ההזדמנויות הגדולות קיימות – רק לא איפה שחשבתם: עלייתו של הנדל"ן המסחרי בארה"ב
ההזדמנויות הגדולות קיימות – רק לא איפה שחשבתם: עלייתו של הנדל"ן המסחרי בארה"ב
"תור הזהב" של ההשקעות ברכישת בתים בארה"ב, שהוזנק ב-2008, דועך – וכעת תופסים את מקומו סגמנטים אחרים של נדל"ן, שמתחילים את נסיקתם || פרויקטים מסחריים – בנייני משרדים, מתחמי עסקים, קניונים ואף מרכזים רפואיים – מניבים תשואות גבוהות ומאופיינים ביציבות שוכרים וניהול פשוט || הסגמנטים החמים שהיו זמינים רק לגופים מוסדיים עם כסף גדול נפתחים למשקיעים פרטיים, וכך ניתן להיחשף אליהם
אמנם הביטוי "להיות בעל הבית" כולל בתוכו את המילה בית, אבל השקעה בנדל"ן למען רווחים אינה תמיד כרוכה בבעלות על בית פרטי. למעשה, הרווחים המשמעותיים ביותר שניתן להשיג מהשקעות בנדל"ן כיום אינם נמצאים כלל במגזר הנדל"ן למגורים, אלא בסגמנטים של נדל"ן מסחרי – מרכזי קניות, מתחמי עסקים, בנייני משרדים, בנקים ועוד, המושכרים לחברות וגופים גדולים.
אז למה רוב המשקיעים הפרטיים הולכים באופן כמעט אוטומטי על רכישת נכסי מגורים? הסיבות לכך נובעות משילוב של נסיבות היסטוריות, מחסור בידע מקצועי, חוסר גישה לערוצי מימון והון עצמי נמוך. אבל כיום, נוצרה דרך פשוטה לקבל גישה לתחום הנדל"ן המסחרי הרווחי, ולהתחיל לעשות תשואות כמו גופי ההשקעות הגדולים.
שוק המגורים מאתגר, שוק המשרדים נפתח
באופן היסטורי, חברות השקעה ומשקיעים רבים שהתעניינו בשוק הנדל"ן בחו"ל, וספציפית בשוק האמריקאי, בחרו להשקיע במגורים. ראשית, הם עשו זאת משום שבעבר אכן ניתן היה להשיג תשואות גבוהות בסגמנט זה (במהלך ההתאוששות ממשבר 2008). שנית, הם חסרו את יכולת גיוס הכספים הגדולה הדרושה לצורך עיסוק במגזרי נדל"ן מסחריים – במילים פשוטות, לא היה להם מספיק כסף ביד כדי להתחרות על רכישת נכסי ענק.
ושלישית, עבור איתור הזדמנויות אטרקטיביות בתחום המסחרי – רכישת נכסים מניבים בדרגת קלאס A עם שוכרים איכותיים – צריך המון קשרים ורקע מקצועי עשיר, מהסיבה הפשוטה שרוב העסקאות האלה נעשות "מחוץ לשוק".
ואולם שוק המגורים של ימינו מציג מספר אתגרים משמעותיים, שהופכים אותו לפחות אטרקטיבי מהאחים שלו בתחום הנדל"ן – המסחרי, המשרדי, התעשייתי ועוד. בארה"ב, תמיד יש ביקוש ברמה מסוימת למגורים, מה שיכול לפתות משקיעים, אך צריך לשים לב לעקב האכילס של התחום. כל מי שהשקיע בבית פרטי וגם בבניין מגורים, יכול לספר על הקשיים הרבים שחווים הבעלים מצד דיירים. השוכרים, שהם למעשה אלה שמספקים את התשואה, דורשים הרבה תשומת לב.
אחד הקשיים הוא קצב התחלופה של השוכרים. אדם שבבעלותו בית במשך 10 שנים, עלול לחוות חמש-שש החלפות שוכרים. מעבר לאיתור מחדש של שוכרים ראויים, בירוקרטיה מתישה, החוזים והצורך לחשב מחדש את שכר הדירה – בארה"ב נהוג לשפץ ולצבוע את הבית בכל פעם שמתחלף דייר. השיפוצים עולים כסף, ובכל יום שבו השיפוץ קורה, הבית עומד ריק. כל הוצאה כזאת פוגעת באיכות ההשקעה ונוגסת למשקיע בתשואה.
מה שטוב לגדולים...
את ההיגיון הזה הבינו כבר מזמן קרנות השקעה בנדל"ן (ריט), חברות ביטוח, קרנות פנסיה וגופים מוסדיים נוספים. לכן אותם גופים בוחרים לנתב את כספיהם להשקעות בנדל"ן מסחרי, ובעיקר זה המשרדי. הכל עובד הפוך בתחום הזה: השוכרים גדולים ויציבים, וחתומים על חוזי שכירות לשנים רבות קדימה(לעיתים גם 10 שנים); התשואות גבוהות משמעותית מאלה שניתן להניב במגזר המגורים (ממש כמו בישראל); קיים מחסור בהתחלות בנייה; והתפוסות של השטחים המושכרים גבוהות.
כך למשל, אתר הנדל"ן million-acres מציין ששוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי נמצא במחסור של 25.4 מיליון סקוור פיט, עקב ביקוש גבוה. ברבעון הראשון של 2021 לבדו גילגל שוק המשרדים בארה"ב כ-20.5 מיליארד דולר, ואיגוד מתווכי הנדל"ן האמריקאי ממשיך לצפות תשואה של כ-6.6% בנכסים של יותר מ-2.5 מיליון דולר, גם בצל המגפה.
חברת השקעות הנדל"ן רילקו, מתמקדת בדיוק בתחומים הללו, מכיוון שמטרתה העיקרית היא מיקסום הרווחים עבור המשקיעים איתה. באופן טבעי, חברות רבות רוצות להיות במקום שבו נמצאות תשואות גבוהות ופוטנציאל רווחים משמעותי. אבל נוכחות בתחום הנדל"ן המסחרי אינה דבר של מה בכך – כאמור, כניסה לתחום דורשת יכולות פיננסיות ומקצועיות גבוהות. לא כל חברה או אדם פרטי שמצליחים לרכוש בית בשכונה משנית בעיר בארה"ב – יכולים לבצע את הקפיצה לבעלות על בנייני משרדים שלמים.
הסוד להצלחה בתחום המסחרי: התמקדות בשוכרי עוגן
איך רילקו מצליחה, איפה שלרוב רק גופים גדולים שוחים בקלות במים? המפתח הוא כפול: יכולת גיוס, ופעילות מחוץ לשוק – off market. רילקו מובילה בכל פרויקט קבוצות של 20-30 משקיעים שמאחדים כוחות לצורך עסקה. הכספים שלהם מאוגדים לכדי כ- 30% ממחיר הפרויקט יחד עם ההון העצמי שרילקו מזרימה בעצמה לכל פרויקט, ואת היתר מארגנת רילקו במימון על ידי בנק אמריקאי מקומי. כך משתמשת רילקו בכוח הקבוצה כדי להתחרות בשוק של "הגדולים", ולגייס מספיק כדי לחדור למגזר הנדל"ן המסחרי הרווחי.
שנית, רילקו פועלת כאמור off market – איתור הזדמנויות נדל"ן שאינן מופיעות באופן פומבי, ולרוב נסגרות באופן זריז מחוץ לאור הזרקורים של השוק. רילקו עושה זאת בהצלחה כבר שנים, על ידי עבודה צמודה עם שותף מקומי – חברת Blue Stone. השותפה המקומית היא חברה בעלת קשרים ענפים ברשתות של מתווכי נדל"ן, של סוכנים מקומיים ושל חברות ניהול והשקעות בעשרות שווקים בארה"ב. כך מצליחה להציג רילקו הצלחה אחר הצלחה באיתור פרויקטים רווחיים למשקיעיה.
כאמור, אחד מהבדלי המפתח המעניקים לשוק הנדל"ן המשרדי את הבכורה בכל הנוגע לרווחיות, הם השוכרים. בנכסים משרדיים תמהיל השוכרים מורכב מחברות קטנות ובינוניות (SME) ומשוכרי ענק. וזהו מפתח נוסף להצלחה של רילקו: "המיקוד האסטרטגי שלנו הוא בשוכרים המאכלסים את הנכס", מסביר תומר חי, מנכ"ל החברה. "אנחנו תמיד נחפש בניין או מתחם עסקים בתפוסות גבוהות, ועם שוכרי עוגן – אותן חברות גדולות שמשתכנות בנכס במשך שנים, חתומות על חוזים ארוכים ואין סבירות שיעזבו בקרוב. כך אנחנו מבטיחים תזרים מזומנים קבוע לאורך זמן".
