כבשו את אוהיו: חברת רילקו השקעות נדל"ן סגרה שלוש עסקאות ענק בארה"ב בתוך פחות משנה
כבשו את אוהיו: חברת רילקו השקעות נדל"ן סגרה שלוש עסקאות ענק בארה"ב בתוך פחות משנה
חברת ההשקעות המתמחה מזה עשור בנדל"ן בארה"ב, השלימה סבב רכישות אסטרטגיות של נכסים באזורי ביקוש || השיטה: מיקוד בשוק הנדל"ן המסחרי, הכולל בנייני משרדים ומתחמי עסקים – עם חברות ענק כשוכרי עוגן, בחוזים ארוכי טווח של 5-10 שנים
הקורונה הכניסה את שוק הנדל"ן האמריקאי לתזזית, כשחששות מבריחת שוכרים התחלפו בראלי ארוך של ביקושים – במיוחד למגורים אבל לא רק. אחת החברות הישראליות הבולטות שנראה שניצלו את חלון ההזדמנויות שנפתח במהלך התקופה, היא רילקו השקעות נדל"ן, בבעלות גיא רג'ואן ותומר חי. החברה רשמה בשנה החולפת לא פחות משלוש עסקאות יזמיות גדולות, שכללו גיוס כספים ממשקיעים ישראלים, ורכישה של נדל"ן במגזרים מבוקשים.
לקראת סוף 2020 הודיעה רילקו על השלמת גיוסי הון של לא פחות משני פרויקטים. החברה, הפועלת בשוק הנדל"ן של מדינת אוהיו ומטרופולין קליבלנד שבמרכזה, ממקדת את פעילותה במגזרי הנדל"ן המסחרי, המשרדי והתעשייתי. אלו הם מגזרים שלא בהכרח פועלים בדומה לנכסים למגורים, ורילקו פיתחה אסטרטגיה מחוכמת לזיהוי נכסים מניבים, המבוססת על איתור והערכת שוכרי עוגן גדולים במיוחד.
"אנחנו מומחים בזיהוי שוכרים איכותיים. בנכסים מסחריים, השוכרים חתומים על חוזים ארוכי טווח, והזהות שלהם היא שקובעת את ערך הנכס", אומר תומר חי, מנכ"ל רילקו. "אנחנו מאתרים נכסים בתפוסה גבוהה שמאכלסים חברות גדולות ויציבות, שחתומות על חוזים ארוכים וצפויות לשלם שכירות בזמן – שנים קדימה". אלו הם שוכרי העוגן, והיכולת למיין נכסים לפי החברות המאכלסות אותם, ולרכוש במחירים הזדמנותיים, משכו את המשקיעים לרילקו.
מתחם עסקים מבוקש, שוכרים איכותיים ורכישה מתחת למחיר השוק
בתחילת דצמבר השלימה החברה גיוס מלא לרכישה, השבחה וניהול של בניין משרדים הממוקם בין שתי ערים גדולות באוהיו – קליבלנד ואקרון. הפרויקט, שנקרא Prestigious ממוקם בפארק העסקים המצליח Kinross Lakes Corporate Park. זהו בניין בן 3 קומות המתפרש על פני 91,000 סקוור פיט, מדורג ברמת CLASS A ומאוכלס ב-100% על ידי שלושה שוכרי עוגן.
העסקה הזאת מסמלת אולי יותר מכל את האסטרטגיה של רילקו – מתחם עסקים מבוקש, שוכרים איכותיים ורכישה מתחת למחיר השוק. בבניין שוכנות שלוש חברות גדולות – לכל אחת קומה שלמה. הראשונה, Davey Resource Group, היא חברה מתחום אדריכלות הנוף בעלת לקוחות פרטיים ומסחריים, הפועלת לרוחבה של כל ארה"ב. שווי החברה הוא מעל מיליארד דולר, והיא נמצאת בבעלות עובדיה כבעלי מניות – כך שהם מהעובדים הנאמנים במשק האמריקאי.
בקומה השנייה שוכנת Navigate 360 - חברה פרטית שנוצרה מאיחוד שלוש חברות, ומספקת פתרונות בטיחות למוסדות ומקומות עבודה. בין לקוחותיה נמנים מעל ל-6,500 בתי ספר, מעל 5,000 רשויות חוק שונות וכ-4,400 חברות וארגונים. החברה השלישית המאכלסת את הנכס היא Assured Partners, סוכנות ביטוח עצמאית שנוסדה ב-2011 ונחשבת לאחד מסוכנויות הביטוח הגדולות ביותר בארה"ב עם משרדים ב-38 מדינות. ב-2020 נבחרה הסוכנות כחברת הביטוח ה-11 בגודלה בכל ארה"ב, עם מחזור מכירות של מעל למיליארד דולר.
כמו בכל הפרויקטים שרילקו סגרה במהלך השנה החולפת, השוכרות חתומות על חוזי שכירות ארוכי טווח – במקרה הזה ל-7-10 שנים קדימה. כך, המשקיעים של רילקו בפרויקט לא יצטרכו לעסוק כלל בחילופי שוכרים. כך מושלם מעגל ההשקעה שרילקו מכוונת אליו: רכישה בהזדמנות, השקעה מינימלית להשבחה מקסימלית, קיצוץ הוצאות – והכנסה במרווח גדול משכירות שוטפת. כל אלו מעלים את ערכו של הנכס שלבסוף נמכר במחיר גבוה מזה שנקנה- רווח המחולק גם הוא למשקיעים.
להיות בעל הבית של בנק גדול
בסוף דצמבר 2020, פרויקט נוסף ששיווקה רילקו הגיע לגיוס מלא - בניין המשרדים First Federal הממוקם בשכונה יוקרתית של קליבלנד -Westlake . זהו פרויקט בגודל 47,000 סקוור פיט. הבניין מאוכלס ב-91% תפוסה, והעסקה שרילקו יזמה היתה מול שוכר העוגן המרכזי, שעל שמו גם נקרא הבניין – בנק First Federal. רילקו ביצעה עסקת קנייה-השכרה – היא רכשה חלק מהבניין שהיה בבעלות הבנק, ומשכירה את אותו חלק בחזרה לבנק.
הבנק מאכלס 51% מהמבנה, והיתר מושכר למגוון חברות מתחומי הביטוח, המשפט והפיננסים. במבנה ממוקמים משרדי הבנק וכן סניף שלו, והוא חתם עם רילקו על הסכמי שכירות של 12-20 שנה במבנה. "זה שוכר עוגן קלאסי", אומר חי. "יש בינינו לבין הבנק הבנה ואמון מלאים, ואנחנו שמחים שהעסקה הזו יצאה לפועל, לרווחת המשקיעים".
במאי 2021 השלימה רילקו את ההצלחה המשולשת עם רכישתו של פרויקט Eastpoint I & II, צמד בנייני משרדים בני כ-170,000 סקוור פיט. הפרויקט ממוקם באזור המבוקש מזרח קליבלנד בפארק העסקים Landerhaven Office Park - 17 בנייני משרדים עם תפוסה פנומנלית של 97%. גם כאן, רילקו מתבססת על יכולתה להתמקד בשוכרים חזקים, ולהבטיח חוזים ארוכי טווח לצד המשך השבחה והשלמת התפוסות.
"זיהינו פה פוטנציאל רווח משמעותי", אומר חי. "רכשנו את הפרויקט מתחת למחיר השוק, מקרן ריט שהיתה חייבת לממש אותו. השוכרים בפרויקט חזקים ויציבים, ויש לנו תוכניות סדורות להגדלת התפוסה לצד ניהול יעיל וצמצום הוצאות".
שוכרת העוגן הגדולה בפרויקט היא Trimble Transportation Enterprise Solutions - ענקית לוגיסטיקה המגלגלת 3 מיליארד דולר בשנה. החברה שוכנת בפרויקט משנת 2014, והיא יושבת ב-35% משטחיו. החברה חתומה על חוזה שכירות עד 2027, עם אופציה להארכה. שוכרת העוגן השנייה היא The Austin Company שמאכלסת 16.5% מהפרויקט - חברת ניהול בבעלות קונגלומרט הבנייה הענק Kajima USA, הרושם מכירות של כ-16 מיליארד דולר בשנה. היא חתומה על חוזה שכירות עד שנת 2025 לפחות.
הדלת להשקעות בנדל"ן מסחרי
המהלכים של רילקו בשוק באוהיו בשנה החולפת משקפים שינוי בדרכים שבהן יכולים משקיעים פרטיים לקבל גישה לשווקים בשוק האמריקאי. באופן היסטורי נדל"ן מסחרי – מתחמי קניות גדולים ובנייני משרדים שלמים – היו נחלתם של גופי השקעות מוסדיים בלבד.
אותם גופים – קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובתי השקעות – מחזיקים בהון הדרוש לרכישות מהסוג הזה, ואת הגב הכלכלי היציב הנדרש להשקעות ארוכות טווח כאלה. עבור משקיעים פרטיים הערוץ הזה לא היה קיים, ולכן ההשקעות העיקריות שבהן התמקדו הישראלים היו בבתים פרטיים.
ואולם התשואות במגזר הנדל"ן המסחרי גבוהות ויציבות יותר, וכעת גם למשקיעים יחידים ניתנת ההזדמנות להיחשף אליהן. רילקו בונה קבוצות משקיעים ומנגישה את התחום למשקיע הישראלי מן השורה – במחירים התחלתיים נמוכים של החל מ-120 אלף דולר.
