5 המגמות הדומיננטיות שילוו את שוק הנדל"ן הגלובלי ב-2022
5 המגמות הדומיננטיות שילוו את שוק הנדל"ן הגלובלי ב-2022
חוסר ודאות ושורת אתגרים כחלק ממשבר הבריאות העולמי לא מנעו משנת 2021, כמו רבות מקודמותיה, להאיר פנים למנהלי ההשקעות המתוחכמים בשוק הנדל"ן. מי שהשכיל לנתח את השינויים והמגמות שאפיינו את השוק בשנה החולפת, נהנה מניצול הזדמנויות והעמקת האחיזה בסקטורים שהפגינו חסינות ונהנו מקצב צמיחה מואץ. במחלקת ההשקעות של פרופימקס מסכמים את 2021 בשוק הנדל"ן ומצביעים על 5 מגמות עיקריות שצפויות ללוות את השוק הגלובלי ב-2022.
בדומה לכל יציאתה לדרך של שנה כלכלית חדשה, גם מעל 2022 מרחפים סימני שאלה. חשש מהופעתם של וריאנטים אלימים לצד אינפלציה שהתעוררה מתרדמת ארוכה וריבית שצפויה לטפס בהדרגה, מייצרים סיטואציה מאתגרת בשוק הנדל"ן הגלובלי, כזו המדגישה מצד אחד את חשיבות המוניטין והמקצועיות של מנהלי ההשקעות ומנגד, לא צפויה למנוע מאותם מנהלים עתירי ניסיון לתמרן בשוק ולנצל בחוכמה את ההזדמנויות שמביאה עימה השנה הנוכחית.
לסוגיה זו מתייחסת פרופימקס במכתב השנתי ששיגרה למשקיעיה, כמיטב המסורת, במסגרתו פורשת את הערכותיה למגמות ותהליכים שיאפיינו את שוק הנדל"ן ב-2022, תוך כיוון הזרקור לסגמנטים שימשיכו לבסס מעמדם וצפויים להנות מהמשך ביקוש גואה. בצד זה, בפרופימקס חותמים את 2021 כעוד שנת פעילות ענפה של ניצול הזדמנויות והרחבת הפורטפוליו עם השותפים האסטרטגיים, לצד העמקת אחיזה בסקטורים המאופיינים בצמיחה מואצת, כשהעיקריים הם מגזר המולטיפמילי; תעשייה ולוגיסטיקה; נכסי מעבדות ביולוגיות ומחקר רפואי; נכסים "גמישים" של תעשייה קלה, משרדים ומחסנים.
בתוך כך, בפרופימקס מסכמים את השנה החולפת ועומדים על המגמות והתהליכים שיכתיבו את הטון ב-2022 בשוק הנדל"ן העולמי, תוך מיקוד בארה"ב, שוק היעד המרכזי במסגרתו פועלת פרופימקס כבר למעלה מ-25 שנה.
להלן תמצית הדברים וחלקים נבחרים מתוך המכתב השנתי "סיכום 2021 ו-5 מגמות שצריך לקחת בחשבון ב-2022".
המגיפה לא יכולה לבלום את הצמיחה והביקוש לאורך זמן
הצמיחה הכלכלית בארה"ב בשנת 2021 עלתה על מרבית התחזיות המוקדמות והכלכלה החלה להתאושש, כמעט באותה מהירות שבה נפלה. נכון להיום, היקף התוצר עבר את רמתו ערב משבר הקורונה, ושיעור צמיחתו בשנת 2021 צפוי לעמוד על כ-5.5%. בצד זה, אוכלוסיית ארה"ב ממשיכה לצמוח בכ-2 מיליון איש בשנה ונכון להיום קיים מחסור בדיור המוערך סביב 4-5 מיליון יחידות דיור. במקומות רבים בארה"ב לא נראה שההיצע צפוי להשיג את הביקוש בשנים הקרובות ואת הביטוי לכך ראינו בעליה מואצת של מחירי הרכישה והשכירות של בתי מגורים עם תחילת היציאה ממשבר הקורונה בשנת 2021.
בצד זאת, גם שווקים ותחומים נוספים חווים צמיחה וביקוש. עסקים רבים שינו את אופן אחזקת המלאי, ונוכח העלייה במסחר האלקטרוני (E-Commerce), יצרו ביקושים אדירים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה. בסוף השנה חולפת נרשם שיא של 448 מיליון רגל רבוע של שטחי תעשייה בהקמה, אך העלייה בביקוש צפויה לספוג שטחים אלו והמחירים צפויים להיוותר גבוהים.
כמו-כן, הגמישות המוגברת שנוצרה בתקופת משבר הקורונה, צפויה להגביר את הניידות ואת הביקוש למגורים באזורים פרבריים, ולייצר הזדמנויות השקעה נוספות באזורים אלו. למגיפה השפעה מהותית על חיינו, חלקן יהיו קצרות טווח, אבל מגמות הבסיס העמוקות של ביקוש, צמיחה והיצע, ימשיכו להוביל את שיקולי ההשקעה לאורך זמן.
גמישות ונוחות מניעות את העשור הבא
מגפת הקורונה, שאילצה אנשים לעבוד, לצרוך ולחיות אחרת, חשפה גם את העובדה שנכסי נדל"ן יכולים לתפקד בצורה שונה מאלו שהתרגלנו אליהן בעבר, ואף שינתה בהתאם את הציפיות שלנו משימוש באותם הנכסים. כמו-כן, תקופה זו שמה דגש מחודש על האיזון בין עבודה לחיים האישיים וחשיבות הנוחות והיעילות באופן שבו אנשים מנהלים את זמנם, שעשויים לדרוש גם שינויים פיזיים בנכסים לטובת התאמה לעבודה מרחוק.
גמישות בעבודה
עבודה מהבית לא הייתה שכיחה טרם פרוץ המשבר וכיום, עבודה מהבית הפכה דבר שבשגרה - חלק מהעובדים עובדים בהיקף מלא מהבית וחלקם משלבים בין הגעה פיזית למקום העבודה לבין עבודה מהבית (מודל היברידי). נכסי משרדים איכותיים שיציעו את הטכנולוגיה החדשנית ביותר, מגוון שירותים ומרחבים גמישים יתפסו נתח הולך וגדל מהביקוש, ויספקו לארגונים כלי שיסייע למשוך טאלנטים חדשים ולעודד אותם לעבוד מהמשרד.
גמישות במרכזי הקניות
הקורונה הובילה להאצה בטרנד שהתחיל טרם פרוץ המגיפה לאור הגידול בהיקפי הרכישות המקוונות. המגפה הובילה להאצה באימוץ מודל הקניות המקוונות (E-Commerce) גם עבור סחורות ובתי עסק שבהם היה פחות שכיח. נכסי ריטייל החלו להתאים את עצמם לטרנד של הרכישה אונליין ולספק מוצר משלים וחוויית קניה ייחודית כדי לעודד צרכנים להגיע פיזית לחנויות, וצפוי שימשיכו לעשות כן גם בעתיד. כמו-כן, נכסים שישלבו בין תצוגה ואחסון מלאי למשלוח ייהנו מיתרון יחסי על פני מרכזי הקניות המסורתיים.
גמישות בבתי המגורים
מבני המגורים עוברים התאמות נרחבות במטרה לספק אפשרות של עבודה מהבית, רכישות מרחוק, לימודים אונליין, אימוני כושר ביתיים ואף להוות מרכזי בידור. בטווח הקצר בעלי דירות טיפחו את סביבת המגורים שלהם ובטווח הארוך השינוי עשוי להיות משמעותי יותר. עם היכולת לעבוד מהבית, המרחק ממקום העבודה וזמן הנסיעה אליו יקבלו חשיבות משנית בשיקול בחירת מקום המגורים ואילו המרחב הביתי יקבל חשיבות מכרעת בהחלטה היכן לגור.
התמקדות גוברת ב-ESG כהשקעות עם אימפקט חברתי
יוזמות סביבתיות, חברתיות וממשלתיות (ESG) ימלאו תפקיד חשוב וגדול יותר בהשקעות נדל"ן בשנת 2022. ע"פ סקר שערך CBRE, יותר מ-75% מהמשקיעים בשנת 2021 אימצו או שקלו קריטריונים של ESG בבחירת השקעה - טרנד שצפוי להימשך ולהתגבר, בייחוד נוכח העובדה כי מתחולל מרוץ נגד הזמן במאבק באיום הקיומי הנעוץ בהתחממות גלובלית הרסנית.
סקטור המולטיפמילי פורח וימשיך להתעצם גם ב-2022
תחום המולטיפמילי פרח ב-2021 וסיים את השנה עם תפוסה ומחירי שכירות גבוהים מאלו טרום המשבר. על אף שקיימים עדיין מספר שווקים שטרם התאוששו, הסקטור בכללותו הראה חסינות מרשימה בעת המשבר. השילוב בין העלייה במחירי הבתים, ההתאוששות הכלכלית המהירה יחסית והעבודה מהבית בעת הסגרים ולאחריהם, הובילו לביקוש חסר תקדים של שוכרים. כפועל יוצא, דמי השכירות עלו בלמעלה מ-10% בשנת 2021 במקומות רבים בארה"ב.
הצפי לשנת 2022 בסקטור זה אופטימי. המחסור בדיור והביקוש הגואה ימשיכו להוביל לעלייה בדמי השכירות ולשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים: CBRE מעריכה שדמי השכירות בשנת 2022 יצמחו בשיעור של 7%, שהוא למעלה מפי שניים ביחס לשיעור הצמיחה השנתי הממוצע בעשור האחרון.
אירופה על קצה המזלג
בדומה לארה"ב, גם אירופה הציגה יציאה מהירה מהמיתון וחזרה לצמיחה מואצת. בהתאם, 2021 הייתה שנה מוצלחת גם להשקעות הנדל"ן באירופה - נכסי המגורים, התעשייה והלוגיסטיקה הציגו עליית מחירים, לצד תחומים נוספים. הצפי הוא שההשקעות בשנת 2022 תחזורנה לרמות טרום המגיפה והיקפי ההשקעות יגדלו בכ-5% בהשוואה ל-2021. בדומה לשנה האחרונה, הסקטורים שימשיכו להוביל הם מגורים ולוגיסטיקה, שמספקים למשקיעים ביטחון ויציבות בהשקעות.
בשורה התחתונה
מעודד לראות כי גם לאחר "ברבור שחור" כמו משבר הקורונה והשינויים שגרם בהרגלי החיים והעבודה, שוק הנדל"ן המסחרי בכללותו התאושש מהר, גילה חסינות ראויה לציון, ואינו שונה מאוד ממה שהכרנו בעבר. אמנם מספר תחומים שנפגעו באופן קשה לא בהכרח ישובו למצבם ערב משבר הקורונה, אבל ברוב המקרים, נראה שהמשבר היה זרז של תהליכים שכבר החלו והיו בלתי נמנעים, ונראה שסקטורים אחרים מתחזקים כתוצאה משינויים והתייעלויות אלה.
מאז משבר הקורונה, השקיעה פרופימקס לצד שותפיה האסטרטגיים בנכסים בשווי כולל של 1.9 מיליארד דולר. שותפיה האסטרטגיים של פרופימקס הם מהחברות המובילות בתחום, שעם חלקן פרופימקס משקיעה כבר כשני עשורים. "הפלטפורמה שיסדנו, בנינו וחיזקנו ברבע מאה, הוכיחה את עצמה עבור המשקיעים שלנו, להם הנבנו תשואות גבוהות באופן יוצא דופן", אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס.
"בשנת 2021 הושלם הגיוס של הקרן החמישית עם התחייבויות של למעלה מ-873 מיליון ש"ח לטובת המשך ההשקעה בפרויקטים שנבחרים בקפידה, הן על ידי שותפינו האסטרטגיים והן על ידי ועדת ההשקעות של הקרן. אנו מתחייבים להמשיך להצדיק את אמון המשקיעים ולשרת ביושרה ובשקיפות, תוך הגנה על כספי ההשקעה והנבת תשואות נאות גם בעתיד", מסכם רוזנהיים.
