הדור הבא של נדל"ן מסחרי בארה"ב: מרכזי הקניות הפתוחים נכנסים לוואקום של אפוקליפסת הקמעונאות
הדור הבא של נדל"ן מסחרי בארה"ב: מרכזי הקניות הפתוחים נכנסים לוואקום של אפוקליפסת הקמעונאות
המסחר המקוון ונגיף הקורונה הלמו בעוצמה בקניונים הסגורים, והובילו לקריסת רשתות וריטיילים. במישורים מצאו נוסחה מנצחת: Strip Malls, המשלבים בידור, פנאי ורכישות מהירות. המנכ"ל דניאל לבנטל: "המרכזים הפתוחים ממשיכים לתפוס מקום מרכזי בהרגלי הבילוי של הקהל האמריקאי"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
אחד הענפים שעבר טלטלה של ממש על רקע התפרצות נגיף הקורונה, הוא ענף הנדל"ן המסחרי. האפקט הורגש בארץ הקודש כמו גם מעבר לים, ואילץ את השחקנים בתחום לשנות גישה ולאמץ כללי משחק חדשים. דוגמה בולטת למדינה שנדרשה להסתגל למציאות המשתנה היא ארצות הברית, שם הרגלי הצריכה והפנאי, שנשענו לאורך שנים על קניונים וענקיות הקמעונאות, נאלצו להתיישר באחת לפי משוואה חדשה, שקובעת כי קניות ובילוי במקומות סגורים הם מחוץ לתחום.
המציאות החדשה הביאה לזינוק משמעותי בכל הנוגע למסחר מקוון – ענף שנהנה מרוח גבית עוד טרום המגפה – כשבו בזמן את פגיעת הקורונה הרגישו על בשרם שורה של גופים, בהם רשתות האופנה ג'יי.קרו וברוקס ברדרס, ובתי הכלבו נימן מרקוס וג'יי.סי פני. זה רק חלק מרשימה של קמעונאיות שהגיעו בשנה החולפת לפשיטת רגל, כתוצאה מתופעה מתגברת שכבר זכתה לכינוי "אפוקליפסת הקמעונאות".
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
על פי הערכות של חברת Coresight Research מחודש אוגוסט האחרון, 25% מתוך כ-1,000 קניונים בארה"ב צפויים להיסגר ב-5-3 השנים הבאות. הנתונים הללו מצטרפים גם להערכות מומחים, המצביעות על ירידה של 15%-20% בהיקף פעילות הקניונים במדינה עד שנת 2024.
בין ריטייל לדיסקאונט
לצד הפריחה ברכישות אונליין, מי שידעו לנצל את המצב, להיכנס לוואקום שהותירו הקניונים ולטרוף את הקלפים, הם המרכזים המסחריים הפתוחים (Strip Malls). כ-120 אלף מתחמים פעילים כיום ברחבי ארה"ב, ונראה כי מספרם יגדל במהלך העשור הקרוב.
הנתונים, שלא מיטיבים עם הקניונים הסגורים בלשון המעטה, משחקים בדיוק לטובת המתחמים הפתוחים. כך, למשל, עלויות התפעול הרציפות בקניונים - דוגמת שמירה, ניקיון ומיזוג אוויר - קיימות בכל תנאי וללא קשר לכמות השוכרים במקום. כפועל יוצא, כמות השוכרים היא פקטור משמעותי, מאחר וככל שהקניון מתרוקן, השכירות עבור השוכרים האחרים מאמירה בהתאם. במתחמים הפתוחים, העלויות פחותות מן הסתם, ומספר השוכרים לא מהווה פרמטר שיעשה הבדל בין רווח להפסד.
הבדל משמעותי נוסף בין הקניונים הסגורים למרכזים הפתוחים, נוגע לאופן הקנייה. בעוד בקניון, הלקוח מגיע מראש לשהות בת מספר שעות, מכוון לריטיילים ונדרש לחניון ברכב הפרטי, או לחלופין לתחבורה ציבורית, במרכז הפתוח הקונספט פשוט ונגיש יותר, החניה במתחם ממש מול בית העסק והדבר מאפשר לבצע רכישות נקודתיות בזמן קצר.
ה- Strip Malls מאופיינים גם בתמהיל שוכרים שונה, כשעוגן משמעותי בו מהוות חנויות ה"דיסקאונט", המציעות מבצעים מגוונים והנחות משמעותיות על בסיס קבוע ומוכרות לקהל הישראלי עם רשתות בסגנון מקס סטוק או הכל בדולר. משום שהסחורה בחניות אלו מתחלפת ומתחדשת לעיתים קרובות, ונדרשת על פי רוב לשימוש מיידי, היא פחות מבוקשת לרכישות באונליין. בארה"ב מדובר בסגמנטים מצליחים ומבוקשים, הנמצאים בצמיחה מתמדת בשנים האחרונות, בין היתר משום שהמשיכו לפתוח את שעריהם, אם כי תחת מגבלות, גם בתקופת הקורונה. לצד אותן חנויות דיסקאונט, מאפשרים המתחמים הפתוחים גם חווית בילוי לכל המשפחה, הכוללת מסעדות, בתי קולנוע, חדרי כושר ואטרקציות ייעודיות דוגמת קירות טיפוס.
וכך, בעוד הקניונים הסגורים "חטפו" פעמיים – הן מעליית המסחר המקוון והן ממגפת הקורונה - הרי שבמרכזים הפתוחים התהליך הוא הפוך. הם צוברים תאוצה מהשילוב המנצח של רשתות הדיסקאונט וחווית קניות משודרגת המתאימה לציבור משתנה של צרכנים.
אוכלוסייה צומחת
אחת החברות שידעה לזהות מבעוד מועד את שינוי המגמה והחלה לרכוש מרכזים פתוחים עוד בשנת 2012 היא מישורים השקעות נדל"ן, המתמחה ברכישה והשבחה של מרכזי קניות פתוחים בארה"ב. המתחמים הפתוחים של החברה פזורים במדינות רבות לאורך חלקה הדרומי של החוף המזרחי, החל מצפון קרוליינה, דרך טנסי ועד וירג'יניה ופלורידה. רק בחודש האחרון הודיעה מישורים על רכישת נכס בפלורידה תמורת כ-22 מיליון דולר. מדובר במרכז מסחרי פתוח סמוך לטמפה, כאשר חלק החברה בנכס יהיה כ-55%. במרכז קיימים ארבעה שוכרים עיקריים, שלושה מהם מתחום החנויות המוזלות: Conns, Dollar General ו-DD's Discounts. הרביעי הוא חנות מרשת חנויות לכלי עבודה - Northern Tools.
בהמשך לאותה עסקה, האידיאולוגיה המנחה את החברה היא להתמקם בסמיכות למרכזי ערים צומחות, ובהתאם לכך היא ממקדת את פעילותה גם במוקדים כגון טמפה ואורלנדו שבפלורידה וראלי בצפון קרוליינה, שכבר כיכבו ברשימת הערים המובילות בשיעור הצמיחה של המגזין פורבס.
"מרכזים מסחריים פתוחים מתבססים על רשתות דיסקאונט לסוגיהן, שהולכות וצוברות פופולריות", אומר מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל. "הצרכנים נהנים מהיצע רחב – חנויות אופנה שמרעננות מלאי באופן תכוף וחנויות דיסקאונט, לצד מותגי פנאי ובידור – מקולנוע, חדרי כושר ועד מתחמים ייחודיים לילדים. השורה התחתונה היא שגם במציאות בה רכישות האונליין הולכות וגוברות, המרכזים המסחריים הפתוחים ממשיכים לתפוס מקום מרכזי בהרגלי הבילוי והרכישה של הקהל האמריקאי".
נתון נוסף שניסח מחדש את סדרי העדיפויות האמריקאים, מתכתב גם הוא עם משבר הקורונה. על פי פורבס, בשנה האחרונה חל גידול של 85% ב-Curbside pickup- שיטה נפוצה במרכזים המסחריים הפתוחים, במסגרתה הלקוח מגיע ברכבו לחנות או למסעדה ומקבל את הזמנתו במשלוח ישיר עד החלון, זאת מבלי שיצטרך להטריד את עצמו בענייני חניה. כמעט מיותר לציין שהשיטה האמורה אינה ישימה כלל ועיקר בקניונים סגורים, אך מהווה פתרון נח ב-Strip malls.
"ראינו כי המרכזים הפתוחים מצליחים לשמור על שגרת פעילות גם בזמן הקורונה, בעוד שלקניונים אנשים חששו להגיע", מדגיש לבנטל. "במבחן התוצאה הייתה פגיעה מצומצמת בפעילות, שדרשה מאיתנו התאמות טכניות בלבד. שיעורי התפוסה כמעט ולא נפגעו ומרבית השוכרים המשיכו לפעול במסגרת המגבלות". לאחר המכה הקשה של הקורונה - כשמהפיכת הקניות באונליין נמצאת בעיצומה, רשתות הענק סוגרות סניפים והקניונים מצטמצמים משמעותית, ובו בזמן קיימת עלייה בכמות, בתפוסה ובפדיון של המרכזים הפתוחים – את הנחת העבודה הזו כבר הפנימו היטב בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, והמגמה צפויה להתרחב בעידן הפוסט קורונה.
