם לממש את הנכס או לקחת משכנתא חדשה. "זו אכן פגיעה בזכות הקניין," מאשרת עו"ד שנהב גלוז, "אך יש לזכור את הסיבה מאחורי זה."
ההגבלות נובעות בעיקר משיקולים כלכליים של היזם והבנק המלווה. שיקול עלות הערבויות, ערבות חוק מכר עולה ליזם סכום מסוים, אך ערבות למשכנתא תעלה לו פי שניים. והגבלת היצע, כשהיזם והבנק מעוניינים למנוע מכירה מקבילה של דירות "יד שנייה" שעלולה להוריד מחירים.
עו"ד שנהב גלוז ממליצה על כמה צעדים. לוודא הגבלה מידתית, שבחוזה תהיה הגבלה על מתי העמלות הללו לא יכולות להיגבות יותר. לאפשר מימוש מוקדם, עד השלב שבו הבנק המלווה נכנס לתמונה, היזם לא מסתמך על אותן עמלות. הגבלה מוקדמת מדי היא פחות לגיטימית. גמישות בהסכם - גם בשלב שבו יש הגבלה, יש לאפשר מכירה לצד ג' במקרים מיוחדים.
באשר לשאלה מתי הכי משתלם למכור את הדירה, שנהב גלוז מציגה שלושה שלבים: 1. חתימת חוזה: ערך הדירה עולה, אך לא משמעותית. 2. אישור תב"ע: קפיצה משמעותית בערך, אך יש לקחת בחשבון היטלי השבחה. 3. קבלת היתר בנייה: ערך גבוה, אך יש הגבלות ועלויות נוספות.
לדבריה ההמלצה הרווחת היא להמתין לשלב האכלוס, בשלב זה ערך הדירה בשיאו, והדייר יכול למכור ללא מגבלות, אם אין צורך דחוף קודם לכן.
רוצים לדעת עוד על האפשרויות שלכם בפרויקט התחדשות עירונית? צפו בכתבה המלאה >>
