מהן זכויותיו של יזם ממשיך בפרויקט התחדשות עירונית?
מהן זכויותיו של יזם ממשיך בפרויקט התחדשות עירונית?
באמצע פרויקט התחדשות עירונית היזם מתחלף ביזם אחר - כיצד תושפע התקדמות הפרויקט ומה קובעת החקיקה לגבי זכויות היזם הממשיך? עו"ד דנה הלר, שותפה במשרד עמפלי עריכת דין מיסים, עונה על השאלות בנושא.
עו"ד דנה הלר, שותפה, משרד עמפלי עריכת דין מיסים
כידוע, פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים להיגרר זמן רב. מרגע שהיזם מאתר פרויקט ומתחיל לאסוף חתימות דיירים, ועד השלב התכנוני בו ניגשים לעירייה ולבסוף מקבלים היתר בניה – יש תקופת ביניים שלעיתים נמשכת שנים. היום יותר מתמיד, בעקבות מצב שוק הנדל"ן ועליית הריבית, יותר יזמים נקלעים לקושי כלכלי ומחסור במימון חיצוני, ואז יעדיפו להכניס יזם או משקיע נוסף לפרויקט, ואפילו לצאת לגמרי מהפרויקט ולמכור אותו ליזם או לחברה אחרת.
במצב שכזה פרויקטים נוטים להיתקע ולא להתקדם לשום מקום, לעוגמת נפשם של הדיירים וכל המעורבים. אחד החסמים הנפוצים במקרים אלו הוא חסם מס רכישה שחל על היזם החדש, כפי שמסבירה עו"ד דנה הלר, שותפה במשרד עמפלי עריכת דין מיסים, המתמחה במיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
חישוב מס הרכישה נעשה מיום חתימת ההסכם עם בעלי הדירות עד ליום המכירה, ולכן הגדרת יום המכירה היא מהותית והגיעה עד לבית המשפט. בשנת 2019 הגיעו לוועדת ערר עם השאלה - מהי מהות הזכויות שמחזיק היזם המקורי שהתקשר עם הדיירים בשלב הביניים, לפני מועד העסקה וקבלת היתר בניה? רשות המיסים טענה כי היזם מחזיק בזכויות במקרקעין מרגע שחתם עם היזמים, אך פסק הדין קבע לטובת היזמים שזכויות מקרקעין ניתנות רק בשלב מועד העסקה וקבלת היתר בניה.
רשות המיסים הגישה ערעור לעליון, שקבע שיש לסדר את הנושא בחקיקה. כאן מסבירה הלר כי חוק ההסדרים מייצר דרך ביניים בין רשות המיסים ליזמים – על פי החוק ברגע שיזם חותם על הסכמים מול דיירים כבר יש לו זכויות במקרקעין. עם זאת, על עסקאות שנעשות בתקופת ביניים לא יחול כפל מס. כלומר, יזם נכנס ישלם מס רכישה רק ביחס לתמורה שכבר שילם ליזם המקורי במסגרת העסקה. מס הרכישה על שווי הזכויות המלא ישולם רק במועד העסקה שהוא תום תקופת הביניים.
מדובר באחת הסוגיות המעניינות בעניין התחדשות עירונית, ואם ברצונכם ללמוד עוד על הנושא מומלץ שתצפו בכתבה המלאה.
