בעלים ומייסד משרד עו"ד קסלסי ושות': "פרויקט פינוי-בינוי הוא מורכב וארוך, ולכן חשוב שבעלי הזכויות יגנו על זכויותיהם לאורך כל הדרך"
בעלים ומייסד משרד עו"ד קסלסי ושות': "פרויקט פינוי-בינוי הוא מורכב וארוך, ולכן חשוב שבעלי הזכויות יגנו על זכויותיהם לאורך כל הדרך"
עולם ההתחדשות העירונית צפוי להתקדם בעיקר לפרויקטים של פינוי בינוי. כיצד יכולים בעלי הדירות לשמור על זכויותיהם? עו"ד שלומי קסלסי אומר כי בעקבות המורכבות הרבה ומסגרת הזמן הארוכה, חשוב מאוד לוודא שילוב של מספר סעיפים ומנגנונים משפטיים חשובים בהסכם מול היזם
עו"ד שלומי קסלסי
(אולפן כלכליסט)
בעקבות המורכבות של עסקת פינוי-בינוי אשר עשויה לקחת מספר שנים לא מועט, חשוב לקחת בחשבון את כל האירועים שעשויים להתעורר במהלך חיי הפרויקט ולתת להם פתרונות בהסכם לביצוע הפרויקט ומנגנונים משפטיים להתמודדות עם כל תרחיש באופן אשר שומר על זכויות בעלי הדירות ואשר מבטיח קידום תקין של הפרויקט.
בנוסף לתקופת הזמן הארוכה, היזם והבנק המלווה הם גורמים נוספים המהווים חלק מהמשוואה המרכיבה את הפרויקט, כך שבמסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט, צריך להסדיר את מערכת היחסים המשולשת בין כל הגורמים, מתוך מטרה שבעלי הדירות יכנסו לעסקה בטוחה, לדברי עו"ד שלומי קסלסי, בעלים ומייסד משרד עורכי הדין קסלסי ושות'.
על מנת להפחית את הסיכון עבור בעלי הדירות, יש צורך להכניס בהסכם, בין היתר, סעיפים המגבילים את היזם, כך שהוא לא יוכל למכור את זכויותיו בפרויקט או לשנות את זהות בעלי המניות בחברה או לשנות את אחוז האחזקה שלו בפרויקט ובכך כבר לא יהיה בעל השליטה בחברה. בנוסף, אחד המנגנונים החשובים מבחינה משפטית הוא קביעת מספר ערבויות שהיזם נותן לבעלי הדירות, המבטיחות את זכויות בעלי הדירות במסגרת הפרויקט (ערבות בנוסח ערבות חוק המכר, ערבות דמי שכירות, ערבות לניהול הליכים משפטיים, ערבות בדק, ערבות רישום). לדברי עו"ד קסלסי, לבנק המלווה יש אינטרס מובהק ומשמעותי להשלים את הפרויקט כדי לקבל בחזרה את הכסף שהעניק ליזם במסגרת הליווי הבנקאי , כך שהבנק צפוי להיכנס לתמונה ולהשלים את הפרויקט, במקרה בו היזם חדל פירעון או בפירוק או פושט את הרגל.
במקרים בהם בעל דירה מעוניין למכור את דירתו הקיימת לאחר שחתם על הסכם לביצוע הפרויקט, עו"ד קסלסי מסביר כי קיים מנגנון משפטי ייעודי לכך, כך שהרוכש 'נכנס לנעלי המוכר' וחותם על הסכם הפינוי בינוי ככתבו וכלשונו. ישנן השלכות נוספות במקרה של מכירת דירה קיימת כאמור, אשר יש לתת להן התייחסות בהסכם ולהסדיר אותן מראש, למשל: החבות במס השבח (האם רוכש הדירה הקיימת עומד בתנאי הפטור הייעודי ממס שבח), יצירת משכנתא חדשה על הדירה או הגדלת שיעור משכנתא הקיימת על הדירה, וכו'.
בכל הנוגע להתחייבויות היזם למועדי הביצוע של השלבים השונים בפרויקט, חובה להגדיר באופן הרמטי את המועדים בהסכם, כך שמצד אחד לא יהיה מרחב תמרון גדול מידי ליזם, באופן בו הפרויקט יארך הרבה שנים מעבר למקובל, ומצד שני כזה שיאפשר ליזם להוציא לפועל את הפרויקט בזמנים ריאליים ומקובלים, תוך התחשבות בזמני התגובה של וועדות התכנון והרשויות.
איך יוצרים תשתית בריאה ונכונה לקידום פרויקט? בוחרים עו"ד אשר ילווה את התהליך מתחילתו (בשלב של גיבוש בעלי הדירות את הרעיון לביצוע פרויקט) ועד סופו (בשלב קבלת המפתח לדירה החדשה עם השלמת הפרויקט)
