עו"ד קניית/רכישת דירה
עו"ד קניית/רכישת דירה
רכישת דירה היא עסקה משמעותית מאוד בה נעשה מצד הרוכש שימוש במכלול חסכונותיו אותם צבר במשך שנים. עבור רבים, רכישת דירה היא העסקה היקרה ביותר שבה הם צפויים להיות מעורבים במהלך חייהם. מסיבה זו, רצוי כי עסקת מקרקעין תהיה מלווה על ידי עו"ד רכישת דירה המתמחה בייצוג רוכשים בהליך הקנייה.
רכישת דירה – השלב הראשון
השלב הראשון בו קונה מחליט לקנות דירה, הוא השלב שיש בידו סכום כסף אשר מהווה בסיס לנטילת משכנתא לרכישת דירה במחיר בו באפשרותו לעמוד, או לחילופין סכום כסף המאפשר לו רכישת דירה ללא נטילת משכנתא.
לאחר מכן, צפוי הרוכש התר אחר דירת מגורים להיקשר בהסכם עם מתווך דירות או לחילופין לחפש דירת מגורים באחד מהלוחות המיועדים לפרסום נכסי נדל"ן.
השלב הבא הוא החלטה על התקדמות במשא ומתן מול בעלים של דירה שאותה חפץ הקונה לרכוש מידיו. שלב המשא ומתן הוא שלב קריטי מאחר שהוא אמור לגלם תמונה מלאה של הנכס נשוא הרכישה, את היקף העלויות הכולל של רכישת הדירה, לרבות מיסים ועמלות, ואת לוחות הזמנים לקבלת החזקה בדירה.
ליווי על ידי עו"ד טרם ההחלטה לרכוש דירה
בשל היותו של שלב טרום חתימה החוזה על רכישת הדירה, שלב כה קריטי ומכריע, זהו השלב שבו יש להיעזר בשירותיו של עו"ד קניית דירה. ליווי זה מעביר לידי עורך הדין את המושכות בכל הקשור לבדיקת הרכיבים הקריטיים הנוגעים לדירה, שישפיעו על מידת החוויה ממנה, על הבעלות בה ועל האפשרות לבצע בה שינויים.
בדיקת מצבה התכנוני של הדירה
אחד השלבים הראשונים בליווי רוכש דירה, הוא בדיקה של מצבה התכנוני. מידע זה מצוי בקרב רשויות התכנון העירוניות ברשות המקומית בה מצויה הדירה. בדיקה של תכנית הנכס תאפשר קבלת מידע על היתרי בנייה כאלו ואחרים אשר ניתנו ביחס לנכס.
כך לדוגמה, מהשוואת התוכניות במנהל ההנדסה של הרשות המקומית למצב התכנוני של הנכס בפועל, ניתן יהיה להתרשם מקיומן של תוספות בנייה לא חוקיות או לחילופין ממידת הפוטנציאל שמקנה התוכנית בכל הקשור לאפשרות הרחבת הנכס.
בדיקת רישום הדירה במרשם המקרקעין
שלב מקדמי נוסף אותו עורך עו"ד קניית דירה מבצע בשלב קיום המשא ומתן, הוא בדיקת קיומן של הערות אזהרה על הנכס לטובת גורמים אחרים או קיומם של שעבודים החלים על הנכס, וזאת לצד בדיקה האם האדם המציג עצמו כבעלי הנכס הוא אכן בעליו הרשום במרשם המקרקעין.
קיומה של הערת אזהרה במרשם המקרקעין
קיומה של הערת אזהרה לטובת גורם אחר היא נורת אזהרה עבור הקונה הפוטנציאלי. יחד עם זאת, פעמים רבות הערת האזהרה היחידה שניתן יהיה להתרשם ממנה בעת עריכת הבדיקה על ידי עורך הדין, תהיה עבור הבנק מלווה המשכנתא.
במידה שמהבדיקה יעלו נתונים בדבר קיום התחייבויות לביצוע עסקה בנכס אשר קדמו להתקשרות הנוכחית עם המוכר, אזי עשוי הדבר להצביע על קיום כפל עסקאות ביחס לנכס. כפל זה עשוי ליצור יריבות לא רצויה בין שני רוכשים וכמובן אובדן באמון בין הצדדים לעסקה.
שיעבוד קיים על הקרקע
לעיתים עשוי המוכר להיות במעמד של פושט רגל אשר מוגבל בביצוע פעולות בנכסיו. גילוי אודות מצב זה הוא פועל יוצא של עבודת עו"ד מכירת דירה אשר עורך בדיקות רקע מלאות לגבי המוכר והנכס, שיחשוף שעבודים או הגבלות משפטיות אשר עשויות להותיר את הקונה מול שוקת שבורה, לאחר החתימה על החוזה.
פלישת המבנה לחלקה סמוכה
השלב הבא לאחר בחינת המצב התכנוני והמצב המשפטי של הנכס, הוא השוואת תכנית הבניין ומצבו התכנוני בפועל, למרשם המקרקעין.
בדיקה זו עשויה לגלות מצב בו הנכס כולל בנייה המהווה פלישה לחלקה סמוכה. מצב זה עשוי להעמיד את הקונה בפני חשיפה לתביעת פינוי והריסה מצד בעל החלקה הסמוכה, תוך הפסד חלק משטח הדירה ומכאן חשיבות עשייתה בשלב מוקדם טרם חתימה על חוזה מכר.
פלישת מבנה סמוך לחלקה עליה יושב הנכס
מצב נוסף אשר עשוי להתגלות כתוצאה מהשוואת תוכנית הבניין למרשם המקרקעין והמצב בשטח, הוא פלישה של מבנים סמוכים אל החלקה עליה יושב הנכס המיועד לרכישה. מצב זה עשוי להשפיע על מחיר הדירה, היות שהוא עשוי להעמיד את הרוכש בפני התמודדות משפטית עם הגורם הפולש.
אי ביצוע איחוד וחלוקה של חלקת המקרקעין בבית משותף
ישנם שני סוגי נכסים עיקריים אליהם מתייחסת עסקת רכישת מקרקעין. האחד הוא בית פרטי. רכישת בית פרטי כוללת רכישת בעלות של כלל החלקה עליה יושב הנכס. השני הוא בית משותף. רכישת דירה בבית משותף כוללת קבלת בעלות בנתח מתוך החלקה עליה יושב הבניין.
לעיתים, לאחר השלמת הבית המשותף על ידי הקבלן הבונה אשר רכש למעשה את כל החלקה והקים עליה מבנה מגורים הכולל מספר דירות, לא פועל הקבלן על מנת לבצע חלוקה של החלקה לתתי חלקות המייצגות את הדירות במבנה. פירוש הדבר, שכל הדיירים בבניין מחזיקים בו בבעלות לפי האחוז שנרכש על ידם, ללא ייחוד בעלותם לדירה מסוימת.
מצב זה של אי חלוקה, עשוי ליצור מחלוקות בנוגע לשטחי הבניין המשותפים ולהקשות על הרוכש למכור את דירתו בעתיד. בדיקה אודות אי ביצוע חלוקה של החלקה לתת חלקות היא אחת מהפעולות המקדימות הנעשות על ידי עו"ד קניית דירה בעבור הקונה המיוצג על ידו.
בדיקת היקף מס הרכישה על העסקה
פעמים רבות, יוצא הרוכש מנקודת הנחה שהתשלום היחיד, הגבוה ממילא, שאותו יידרש לשלם הוא המחיר הנקוב בחוזה הרכישה מול המוכר, בתוספת עמלת דמי תיווך במקרה שבו הייתה בהליך הרכישה מעורבות של מתווך דירות.
עם זאת, אחד הרכיבים שעשויים לייקר מאוד את עסקת הרכישה הוא מס הרכישה המוטל על הרוכש. מדובר במס המוטל לפי מדרגות הנוגעות לסטטוס של הרוכש ושאלת החזקתו בנכסים נוספים, אשר עשוי להצטבר לסכום של עשרות ומאות אלפי ₪. ליווי על ידי עו"ד מקרקעין כולל גם קבלת מידע אודות סכום המס בו צפוי לחוב הרוכש.
ניסוח חוזה הרכישה
לאחר ביצוע הבדיקות השונות, בחינת היקף המס ובחינת המצב התכנוני והמשפטי של הנכס, מגיע השלב של יצירת הקשר החוזי. על פי חוק המקרקעין, תקפותה של עסקת מקרקעין נגזרת מקיומו של הסכם בכתב. הווה אומר, להסכמות שיעוגנו בכתב בחוזה בין הצדדים, יש ערך מחייב וזאת לעומת הסכמות בעל פה שהכרה בהם בהקשר של עסקת מקרקעין היא בעייתית וסותרת את החוק.
עו"ד קניית דירה הוא הגורם המקצועי והמוסמך לצורך בחינת חוזה המכר המוצע על ידי המוכר, תוך מעבר יסודי על כל סעיפיו ובקשה לשינוי כל סעיף המהווה תניה לא הוגנת בנסיבות העניין. הבנת החוזה דורש היכרות מעמיקה עם הוראות החוק ועם מושגים מעולם המשפט, ולכן מוטב שלא לחתום על חוזה מכר ללא ליווי משפטי מקצועי.
רכישה של דירה – פעולה המחייבת ייצוג משפטי מעולה
הליך רכישת דירה הוא הליך לא קצר, הדורש בחינה מעמיקה של מגוון רחב של נתונים, וזאת על מנת למנוע הפסדים כספיים ועוגמת נפש לאחר השלמת הרכישה. ליווי על ידי עו"ד מכירת דירה הוא המפתח לביצוע הליך רכישת דירה על הצד הטוב ביותר מבחינתו של רוכש הדירה.
אודות עו"ד יוני לוי:
עורך דין יוני לוי מעניק ייעוץ משפטי צמוד ללקוח עוד מראשיתו של המשא ומתן תוך ביצוע של כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בטרם העסקה, לרבות אך לא רק: בדיקות משפטיות ועסקיות מקדימות, עריכת חוזה המכר, דיווח לרשויות המס כחוק, רישום הזכויות בטאבו, ליווי מסירת החזקה וסיום מוצלח של העסקה לשביעות רצון הצדדים. עורך דין יוני לוי חבר בוועדות המקצועיות הבאות: חבר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת נדל"ן בינלאומי בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת לשון הרע בלשכת עורכי הדין. לעו"ד יוני לוי תואר במשפטים (LL.B) ותואר ראשון במנהל עסקים (B.A.) מהמרכז הבינתחומי בהרצליה.
