"נדרשת חקיקה נקודתית": שמאי המקרקעין שגב תורג'מן על חישוב היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי
"נדרשת חקיקה נקודתית": שמאי המקרקעין שגב תורג'מן על חישוב היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי
פסק דין תקדימי הקובע כי דירות היזם יכללו בחישוב השומה מטלטל את שחקני ההתחדשות העירונית. תורג'מן: "יש חוסר אחידות בהחלטות ועדות הערר ושמאים מכריעים. נדרשת חקיקה שתבהיר את אופן חישוב ההיטל והפטורים למיניהם"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
האם תחום ההתחדשות העירונית עומד בפני מציאות חדשה? פסק דין תקדימי שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, העוסק באופן חישוב היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי, מסרב לרדת מסדר היום וממשיך לעורר סערה בקרב הפעילים בתחום.
מדובר בפרויקט פינוי-בינוי בשכונת רמת אביב בתל אביב, שפורסם למתן תוקף ב-2012 וכולל הריסה של שלושה מבנים ותיקים ובהם 96 דירות, והקמת שלושה מגדלים עם 198 דירות. על הפרויקט חלו מספר תוכניות, ובגינו נתגלעו חילוקי דעות בין חברת אשדר ובין העירייה (באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה), הנוגעות לגובה היטל ההשבחה. שמאי מכריע שמונה לנושא קבע כי את השומה יש לחשב בהתאם לתוכנית תא/3850/מח להתחדשות עירונית ורק ביחס להשבחה שחלה בדירות הדיירים ומבלי להביא בחשבון את הדירות הנוספות שמקבלת אשדר כחלק ממימוש הפרויקט.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
על השומה המכרעת הגישו שני הצדדים עררים. העירייה טענה כי את גובה ההיטל יש לחשב כשם שמחשבים כל עליית שווי של מקרקעין – כפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, או במילים אחרות בהתאם להפרש בין שווי המגרש והדירות טרם אישור תוכנית הפינוי-בינוי ואחריה, ומכאן שגם דירות היזם נדרשות להיכלל בחישוב השומה.
מנגד, הסבירה אשדר כי העקרונות השמאיים לאומדן שווי המקרקעין בתוכניות בפינוי-בינוי שונים במהותם ממיזמי נדל"ן שגרתיים - ונכללים בתקן השמאי 21, המתמקד בבדיקת הפוטנציאל הכלכלי של פרויקטים. בהתאם לכך, והיות שבמיזם הנוכחי הרווחיות נמוכה מהקבוע בתקן 21, הרי שאין מקום לתשלום היטל השבחה כלל בגין תוכנית תא/3850/מח להתחדשות עירונית.
ועדת הערר המחוזית הציגה דעה דומה לזו של השמאי המכריע והחליטה כי ביחס לתוכנית תא/3850/מח להתחדשות עירונית, השומה תתייחס רק להשבחה בדירות הדיירים, שכן לדבריה זכויות הבנייה שמקבל היזם הן שוות ערך להוצאות מימוש הפרויקט.
על כך החליטה העירייה לערער - ובסוגייה נדרש להכריע בית משפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. השופטת ירדנה סרוסי, החליטה על קבלת הערעור ובפסק הדין קבעה כי נוסחת ההשבחה גם באשר לפרויקטים של פינוי-בינוי תהיה כמקובל – ובחישוב השומה יילקחו בחשבון גם הדירות שמקבל היזם.
"כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תוכנית משביחה אחרת. כלומר, חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, ובניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש", ציינה השופטת סרוסי בפסק הדין, והוסיפה: "לא בכדי, גם השמאי הממשלתי הגיע למסקנה דומה ב'סיכום דיון שהתקיים בלשכת השמאי הממשלתי הראשי, ביולי 2018 בנושא היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי'. זוהי דרך המלך, המחויבת על פי חוק, ולאורה יש ללכת".
בפסק הדין הודגש עוד כי בחישוב היטל ההשבחה יש מקום לנכות רווח יזמי סביר, בגין פעולות למימוש הפרויקט, כולל פעולות מאוחרות לאישור התוכנית. השופטת סרוסי החזירה את סוגיית היטל ההשבחה על הפרויקט לשמאי המכריע, וזאת על מנת שיחשב את השומה בהתאם למתודה שמאית מקובלת. בהקשר הזה חשוב לומר כי אם ימצא שהרווח היזמי של אשדר מהפרויקט נמוך מהמקובל, אזי לא יוטל על החברה היטל השבחה בגין דירות היזם או בכלל.
עניין נוסף אליו התייחסה השופטת נגע לפטור 140 לפי סעיף 19 (ג)(1). כאן המערערת הבחינה בין שומת היתר לבין שומת מכר בפרויקט פינוי-בינוי - עיריית תל אביב נוהגת לבצע אבחנה דומה גם בחיוב בהיטל השבחה בגין תכנית הרובעים 3616 א' 3729 א' לעניין מימוש זכויות במכר או במתן היתר בנייה - ובהחלטתה קבעה כי ניתן יהיה ליהנות מהפטור המתלווה לחיובם בהיטל השבחה.
מייצרים ודאות
אף כי גורמים שונים מזהירים כי בעקבות פסק הדין צפוי תחום ההתחדשות העירונית לטלטלה ומיזמים רבים עלולים להיגנז - מי שסקפטי פחות הוא שמאי המקרקעין שגב תורג'מן, המלווה ומייעץ בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38. "אני שומע את הקולות מסביב ומודע לחששות, אבל מציע לכולם לקחת את הדברים בפרופורציות. הטענה כי פסק הדין פוגע אנושות בתחום ההתחדשות העירונית פשוט לא נכונה, ומי שחושב שבגללו תיבלם התנופה צפוי להתבדות", הוא אומר בראיון לזירת הנדל"ן. "מעניין יהיה לראות האם פסק הדין מבשר על סוף הסאגה, או שגם בית המשפט העליון יידרש להתערב. כך או כך, בשלב זה עוד מוקדם להיחפז לנבואות שחורות".
עם זאת, מצביע שגב על בעייתיות במצב העניינים הקיים, המקשה על יצירת ודאות בפני מי שמבקשים לקדם מיזמי התחדשות עירונית. "המחוקק חייב לקבוע כללים ברורים לחישוב היטל השבחה בפינוי-בינוי תוך התייחסות לתקן 21, שנקבע על ידי מועצת השמאים לצורך בדיקת כדאיותם הכלכלית של פרויקטים. נכון להיום החוק לא מתייחס נקודתית להיבטי מיסוי בפינוי-בינוי במסלול יזמים - ולכן יש חוסר אחידות בהחלטות של ועדות ערר ושמאים מכריעים, מה שרק מייצר חוסר ודאות קיצוני. השורה התחתונה היא שנדרשת חקיקה שתבהיר את אופן חישוב ההיטל והפטורים למיניהם".
בהקשר זה סבור שגב כי התיקון בחוק ההסדרים - הצפוי לעלות בקרוב לקריאה שנייה ושלישית בכנסת - לפיו יעמוד גובה היטל ההשבחה על רף אחיד של 25%, כשלרשויות המקומיות תינתן האפשרות לקביעת שלוש מדרגות מיסוי של 0%, 25% ו-50%, הוא צעד בכיוון הנכון. "הבניין שקרס לאחרונה בחולון, ממחיש לכולנו את הסכנות ועד כמה התחדשות עירונית היא קריטית. כדי לקחת את התחום קדימה, יזמים צריכים בהירות לגבי ההיטל בו יחויבו - כשזה יקרה, אין לי ספק שנראה הרבה יותר פרויקטים יוצאים אל הפועל".
על רקע מצוקת הדיור, מבהיר תורג'מן, התחדשות עירונית המאפשרת הריסה של מבנים ישנים ויצירת סביבה אורבנית חדשה, מקבלת משנה תוקף. סביבה שכזו מחויבת להתחשב לא רק בשיפור איכות המגורים, אלא לדאוג לכלל הצרכים של התושבים הקיימים והחדשים: קרבה למרכזי מסחר ושירותים שיובילו להפחתת השימוש ברכב הפרטי, הקמת מוסדות חינוך ומבני ציבור, ופיתוח ריאות ירוקות. על כן כחלק מהמאמץ הלאומי להגדלת היצע הדירות, יש לתת משאבים לעיריות למלא את חלקן בפאזל שנקרא סביבה אורבנית.
"התחדשות עירונית מיטבית מייצרת יחידות דיור חדשות ומגדילה את הוצאות העירייה, הנדרשת לספק מענה לצורכי התושבים בחינוך, בתרבות ובתשתיות", מסביר תורג'מן. "לאור האמור, נדרש לספק מענה תקציבי בשל הגידול באוכלוסייה מלבד החיוב בארנונה. כיום מעדיפות העיריות לקדם פרויקטים של מסחר, משרדים ותעסוקה על פני מגורים. הפתרון נמצא בידי הממשלה, העיריות והיזמים".
