מצב חירום בעולם הנדל"ן: "חייבים להחזיר את הענף לשפיות ולעבודה מלאה - עכשיו"
מצב חירום בעולם הנדל"ן: "חייבים להחזיר את הענף לשפיות ולעבודה מלאה - עכשיו"
קידום ההתחדשות העירונית ומיגון המבנים נעשה לאורך כל ימות השנה, אך ההבנה המשמעותית של הצורך בקידום נושאים אלו תופסת תאוצה בעיקר בשעות חירום ומלחמה. הפעם, למרבה הצער, המשבר הביטחוני נוחת על ענף בנייה שנמצא בעצירה מוחלטת. עו"ד יאיר שלו קורא להחזיר את הענף לתפקוד מלא – בדחיפות
בשבועות האחרונים גוברות הפניות מצד בעלי דירות ברחבי הארץ, המעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. התעוררות זו לא מפתיעה את עו"ד יאיר שלו, בעלים ומייסד של משרד עורכי הדין יאיר שלו ושות', העוסק במקרקעין ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בעשור וחצי האחרון.
"זה קורה לצערי, בכל פעם שיש איזשהו מצב חירום או מלחמה. אנשים מתעוררים, שמים את המחלוקות בצד ומבינים את גודל השעה", הוא אומר. "אצל חלקם קיימים פרויקטים שכבר התחילו את התהליך ולא התקדמו או נתקעו בגלל כל מיני סכסוכים פנימיים, ועכשיו הם מבינים שהם חייבים להפסיק להתנגח בינם לבין עצמם או להתווכח על כל מטר. אנחנו עורכי הדין כבר לימודי ניסיון ומיומנים בהגעה להסכמות כדי לרוץ קדימה ולקדם את הפרויקטים האלה, שבין היתר מבטיחים להם מיגון הכרחי".
לדברי עו"ד שלו, מוטב מאוחר מאשר לעולם לא, ולמרות שהשאיפה היא להשאיר את הצורך במיגון במודעות הציבורית לאורך כל השנה, כל התעוררות בנושא היא מבורכת. אך כעת, התעוררות זו נדרשת לא רק מבעלי הדירות אלא גם מהרשויות המקומיות ברחבי הארץ, שעצרו את הפעילות באתרי הבנייה עם פרוץ המלחמה מתוך חשש להכנסת פועלים שיסכנו את בטחון התושבים.
"עצרו את הקבלנים, עצרו את הפועלים - גם הפרויקטים שכבר היו בביצוע הושבתו", אומר עו"ד שלו. "עכשיו חוזרים להפעיל את אתרי הבנייה אבל עדיין אין פועלים או שיש כל מיני מגבלות שמעכבות את העבודה. צריך לעשות סדר בכל הנושא ויש מספיק דרכים לבצע בקרה מסודרת ולפקח על הפועלים שמגיעים לביצוע העבודות וכדי שהפרויקטים יתקדמו. הביצוע חייב להימשך והחזרה לעבודה צריכה להיות מיידית כדי להקים מרחבים מוגנים לתושבים כמה שיותר מהר".
לא מספיק להיות מודעים לצורך במיגון – צריכים לבנות
העצירה הנוכחית של אתרי הבנייה הפעילים מתרחשת על רקע מצבו העגום ממילא של עולם הנדל"ן בשנה האחרונה. עוד לפני המלחמה, סביבת הריבית הגבוהה יצרה מעגל קסמים בלתי אפשרי בענף: קצב רכישת הדירות פחת משמעותית מחד, ויזמים נמנעו מלהיכנס לפרויקטים חדשים מאידך; גובה הריבית גרם גם לליווי הפרויקטים להתייקר משמעותית, וכפועל יוצא מכך יזמים נמנעו מלהתחיל בנייה בפרויקטים שכבר קיבלו היתר; במקביל, הבנקים נמנעו מלספק ליווי לפרויקטים ללא הון עצמי גבוה או נתוני פריסייל מבטיחים, דרישה שקשה למלא כאשר המכירות נעצרות כמעט לחלוטין, טוען עו"ד שלו.
הסיבה להיווצרות מעגל הקסמים הזה הייתה העלאה לא זהירה של הריבית על ידי נגיד בנק ישראל. "הנגיד מנסה למנוע אינפלציה", הוא אומר, "אבל אתה לא יכול לדאוג לדבר אחר ולדרוס דברים אחרים בדרך. במקום להתקדם בצעדים מדודים, להעלות את הריבית מעט, לבצע בקרה ואז להבין איך להמשיך, הוא העלה את הריבית שוב ושוב וריסק את ענף הנדל"ן".
משמעות הקיפאון הנוכחי, שנמשך כבר קרוב לשנתיים, היא מחסור של כ-40 עד 50 אלף דירות בשנה, כלומר כבר עכשיו חסרות בשוק כ-100 אלף דירות. ירידה בריבית צפויה, על פי הערכות שונות, רק ב-2025, ועד אז צפוי שנגיע למחסור של 150 אלף דירות.
"עוד שנה יהיה פה ביקוש היסטרי", אומר עו"ד שלו, "ולא יהיה היצע, כי כל עוד הריבית גבוהה אין התחלות בנייה. כתוצאה מזה תהיה קפיצת מחירים, לרבות חזרה למספרים העצומים של 60, 70, אולי אפילו 80 אלף ש"ח למטר לדירת מגורים בתל אביב. הדבר היחידי שימתן את זה הוא להוריד מיד את הריבית, בהדרגה כמובן, כדי לשמור על האינפלציה, ולאט לאט לאפשר לעולם הנדל"ן לחזור לשפיות. בלי שזה יקרה, גם המודעות הגבוהה ביותר לצורך במיגון לא תעזור, כי הפרויקטים פשוט לא יצאו לפועל".
לבנות את עצמנו מחדש
הרצון לקדם הקמה של ממ"דים בישראל, שכשליש מהדירות בה אינן ממוגנות כראוי, בוער בעצמותיו של עו"ד שלו כבר שנים. לטובת המטרה הוא פועל בשני כובעים, הן כעורך דין המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, והן כיזם חברתי.
לפני כשנתיים, יזם עו"ד שלו פרויקט למיגון 350 משפחות במועצה האזורית אשכול. "הבנתי שהם לא ממוגנים שם בגלל שהיישובים שלהם נמצאים במרחק של 7-8 קילומטרים מהרצועה, והחלטת המדינה היא למגן רק ישובים במרחק של עד 7 ק"מ מהרצועה. אמרתי: טוב, המדינה לא רוצה? נעשה לבד".
עו"ד שלו גייס את יערית שושן-סבג, מייסדת משרד הפרסום החברתי The Brand House, ויחד השיקו קמפיין מימון המונים מתוקשר תחת הסלוגן: "יחד ממגנים את הדרום". הסכום המבוקש עמד על כ-2 מיליון שקלים, על פי עלות של כ-70 אלף ש"ח למיגון חדר קיים בכל אחד מ-350 הבתים. אך למרות ההד התקשורתי וההתגייסות המרשימה של אמנים, משפיענים ומובילי דעת קהל, הצורך במיגון לא היה הנושא שתפס את הכותרות באותה התקופה, והפרויקט לא התקדם כמתוכנן.
"יצאנו עם זה בשיא הקורונה", נזכר עו"ד שלו, "אז אנשים לא התעסקו בזה בכלל, ואחר כך היו דברים אחרים שמשכו את תשומת הלב. היו הרבה אנשים שתרמו, אבל זה נשאר בהיקפים קטנים מדי. עכשיו, בזמן המלחמה, אנשים מתקשרים אלי ושואלים מה קורה עם זה ונשבר הלב. הבטחתי ולא קיימתי, ואין דבר כזה, אני חייב לקיים. באמת הייתה לנו תקווה גדולה שזה יצליח".
האכזבה ותחושת האחריות של עו"ד שלו נובעות גם מסיפורו האישי. שלו הוא לוחם והלום קרב ששירת קרוב לשנתיים בתוך לבנון כחייל בסדיר והשתתף בכמה וכמה מבצעים גם כחייל מילואים. גם בימים אלו, כשהמלחמה בעזה בעיצומה, הוא רק מחכה לטלפון כדי לעלות על המדים ולהצטרף בעצמו ללחימה.
"הייתי במגע ישיר עם מחבלים, בהיתקלויות, ראיתי עד כמה רוצים לפגוע בנו וזה רק חיזק אצלי את אהבת הארץ", הוא אומר. "בעקבות מה שראיתי והרגשתי כלוחם, החלטתי לעסוק בנדל"ן כדי לבנות את הארץ מחדש. עכשיו אני מרגיש את אותו דבר: ב- 7.10.2023 הרסו אותנו, ואנחנו צריכים לבנות את עצמנו מחדש. יש לנו את כל הכלים והידע, את כל מה שצריך בשביל לעשות את זה. אחת האמירות הנפוצות היום היא שכרגע עוסקים במלחמה ויהיה זמן לפוליטיקה יותר מאוחר, אני אומר שיהיה גם זמן לבירוקרטיה יותר מאוחר. אם צריך, נוציא גם היתרים בדיעבד, עכשיו בונים".
"עבודה בימי מלחמה דורשת חשיבה יצירתית וגמישות מצד רשויות מקומיות וגופי ממשלה, אין ברירה", הוא ממשיך. "אנחנו צריכים להחזיר את הענף לתפקוד מלא, לבנות ולפתח מסביב לשעון ולהחזיר את התושבים לבתים, ליישובים ולשגרה שהם כל כך אוהבים. כולנו רואים לאחרונה את ישראל היפה - כל המדינה על הרגליים בשבילם ואנחנו יכולים לגרום לזה לקרות. אבל כדי שזה יקרה, כדי שנמגן את התושבים, נבנה חזרה את יישובי העוטף ונחזור לבנות את המדינה – חייבים להחזיר את ענף הנדל"ן לשפיות, לשגשוג ולשגרה יציבה - ועכשיו".
