הסוף לתמ"א: כיצד צעדי הממשלה ישפיעו על שוק המימון החוץ בנקאי?
הסוף לתמ"א: כיצד צעדי הממשלה ישפיעו על שוק המימון החוץ בנקאי?
ענף ההתחדשות העירונית משתנה, אנו נמצאים ברגעיו האחרונים של עידן התמ"א 38 ונכנסים לעידן בו יאושרו בעיקר פרויקטי פינוי בינוי גדולים, מורכבים שעלותם גבוהה הרבה יותר. המצב החדש מחייב את גופי המימון החוץ בנקאי להיערך עם יכולות ועוצמות פיננסיות אדירות ששוות למערכת הבנקאית, ואת היזמים לבחון היטב עם איזה גוף מימון נכון עבורם לעבוד.
היום זה כבר די ברור, במצב של העדר קרקעות זמינות, עתיד הנדל"ן למגורים באזורי הביקוש נמצא בעיקר בהתחדשות עירונית. זו הסיבה שסוגיית התכנון בהתחדשות העירונית, בדגש על עתיד תכנית התמ"א 38 והתוכנית החלופית שהוצעה לה, מעסיקות את ענף ההתחדשות העירונית בכלל, אך בעיקר מדירות שינה בקרב יזמי הנדל"ן הקטנים והבינוניים. ניתן לראות כבר היום כי התוכניות המרחביות של ועדות התכנון, תכניות המתאר של הרשויות המקומיות והתוכניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעניקות עדיפות ברורה עבור פרויקטים גדולים (על חשבון פרויקטים קטנים), מורכבים ויקרים המחייבים את יזמי הנדל"ן לפתח יכולות, ולא פחות חשוב איתנות פיננסית גבוהה הרבה יותר.
השינוי מחייב את גופי המימון החוץ בנקאי לבצע התאמות ולייצר יכולות פיננסיות ומעטפת שירותים שווה למערכת הבנקאית על מנת להישאר רלוונטיים ותחרותיים גם בעתיד.
האם כל גוף מימון חוץ בנקאי שהעניק אשראים די בקלות עבור פרויקטי תמ"א 38 יכול ומסוגל ללוות פרויקטים בסדרי גודל כזה? כנראה שלא, ולכן נדרשים יזמי הנדל"ן לבחון היטב מספר נושאים לפני שמתקשרים עם גוף מימון. אנחנו בחרנו להתמקד בשלושה: הניסיון, ההון האנושי והעוצמה הפיננסית.
מבט על העבר: הניסיון של גוף המימון
ענף המימון החוץ בנקאי חווה רנסאנס כאשר צצו בכל פינה באזורי הביקוש פרויקטי תמ"א 38 לסוגיה. הסיבה המרכזית לכך הייתה העלות הנמוכה יחסית שהייתה ליזם על מנת להשיג היתר בניה. הסכום הנמוך יחד עם יכולות רבות של גיוס הון יצרו לא מעט חברות מימון חוץ בנקאי שמימנו בהצלחה פרויקטים קטנים ובודדים של תמ"א 38, בעיקר ליזמים שלא אושרו במערכת הבנקאית. הפתרון הזה עבד בצורה מהירה ונוחה בעיקר עבור פרויקטים בודדים ויזמים בתחילת דרכם, אך עבור יזמי הנדל"ן הבינוניים והגדולים המימון החוץ בנקאי לא היווה תחרות למחירים ולתנאים של המערכת הבנקאית.
גופי מימון חוץ בנקאיים מובילים בתחום הליווי בנייה החלו להבין כי על מנת להוות תחרות אמיתית למערכת הבנקאית עליהם לייצר תשתית רחבה ועוצמתית, שמתחילה מצבירת ידע וניסיון במימון פרויקטים רבים מסוגים שונים, עבודה עם לקוחות מגוונים, ועד ולבניית מערך שירותים ומקורות מימון שיעזרו לייצר חליפת מימון אישית לכל יזם. ובכך לאפשר לו לצמוח בצורה אחראית ובטוחה לביצוע של כמות הולכת וגדלה של פרויקטים גדולים ומשמעותיים יותר במקביל. לא כל גוף מימון השכיל או הצליח לייצר את התשתית שתתאים למצב שנוצר קיום, ולכן כשיזם בוחן את גוף המימון לפרויקט שלו עליו להתחיל בסקירה רחבה של הניסיון, הלקוחות והפרויקטים שאותו גוף מלווה.
ההון האנושי
מימון נדל"ן, להבדיל ממרבית ענפי המימון האחרים, הינו מימון לטווח ארוך עם המון משתנים, סיכונים והזדמנויות שיכולים להשפיע לטוב או לרע על עתיד הפרויקט ובמקרים רבים גם על עתיד היזם. גופי המימון החוץ בנקאיים המובילים השוו את התנאים המסחריים למערכת הבנקאית ולכן, יצרו מצב בו המחיר לא מהווה גורם מכריע בבחירת גוף המימון. אז מה כן? פה בדיוק נכנסים הקשר האישי, השירות, היעילות, המהירות ובמשפט אחד – "ההון האנושי", ואלו בדיוק הפרמטרים שיזמים חייבים לקחת בחשבון ובכובד ראש. חשוב מאוד לבחון את הידע והניסיון של מנהלי ועובדי החברה, אך לא פחות חשוב להבין את ההבנה העסקית והיזמית, משום שבהרבה מקרים ניהול מימון נכון ויעיל, יחד עם יצירת חליפת מימון נכונה ואחראית, יכולה להיות ההבדל הדק שבין הצלחה לכישלון.
מדד העוצמה הפיננסית: מהם מקורות הכסף?
על מנת להוות גורמים תחרותיים למערכת הבנקאית במימון פרויקטים בנדל"ן נדרשו גופי המימון החוץ בנקאיים להתחבר למקורות כסף רבים, אשר יצרו את הבסיס הפיננסי למימון הפרויקטים. במקרה הזה כדאי מאוד להבין מהיכן מקורות הכסף? בדיוק כמו האימרה הידועה "ספר לי מי חבריך ואספר לך מי אתה".
ככול שמקורות המימון של הגופים החוץ בנקאיים מגיעים מגופים מוסדיים איכותיים, כמו למשל חברות ביטוח קופות גמל וכד' ניתן להסיק שני דברים מרכזיים: הראשון די ברור והוא שלאותו גוף מימון ישנם מספיק מקורות הון ! גופים מוסדיים מייצרים עבור גוף המימון עומק כלכלי ועוצמה פיננסית, המאפשרת מתן שירותים רחב, ולא פחות חשוב, מייצרים מחירי מימון נמוכים ותחרותיים.
שנית, אפשר לדעת שיש כבר מי שבדק לפניכם. למצב בו גוף מוסדי ענק ישקיע בחברת מימון חוץ בנקאית, ועל אחת כמה וכמה יכנס כשותף עסקי בחברת מימון כזו, מקדימים הליכי בדיקה ובירור מעמיקים המאפשרים לכם, היזמים, לדעת ולהבין שאתם בידיים בטוחות. סמכו על הבדיקה אבל זכרו שהיא לא מחליפה את הבדיקה האישית שלכם.
לסיכום, חשוב להבין כי בדיוק כמו שענף ההתחדשות העירונית שועט אל עבר פרויקטים גדולים יותר, המתאימים לחברות גדולות ואיתניות יותר, בדיוק באותה הדרך משתנה ענף ליווי הבנייה והמימון. אני סבור, על בסיס לא מעט שנים של ניסיון במימון ולוויי פרויקטים רבים קטנים וגדולים כאחד, כי חברות מימון נדל"ן שלא ישכילו או יצליחו לבצע שינויים והתאמות יהפכו בקרוב ללא רלוונטיות.
כותב הכתבה, ויקטור ויסמן, משמש כמנכ"ל חברת טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון, הפניקס ומור קופת גמל, מהחברות המובילות בישראל למימון פרויקטים בנדל"ן. בעברו שימש בתפקיד בכיר במערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי.
