האישור לחלופת שקד נדחה ועתיד תחום ההתחדשות העירונית לוט בערפל
האישור לחלופת שקד נדחה ועתיד תחום ההתחדשות העירונית לוט בערפל
קשה להיות יזם תמ"א בימים אלו: מצד אחד, המשך חוסר ודאות בתחום לאור דחיית אישור חלופת שקד וסיומה המתקרב של תמ"א 38. מצד שני, הבנקים סוגרים דלתותיהם לאור המגבלות הרגולטוריות. כיצד יוצאים מהפלונטר ומה צופן לנו העתיד? ויקטור וייסמן, מנכ"ל טופ קפיטל, עם ההסברים
רק לפני ימים ספורים, כשחלופת שקד אושרה בועדת הפנים, כולם נשמו לרווחה. למרות ביקורת לא מעטה על החוק, היה ברור שעם אישורו תסתיים תקופת אי-ודאות ארוכה בה שרר תחום ההתחדשות העירונית. אך למרבה הצער, ההמתנה לוודאות המיוחלת הסתיימה במפח נפש, כאשר רגע לפני קביעת מועד להצבעה על חלופת שקד, נודע כי ההצבעה בקריאה שנייה ושלישית תידחה למושב הקיץ של הכנסת.
לאור סיומה של תמ"א 38 בחודש אוקטובר הקרוב, דחיית ההצבעה לא משאירה זמן מספיק להיערכות, ומותירה את יזמי התמ"א בחוסר ודאות גדול אף יותר משהיה, עם לא מעט שאלות והתלבטויות. על מנת לעשות קצת סדר בדברים ולנסות להבין כיצד ייראה עתיד ההתחדשות העירונית, פנינו אל ויקטור וייסמן, מנכ"ל חברת המימון החוץ-בנקאית טופ קפיטל, המתמחה במתן מעטפת מימון מלאה ליזמי נדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית.
"ציפיתי מאוד לאישור חלופת שקד. אמנם התוכנית אינה אידיאלית ויש לא מעט ביקורת כלפיה, אך יתרונותיה עולים על חסרונותיה, ואת האחרונים אפשר גם לתקן בהמשך". מסביר וייסמן ומונה את יתרונותיה של התוכנית: "מספר יתרונות ברורים עומדים לזכותה של חלופת שקד:
1. ודאות לגבי זכויות בנייה הניתנות לניצול – החלופה מגדירה זכויות בנייה של 200% במסגרת חיזוק בניין קיים ו-400% במסגרת הריסה ובנייה מחדש, זאת לעומת מגבלת הקומות בתמ"א 38. לפי בדיקות שערכה מחלקת המחקר שלנו, ברוב המוחלט של הפרויקטים חלופת שקד מאפשרת לבנות יותר.
2. מסלול נוסף: ניוד זכויות בנייה – במקרים של קושי לקדם הריסה ובנייה מחדש, ניתן יהיה להעביר זכויות מהמגרש בו ממוקם הבניין הדורש חיזוק למגרש אחר - מגרש מקבל, שיכול להכיל זכויות בנייה נוספות. זאת תמורת חיזוק של הבניין המעביר את הזכויות .
3. אישור תוכנית בנייה ייחשב גם כהיתר בנייה – כיום, היתר בנייה מתקבל בשני שלבים: בשלב הראשון מאשרים תוכנית עם רשימה ארוכה של תנאים מקדמיים, ובשלב השני על היזם למלא אותם ולהגיש שורה ארוכה של מסמכים ואישורים על מנת לקבל את ההיתר בפועל. השלב השני עשוי להימשך בין חצי שנה לשנה וחצי (כלומר עד מחצית מזמן הכולל של תכנון הפרויקט). החקיקה החדשה תאפשר לחסוך הרבה זמן ובירוקרטיה ולהאיץ משמעותית את הליכי התכנון, שהם כידוע אחד החסמים המשמעותיים בכל הקשור להגדלת היצע הדירות וייצוב מחיריהן. אמנם בשלב זה עדיין לא הוסדר בחוק האופן בו יבוצע התהליך, אך למשרד הפנים הוקצבה תקופה של 120 יום להכנת תקנות מתאימות. חשוב לציין כי למרות שחלופת שקד עוסקת רק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בכל הקשור לקיצור הליכי תכנון היא מהווה תקדים מבורך, ואני בהחלט רואה תסריט שבו בעתיד המנגנון הזה ייושם גם בתוכניות בנייה אחרות.
4. לא תהיה הקפאה אוטומטית של בקשה להיתר בנייה שהוגש עליו ערר – בניגוד למצב הקיים כיום, ועדת הערר תוכל להחליט לדון בערעור תוך המשך קידום ההיתר. הדבר יאפשר את קידום הפרויקט מבלי להתעכב, ובמקרים של דחיית הערעור יתקצר זמן התכנון במספר חודשים.
5. תוכניות עירוניות להתחדשות עירונית - הרשויות המקומיות יוכלו להגדיר בעצמן את כללי ההתחדשות העירונית בתחומן באמצעות הכנת תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, המותאמת לאופי העיר. עירייה שתאשר תוכנית כזו לא תצטרך לפעול על פי חלופת שקד.
6. החלת היטלי השבחה – חלופת שקד קובעת החלת היטל השבחה בגובה של עד 25% תוך מתן אפשרות לעיריות לא לגבות אותו כלל, לגבות אותו באופן חלקי או להמיר אותו לטובת מטלות ציבוריות במסגרת הפרויקט. אמנם היזמים פחות יאהבו את זה, ולא נראה יותר פרויקטים עם רווחיות של 25-30%, אך אני באופן אישי חושב שזה יהיה טוב לכולם. האפשרות לגבות היטל השבחה ולהגדיל את הקופה הציבורית תספק לרשויות המקומיות תמריץ לקידום ההתחדשות העירונית, וכך יגדלו כמויות הפרויקטים ועמם היצע יחידות הדיור".
לצד היתרונות, רבים ככל שיהיו, ישנם כמובן גם חסרונות. "החיסרון העיקרי של חלופת שקד", אומר וייסמן, "הוא טיפול בפריפריה. מחד, החוק מאפשר לשרת הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת זכויות בנייה של עד 550% לפרויקט. מאידך, כנראה שיישום הצו לא יהיה כל כך פשוט ויצריך תהליך בירוקרטי מורכב על מנת להוכיח כי ללא התוספת המוגברת הפרויקט אינו כלכלי. בנוסף, צריך לזכור שבמקומות רבים בפריפריה, גם 550% לא יספיקו כדי להפוך את הפרויקט לכדאי, ולכן רצוי מאד לחשוב על פתרונות יצירתיים נוספים".
פתרונות לדוגמה, מציע וייסמן, הם למשל הגדלת זכויות הבנייה באופן קבוע, גם מעבר ל-550%, ללא צורך בקבלת אישור מיוחד ממשרד הפנים, כאשר ניתן ורצוי לקבוע זכויות בנייה מותאמות לכל אזור גאוגרפי. פתרון נוסף לקידום פרויקטים בפריפריה הוא מתן קרקע משלימה, לא בהכרח באותה העיר, או מתן זכויות בנייה נוספות לפרויקטים אחרים של אותו היזם. "יש המון דרכים לשפר את התוכנית בנקודה זו", אומר וייסמן, "וכעת נוצר חלון זמן שמאפשר לשרת שקד לבצע תיקונים נוספים בחוק".
כיצד יראה עתידה של התחדשות העירונית?
כאמור, דחיית האישור של חלופת שקד וסיומה המתקרב של תמ"א 38, מטילים ערפל כבד על תחום ההתחדשות העירונית של בניינים בודדים בעתיד הקרוב. תיאורטית, בהחלט ייתכן שגם במושב הקיץ הקרוב חלופת שקד לא תאושר, והרבה מאוד בניינים בכל רחבי הארץ עשויים להישאר ללא פתרון.
על אף התרחישים הקודרים, ויקטור וייסמן דווקא אופטימי: "עצם העובדה שהחוק עבר בוועדת הפנים חותמת באופן סופי את המבנה שלו, ומעניקה ליזמים ראיית עתיד ברורה לשנים קדימה. הדחייה רק מאפשרת זמן היערכות נוסף, ואנחנו בטופ קפיטל מעריכים כי בסופו של דבר חלופת שקד תאושר בקיץ הקרוב. נסייג ונאמר, שכל זה כמובן תלוי ביכולת הישרדות הקואליציה הנוכחית ובהישארותה של הגב' שקד בתפקידה".
"לגבי התמ"א", מעריך וייסמן, "לא תהיה ברירה אלא להאריך אותה במתכונתה הנוכחית במסגרת הוראת שעה, וזאת לכל הפחות לתקופה שתאפשר את אישור חלופת שקד בקריאה שנייה ושלישית, ואת קיומה של תקופת מעבר והסתגלות, לטובת הטמעה מיטבית של החוק. שרת שקד בהחלט עושה צעדים בכיוון זה".
האם להמתין לאישור חלופת שקד או להתקדם במהירות בתנאים של תמ"א?
במצב הפוליטי העדין בו נמצאת הקואליציה, אין כל ודאות לגבי אישור חלופת שקד במושב הקיץ של הכנסת. כולנו למודי ניסיון המלמד כי גם תוכניות נדל"ניות של קברניטי הממשל, שיצאו בקול תרועה לתקשורת, נגנזו בסופו של דבר בארכיונים של הכנסת. לפיכך, שאלנו את וייסמן כיצד הוא ממליץ ליזמי הנדל"ן לנהוג כיום?
"ההמלצה שלי ליזמים ולבעלי דירות היא חד משמעית", הוא מסביר, "לא לחכות ולהתקדם כמה שיותר מהר בתהליך הקיים של תמ"א 38, וזאת מסיבה אחת מאוד פשוטה: אף אחד לא מבטיח שחלופת שקד אכן תאושר ו/או שתמ"א 38 תוארך לתקופה נוספת. קיים חלון הזדמנויות קצר של 6 חודשים בלבד לקידום תוכניות תמ"א על מנת להגיע לדד-ליין של אוקטובר 2022. צריך להבין, מדובר על כמות משימות הדורשת, בין היתר, הגעה להסכמות בין בעלי הדירות לעצמם ובין בעלי הדירות ליזם, בחירת מסלול תמ"א מתאים (חיזוק או הריסה ובניה מחדש), חתימה על הסכם תמ"א, הכנת תוכניות אדריכליות, התגברות על קשיים משפטיים ורגולטוריים, הגשת הבקשה במערכות העירוניות, ולעיתים גם בחירת גוף המימון – כל זה כבר במהלך הרבעון הקרוב. אמנם אפשר לחכות ולראות האם חלופת שקד תאושר בסופו של דבר, ואולי כך לקבל זכויות רבות יותר בהמשך, אך חשוב לזכור: כל המתנה כזאת מרחיקה את חיזוק הבניין, ועלולה לגרום לאסון במקרה של רעידת אדמה חזקה".
בשלב זה, נראה כי כל שניתן לומר לגבי עתיד ההתחדשות העירונית הוא שלכל הנוגעים בדבר צפויים חודשים מורטי עצבים והמשך מצער של חוסר הוודאות הקיים. בלית ברירה, נמשיך גם אנחנו לחכות.
