כיצד המומחים מנתחים עסקאות נדל"ן בחו"ל - על מנת להגדיל את הסיכויים לרווחים?
כיצד המומחים מנתחים עסקאות נדל"ן בחו"ל - על מנת להגדיל את הסיכויים לרווחים?
יכולותיהם של הקרנות הגדולות והגופים המוסדיים לאתר ולנתח עסקאות נדל"ן בחו"ל, מאפשרים למשקיעים להנות מעסקאות שעברו סינון קפדני ומגדילים באופן משמעותי את הסיכוי לרווח.
בכתבה נוספת בסדרה נלמד כיצד מתבצע התהליך בידי המומחים של הגופים המוסדיים והקרנות הגדולות.
בכתבתנו האחרונה סקרנו את סוגי העסקאות בשוק הנדל"ן מעבר לים ולמדנו באילו עסקאות כדאי להשקיע וממה חשוב להיזהר. כמו כן הבהרנו מדוע נדל"ן אינו תחביב אלא מקצוע רציני וכי חשוב לבחור בגוף גדול עם ניסיון מוכח המסוגל לנהל סיכונים באופן אחראי ומקצועי.
"מלאכת הניתוח והאיתור של עסקאות נדל"ן בחו"ל היא שלב ראשוני וקריטי בדרך להצלחה." אומר שרוליק חנוך, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת SDB המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
הגופים המוסדיים והקרנות הגדולות הינם בעלי יכולות מימון ומקושרים במקומות הנכונים, ולכן מדי חודש מגיעות אליהם עשרות הצעות ועסקאות פוטנציאליות. מאחר ומדובר בכמות גדולה מאד של עסקאות, למשקיע פרטי או לחברה קטנה אין מספיק זמן, ידע או ניסיון כדי להצליח לברור מתוכן את העסקאות שמסוגלות להניב רווח ממשי, ולכן מומלץ שזה יתבצע על ידי גופים בעלי צוות מקצועי ומיומן בעל יכולות ניתוח אנליטיות.
שלב ראשון – מחקר ואנליזה
"בכל גוף מוסדי או קרן גדולה שמתמחה בנדל"ן בחו"ל, תמצאו מחלקת מחקר ואנליזה שכל תפקידה לבדוק כדאיות עסקאות" מספר שרוליק חנוך. מחלקות שכאלו מאוישות על ידי טובי האנליסטים ורואי החשבון שבוחנים את אטרקטיביות העסקה והרלוונטיות עבור המשקיעים. העסקאות עוברות סינון וניתוח ראשוני על פי קריטריונים גאוגרפיים, עמידה בהיקפי השקעה, פוטנציאל רווחיות ועוד.
לדוגמה חברה כמו SDB מנהלת פרויקטים מצליחים בארה"ב, אנגליה וספרד, אם תגיע עסקה בברזיל כנראה שהעסקה תסומן כלא רלוונטית מבחינת אזור פעילות ולכן לא תעבור סינון ראשוני.
דוגמה נוספת, אם עסקה חדשה לא תעמוד בהיקפי ההשקעה הנעים בין 10 ל-50 מיליון דולר, גם היא לא תעבור את שלב הסינון. חשוב לציין שכבר בשלב זה נופלות רוב העסקאות הלא פוטנציאליות, ואנו נשארים רק עם העסקאות בעלות הסיכוי הגדול ביותר להצלחה.
שלב שני - בדיקת נאותות
לאחר שעברנו את הסינון הראשוני עוברים לבדיקות מקיפות יותר – בדיקות נאותות או בלועזית DUE DILIGENCE, אשר באות לבחון את פוטנציאל הרווח ולהפחית את רמת הסיכון. בדיקות אלו מחולקות לשלושה שלבים: ניתוח אנליטי, בדיקה תכנונית/פיזית ובדיקה משפטית.
כיצד מתבצע שלב הניתוח האנליטי? עונה שרוליק "בשלב ראשון מנתחים את הנתונים הפיננסים של העסקה ועובדים על פי מודל שפיתחנו אשר דוגם עשרות קריטריונים שונים בכל עסקה חדשה שמגיעה לשולחננו. אנו בונים תוכנית עסקית על מודל אקסל, בו נבחן את כל המספרים בצורה המדויקת ביותר ונבדוק את כל ההוצאות הצפויות של הפרויקט אל מול ההכנסות הצפויות. במידה והתוכנית מאשרת שכל ההנחות קונסרבטיביות ושהעסקה בעלת פוטנציאל רווח, אפשר לעבור באופן בטוח לשלב הבא, שלב הבדיקה הפיזית."
"בשלב הבדיקה הפיזית נשתמש גם בחברות חיצוניות וגם נבקר בנכס, כלומר נטוס בעצמנו לחו"ל.
אם זה נכס יזמי נבצע פגישות עם אדריכלים וקבלנים, ובמידה וזהו נכס קיים קיימים ישנם אנשי מקצוע וחברות חיצוניות שבודקים את תקינות הנכס ועמידותו. עובדים עם דו"ח COMPS וסוקרים נכסים דומים שנמכרו באזור הנכס שמעניין אותנו, כשבעצם בודקים מחיר למ"ר או ל-square feet, וזאת על מנת לראות שמחיר הקניה אכן אטרקטיבי. קיימים נתונים נוספים שיש להביא בחשבון כדוגמת עלויות שיפוץ במידה וקיימים כאלו, לבחון לוחות זמנים של הוצאת היתר, בנייה, מכירה ועוד."
השלב השלישי של הבדיקה המשפטית מתרחש לאחר כל הבדיקות האנליטיות והפיזיות של הנכס.
כעת כל פרטי העסקה עוברים למשרד עורכי הדין המלווה את החברה, לרוב מדובר במשרד עורכי דין מקומי ומוכר אשר בוחן את סטטוס העסקה על מנת לראות שהנכס נקי מכל שעבוד או חוב, הכנת הסכמים משפטיים של העסקה וליווי עד שלב ההסכם והקלוזינג בו מתבצעת רכישת הנכס.
שלב שלישי – משא ומתן
לאחר שנערכה בדיקת נאותות מקצועית ומקיפה הכוללת ניתוח אנליטי, בדיקה תכנונית/פיזית ובדיקה משפטית, אנו מוכנים לנהל משא ומתן לרכישת הנכס.
"לצורך כך מעמידים הגופים הגדולים בשוק לרשות המשקיעים אנשי מקצוע ומומחים מהשורה הראשונה ומוודאים ששלב המשא ומתן יתבצע על הצד המקצועי והמוצלח ביותר." מדגיש שרוליק חנוך. "אם זה עורכי דין שמבצעים בדיקה משפטית של הנכס כדי לראות שאין בעיות משפטיות, יועצי מס שמספקים מבנה על מנת לשלם מיסוי נמוך, שמאים, אינספקטורים, ברוקרים של מימון, ושיתוף פעולה עם הבנקים שמספקים את המימון לעסקה."
בסיום כל הבדיקות המקיפות מייצרים הסכם משפטי המכונה גם הסכם השקעה או באנגלית OPERATING AGREEMENT שהוא בעצם הסכם המאגד את כל התנאים המסחריים, וכעת עוברים לצעד הבא – שלב גיוס הכסף.
שלב רביעי – גיוס כסף וחתימת עסקה
"רק כאשר מסיימים שורה ארוכה ומקיפה של בדיקות ובידינו תכנית עסקית והסכם משפטי מגובשים, אנו מוכנים ומזומנים לגיוס הכספים. אנו מציעים למשקיעים להצטרף להשקעה בעלת פוטנציאל רווחיות גבוה שעברה את כל הבחינות. את המשקיעים מאגדים תחת חברת SPC שזה קיצור ל-SPECIAL PURPOSE COMPANY - חברה ייעודית לנכס ספציפי. כשהבנק ניגש עם המימון והמשקיעים מוכנים עם ההון העצמי מתקדמים לשלב ה-CLOSING בו רוכשים את הנכס שהופך להיות בבעלותנו, ומתחילים להוציא לפועל את התוכנית העסקית. מכאן זה עובר לשלב ניהול הפרויקטים אותו נסקור בכתבה הבאה בסדרה. זהו שלב חשוב וככל שמנהלים אותו בצורה אקטיבית ואפקטיבית – כך גדלים סיכויי הצלחת הפרויקט."
חשוב להפנים כי השקעות נדל"ן בחו"ל זה לא תחביב אלא מקצוע רציני. מדובר בתהליך מורכב וארוך של איתור וניתוח עשרות עסקאות בחודש, דרך מיון עסקאות פוטנציאליות, בדיקת נאותות, ניהול משא ומתן, גיוס כסף ועד לחתימה הסופית – עליו אמונים אנשי מקצוע בעלי ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן בכלל ונדל"ן חו"ל בפרט. רק לגופים מוסדיים ולקרנות גדולות יש את היכולת להחזיק אנשי מקצוע ברמה גבוהה ולהעמידם לשירות המשקיעים, וזאת גם הסיבה שעבודה עם גופים אלו מעלה את הסיכוי להצלחת הפרויקטים.
