יזמים ובעלי דירות בכוננות: פסק הדין שעשוי לשנות המציאות הנדל"נית בתל אביב
יזמים ובעלי דירות בכוננות: פסק הדין שעשוי לשנות המציאות הנדל"נית בתל אביב
החלטת בית המשפט לפיה אין להביא בחשבון את פוטנציאל הזכויות מתוקף תמ"א 38 בתחשיב היטל השבחה, מדירה שינה מעיני שחקני הנדל"ן ובעלי דירות. עו"ד רויטל אפלבוים, שותפה במשרד ויינברגר ברטנטל, על ההחלטה שעלולה לשנות את מאזן הכוחות בעיר
האם תמ"א 38 משפיעה על שווי הקרקע לצורך קביעת היטל השבחה? סוגייה זו - שמזה תקופה ארוכה מעסיקה לא מעט את בעלי הזכויות, היזמים, כמו גם ועדות הערר לתכנון ובנייה - הוכרעה לאחרונה בפסק דין מפתיע של בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.
קבלת העקרונות שנקבעו בהחלטה משמעותה הגדלת היטלי ההשבחה, בעיקר בתל אביב, בעשרות אחוזים. עם זאת, ספק רב אם דווקא פסק הדין הזה, יהיה זה שיסתום את הגולל מעל המחלוקת העמוקה בנושא.
חשוב להקדים ולהסביר: הגם שמדובר במקרה נקודתי, שאף שונה במרכיביו ממרבית המקרים המוכרים שדנים בסוגייה, פסק הדין של סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט רון סוקול, כולל קביעות עקרוניות בעלות השלכות גם ברמה הארצית - ועשוי להתברר כבעל השפעה דרמטית על תחום הנדל"ן בישראל והגורמים הפועלים בו. במיוחד אמורים הדברים כאמור לגבי העיר תל אביב, שם מאות עררים העוסקים בשאלה זו בדיוק ממתינים בימים אלו להכרעה.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
ראשיתו של המקרה במבנה ישן בן 6 דירות במרכז הכרמל בחיפה, במקומו ביקשו בעלי הזכויות להקים מבנה מגורים חדש. בקשתם כללה מספר הקלות לרבות תוספת 3 יחידות דיור, תוספת 20% שטח והקלה בקו בניין לחניה. בגין אישור ההקלות, נדרשו בעלי הזכויות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה לשלם היטל השבחה.
בעלי הזכויות פנו לשמאי מכריע כנגד שומת הוועדה המקומית, כשעיקר שומתם הנגדית מבוססת על טענה לפיה יש להביא בחשבון במצב הקודם את פוטנציאל הזכויות של תמ"א 38. השמאי המכריע העדיף טענה זו, דבר שהוביל את הוועדה המקומית להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. זו האחרונה קיבלה את הערר, קבעה שאין להתחשב בפוטנציאל תמ"א 38 וחייבה את בעלי הזכויות בתשלום ההיטל בהתאם לשומת הוועדה המקומית. או אז הביאו בעלי הזכויות את השאלה המשפטית שבפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, כשבמוקד המחלוקת עניין מרכזי אחד: האם בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם צריך היה לכלול את פוטנציאל הזכויות על פי תמ"א 38?
"אין להתחשב בפוטנציאל לקבלת זכויות בנייה על פי תוכנית מתאר בהערכת שווי החלקה במצב בקודם", קובע השופט סוקול. "הן מחמת שתוכנית המתאר אינה מקנה לכשעצמה זכויות קונקרטיות בכל חלקה וחלקה, והן מחמת שעל פי הוראותיה אין לה תחולה בנסיבות מקרה זה". עוד מוסיף השופט סוקול כי "בהערכת שווי הזכויות בחלקה, יש לחשב את השווי בהתאם לזכויות על פי התוכנית המפורטת ואין להוסיף את שווי פוטנציאל הזכויות לפי תוכנית החיזוק מאחר שלא התגבשו זכויות קונקרטיות מכוח תוכנית החיזוק".
מקרו? לא בטוח
חשיבותו של פסק הדין טמונה בראשוניות שלו, כלומר בכך שלראשונה ניתנת הכרעה עקרונית בסוגייה שעד כה לא זכתה להתייחסות מעמיקה דיה בפסיקה. נכון, במהלך השנים האחרונות כבר ניתנו פסקי דין והחלטות שנגעו בנושאים משיקים וסיפקו החלטות ואמירות משני צידי המתרס – אך עד כה טרם ניתנה התייחסות משפטית רחבה בשאלה שכל שחקני הנדל"ן מתחבטים בה.
עם זאת, קשה להלום שדווקא פסק הדין הזה יספק את ההכרעה הכל כך נדרשת בסוגייה. כאשר בוחנים את מגוון הטענות העולות בעררים התלויים ועומדים בנושא, בעיקר בתל אביב, את היקפן ואת עומקן, בצד הכרעות רבות של שמאים מכריעים, שהם ברי הסמכא בקביעת שווי מקרקעין במצב נתון, כמו גם החלטות, גם אם חלקיות, שכבר ניתנו (למשל בערר 85143/13 ובערר 85151/16) - הרי שקל להבחין כי פסק הדין אינו נותן מענה שלם ומקיף לכלל המחלוקות שמעוררת הסוגייה.
נכון גם להדגיש כי פסק הדין עוסק במקרה ספציפי מאוד בו כלל לא התבקש מימוש של תמ"א 38, ואף נקבע כי כלל אין לה תחולה לגבי המגרש - כלומר מדובר במקרה שונה מהותית מאותם מקרים מוכרים, בעיקר בתל אביב, העוסקים במימוש התמ"א או במכר. שוני זה בין המקרים מעלה בפני עצמו שאלות מורכבות, למשל – האם, בבחינת מצב קודם, ראוי להבדיל בין מקרים בהם מממשים את תמ"א 38 לבין מקרים בהם לא בונים מכוחה, כמו במקרה נשוא פסק הדין. לשאלה זו למשל תהיה משמעות גדולה הרבה יותר ככל ויבוטל בעתיד, באופן חלקי או מלא, הפטור מהיטל השבחה הקיים לזכויות מכוח התמ"א.
תשלומי עתק
מעניין במיוחד יהיה לבדוק את השפעות פסק הדין על המתרחש בתל אביב, כשמי שוודאי מרוצה מאוד מההחלטה היא הוועדה המקומית, אשר מתעקשת על עמדתה כי אין להביא את הפוטנציאל של תמ"א 38 בתחשיב מצב קודם בעת קביעת השבחה בגין תוכניות הרובעים.
כידוע, על רקע דרישות ההשבחה הגבוהות של תל אביב, מתקיים סצנריו קבוע, במסגרתו פונים היזמים ובעלי הזכויות לשמאים מכריעים, שבמרבית המקרים סבורים אף אם ייקבע שאין להחיל את הפטור הקיים על זכויות מכוח התמ"א, הרי לא ניתן להתעלם מהשפעתה של תמ"א 38 על שווי הקרקע במצב הקודם - ועל כן מפחיתים את השומות בעשרות אחוזים, לעיתים עד ביטולן המוחלט. הוועדה המקומית מנגד, מגישה אין ספור עררים על החלטות השמאים המכריעים, כשכולם ממתינים היום להכרעת ועדת הערר בסוגייה.
כעת, במידה וועדת הערר תאמץ את עמדת בית המשפט המחוזי בחיפה, מאזן הכוחות עלול להשתנות לטובת הוועדה המקומית. המשמעות היא שהפערים העצומים בין דרישות העירייה לבין החלטות השמאים המכריעים יצומצמו משמעותית - והיזמים ובעלי הדירות יאלצו לשלם סכומי כסף גבוהים, שעלולים להגיע גם מיליוני שקלים ואף להעמיד בסימן שאלה עסקאות מכר ומימושם של פרויקטים.
חשוב להבהיר, פסקי דין של בתי המשפט בשבתם כבתי משפט לעניינים מנהליים הם בבחינת הלכות מנחות אך לא מחייבות. אף כי אמורים על פי רוב לפעול בהתאם להחלטות המתקבלות בערוץ זה, הרי שניסיון העבר מלמד שבפועל ועדות הערר, כסמכות מקצועית, מוצאות לנכון לסטות מהן כאשר היא מוצאת להצדקה לכך.
מכל מקום, בין אם סבר כבוד השופט סוקול שאין צורך לעסוק בסוגייה בשלמותה, ובין אם היקף הטענות וההחלטות המשיקות הקיימות כלל לא הובאו בפניו, הניתוח שערך מותיר שאלות רבות סביב הסוגייה ללא מענה, ודומה כי טרם נאמרה המילה האחרונה. על היזמים ובעלי הדירות להיות בשלב זה עם האצבע על הדופק ולעקוב מקרוב האם כללי המשחק בתל אביב עתידים להשתנות. כך או אחרת, התחושה היא שזה רק עניין של זמן עד שגם בית המשפט העליון יידרש להתערב, ולהתיר אחת ולתמיד את אחד הפלונטרים הרגישים בשוק הנדל"ן בישראל.
*הכותבת היא שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובנייה והיטלי השבחה במשרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל
