"התחדשות עירונית היא הפספוס הכי גדול של ממשלות ישראל לדורותיהן"
"התחדשות עירונית היא הפספוס הכי גדול של ממשלות ישראל לדורותיהן"
תוכנית הדיור הממשלתית תתקשה לעמוד במבחן היישום, סכנת המבנים הישנים מחייבת מסלול ייעודי ובלי תמרוץ העיריות ההתחדשות העירונית תדרוך במקום. יעקב סיסו, מנכ"ל משותף בקרן יסודות, מסכם את 2021 בשוק הנדל"ן, ומבהיר: "בשנתיים הקרובות המחירים יטפסו ב-20% לפחות"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
מחירי הדיור שזינקו בלמעלה מ-10%, הרחבת הפערים שבין היצע לביקוש, העלאת מס הרכישה ושבירת שיאי משכנתאות על בסיס חודשי – אלו רק נקודות ציון בולטות בשוק הנדל"ן הסוער של ישראל 2021. "השנה האחרונה הייתה מאתגרת וחריגה מכל הבחינות, זו שנה שבהחלט יכולה להשפיע בצורה דרמטית על עתיד הענף", קובע יעקב סיסו, מנכ"ל משותף בקרן יסודות, המעניקה מעטפת פיננסית ליזמים, בראיון סיכום שנה ל"זירת הנדל"ן". "השנתיים וחצי האחרונות היו אבודות וגרמו למצוקה גדולה – היעדר היצע והתנפלות לא רציונלית על כל חטיבת קרקע שיצאה למכרז. זה תורגם לעליות מחירים היסטריות".
"המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הובילו לכך שהכנסות המדינה מקרקעות ב-2021 לבדה שוות כמעט להכנסות ב-4 השנים הקודמות יחד, זה נתון מטורף", מבהיר סיסו. "כשמנתחים את הנעשה בשוק, אסור כמובן לשכוח שגופים רבים היו משותקים או משותקים חלקית בגלל התפרצות קורונה, מה גם שלא הייתה ממשלה יציבה שיכלה לבצע רפורמות ולקדם חקיקה. בנוסף, צריך להביא בחשבון שמדד תשומות הבנייה עלה ביותר מ-5% בשנה החולפת ומחירי השינוע והמכולות עלו פי 5 ביחס לתקופה שלפני הקורונה. כשזו תמונת המצב, קשה להיות אופטימיים. אני סבור כי מחירי הדירות עוד ימשיכו להאמיר במהלך השנתיים הקרובות, מהסיבה הפשוטה שהדירות שייבנו על אותן קרקעות שנמכרו במחירים גבוהים עדיין לא הגיעו לשוק".
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
סיסו מתייחס גם לשיאים שנשברו בשנה החולפת בכל הקשור לנטילת משכנתאות, ואומר כי "שבירת השיאים נבעה מכך שהיו יותר עסקאות, אין מלאי והכל נמכר. אנו רואים שכמות העסקאות גדלה וכך גם מחיר העסקה הממוצעת. העלייה מתבטאת בכך שנוטלי המשכנתאות מרחיבים את המינוף, לוקחים הלוואות גדולות יותר ומגדילים את הסיכון שלהם ושל הבנקים. במבט קדימה, הצפי הוא לגידול בכמות העסקאות ולהמשך עליית מחירי הדירות. להערכתי בשנתיים הקרובות המחירים יטפסו ב-20% לפחות".
3 צפייה בגלריה
השרים זאב אלקין (מימין), אביגדור ליברמן ואיילת שקד מציגים את תוכנית הדיור הממשלתית
(צילום: דוברות משרד האוצר)
שוק מתודלק
במסיבת עיתונאים חגיגית בחודש נובמבר האחרון, הציגו שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין את תוכנית הדיור הממשלתית. האם זהו המהלך שיוביל להגדלת היצע המגורים ולבלימת העליות? סיסו, בכל אופן, מתקשה להתרגש. "התוכנית טובה וראויה, אבל השאלה המרכזית היא האם הממשלה תצליח לבצע אותה", הוא מרחיב. "השורה התחתונה היא שצריך טיפול אינטנסיבי הן בחסמים והן בהיבט הפיננסי. אנחנו רואים שהעלאת מס הרכישה ל-8%, שאמורה הייתה לצנן את המשקיעים ולהדיר אותם מהשוק, מתקשה נכון לעכשיו לייצר אפקט משמעותי. כאשר מחירי הדיור ממשיכים לקפוץ, גם העלאת המס ב-3% לא מרתיעה את המשקיעים והם ממשיכים לתדלק את השוק".
אלמנט נוסף בתוכנית הדיור, העוסק בהסבת שטחי תעסוקה למגורים, מוגדר על ידי סיסו כ"צעד בכיוון הנכון, אבל לא כזה שנראה את התוצאות שלו מחר בבוקר אלא רק בטווח הבינוני והארוך". לדבריו, "אם ניקח שטחים חומים ונאפשר בהם בנייה בייעוד למגורים למשך 20-10 שנה זה יגדיל את ההיצע וישחרר לחץ. בהקשר הזה חשוב רק להדגיש כי את ההשפעה לא נרגיש מיד, אלא רק בעוד מספר שנים".
עוד בטרם הוצגה התוכנית, פעלה שרת הפנים שקד לקדם חלופה לתמ"א 38, הצפויה להסתיים בשנה הבאה. "השרה הצהירה שהחלופה תאושר באוקטובר, אנחנו כבר בדצמבר והתוכנית עברה רק בקריאה ראשונה", הוא מפרט. "בכלל לא בטוח שהתוכנית ישימה, ובכל מקרה השפעתה דלה. הרעיון להגדיל את זכויות הבנייה הוא נכון, אבל ברור לי שלאישור תוספת זכויות של 400% הרשויות המקומיות יתנגדו. אם היו מחייבים אותן לאשר לפחות 350%, לפחות היה רף תחתון. מעבר לזה, לגנוז את התמ"א לפני שהאלטרנטיבה יושמה זה לא רציני. עד שאין תוכנית חליפית שהוכיחה את עצמה בשטח, צריך לאפשר לתוכניות הקיימות לעבוד".
עוד נושא קריטי, שעליו יש קונצנזוס בין כלל השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן, טמון בייעול הביורוקרטיה הכרוכה בהוצאת היתרי בנייה. "הרעיון לאפשר לאדריכלים להנפיק היתרים הוא נכון, אבל למרות הכוונות הטובות, אני לא רואה אדריכל שיסכים לקחת על עצמו את האחריות ולחתום על תוכניות – וזה עוד לפני שדברנו על לוחות הזמנים", מאבחן סיסו. "היום רק כדי לקבל טופס 4 צריך סביב 30 חתימות וזה דבר שלוקח בין חצי שנה לשנה. הוצאת היתר זה בכלל שבעה מדורי גיהינום ומדובר בהליך שיכול לקחת גם חמש שנים. חייבים לטפל בזה בצורה מערכתית ולבצע שינויים מרחיקי לכת. לא הגיוני שהחלק הכי קצר בפרויקט נדלני הוא הבנייה".
3 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות עירונית. "אם רוצים לפתור את מצוקת הדיור בישראל, מכאן צריך להתחיל"
(צילום: פדרו)
בין עלות לתועלת
תחום בוער נוסף נוגע להתחדשות עירונית, כשלנושא הוקדשה התייחסות נרחבת בחוק ההסדרים שאושר לפני שבועות ספורים. "התחדשות עירונית זה הפספוס הכי גדול של ממשלות ישראל לדורותיהן", מצהיר סיסו. "בתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון, הושקעו מיליארדי שקלים והתוצאות דלות. לו היו משקיעים את הסכום האדיר הזה בהתחדשות עירונית, יכולנו לחדש מחצית מהערים שלנו. מדובר בפירוש בפספוס ענק. הממשלה צריכה להשקיע בהתחדשות עירונית משאבים בסדרי גודל גבוהים פי כמה מהיום – בכלל זה בשחרור חסמים ובהקצאת כוח אדם ייעודי שיטפל בהיתרים ויקדם פרויקטים בתחום. מבחינת עלות-תועלת, כל שקל שמושקע בהתחדשות עירונית יש לו ערך גבוה בעשרות מונים מבכל תחום אחר. אם רוצים לפתור את מצוקת הדיור בישראל, מכאן צריך להתחיל''.
הדרך להגדלת המיזמים בצנרת והרחבת הפעילות, מסביר סיסו, עוברת דרך תמרוץ הרשויות המקומיות: "צריך לתת מוטיבציה לראשי הערים כדי שישתפו פעולה. בלי עידוד אמיתי, באמצעות קידום תבע"ות והגדלת הזכויות במרכזי הערים, זה לא יקרה. משום מה כולם פה מסתכלים על הכיס של היזם ועל כמה הוא מרוויח, במקום להסתכל על התמונה הרחבה. בעיית הדיור היא בעיה לאומית וחובה לפעול בכל האמצעים להורדת המחירים. אם הזוגות הצעירים לא יוכלו לקנות דירה הם פשוט יירדו מהארץ. חייבים לזכור שאם היזם מרוויח, בסופו של דבר גם המדינה מרוויחה".
עוד מוסיף סיסו כי החשיבות שבקידום התחדשות עירונית, מקבלת משנה תוקף לנוכח סכנת המבנים הישנים והרעועים הפזורים ברחבי ישראל, דוגמת הבניין בחולון שקרס בספטמבר האחרון. "חייבים למפות את הבניינים שנמצאים בסכנת התמוטטות ולגבש עבורם מנגנון ייעודי עם תוספת זכויות חריגה למשל של 500%, לצד זירוז ניכר בהוצאת היתרים וטופסי 4. בניית בניינים חדשים, יציבים וממוגנים תחת אלו שנמצאים בסכנת קריסה היא צו השעה", מתריע סיסו. "במציאות הישראלית רק אחרי שבניין יתמוטט על דייריו, יפיקו לקחים ויזכרו לאשר בדחיפות מסלול מהיר. אני כבר לא מדבר חלילה על אפשרות של רעידת אדמה או ירי טילים. קיבלנו כבר כמה וכמה תמרורי אזהרה ושום דבר לא נעשה. האסון הבא כבר מעבר לפינה וצריך לפעול עכשיו".
מרימים את הכפפה
אחת השחקניות המרכזיות בשוק הנדל"ן היא כאמור קרן יסודות, המעניקה מעטפת פיננסית ליזמים בכ-300 פרויקטים הכוללים למעלה מ-15 אלף יחידות דיור – וממצבת עצמה כגוף החוץ בנקאי המוביל במימון למגורים בישראל. שירותי הליווי הפיננסי של הקרן כוללים בין היתר אשראי לגישור על פערי תזרים בפרויקט, השלמת הון עצמי, חילוץ הון, פוליסות חוק מכר וערבויות ביצוע – תחת קורת גג אחת.
"יסודות הייתה הראשונה לזהות את החלל שנוצר בליווי הפיננסי, ובזכות פעילותנו נשבר המונופול של הבנקים", מתגאה סיסו. " כשכמות היזמים גדלה משמעותית – והבנקים לא נתנו מענה, נדרש גוף אחר שייכנס לוואקום הזה. יסודות הרימה את הכפפה, הציגה גוף חוץ בנקאי נגיש וזמין שנתן פתרונות בזמן אמת והכניס תחרות לשוק. את השינוי אנחנו רואים היום, כשנכון ל-2021 יותר מעשרה גופים חוץ בנקאיים עוסקים בליווי פיננסי".
3 צפייה בגלריה
יעקב סיסו. "מי שינהג בפזיזות עתיד להיווכח שאין גרוע מלקנות קרקע יקרה ולגלות שהשוק התהפך"
(צילום: באדיבות קרן יסודות)
כבר בתחילת הדרך זיהו ביסודות את חשיבותה של התחדשות עירונית, שהפכה להתמחות עיקרית שלה. "התחדשות עירונית היא דבר מורכב ומסובך, ואני תמיד אומר שעד שלא כל הנוסעים עלו לאוטובוס, הוא לא יכול לצאת לדרך", מציין סיסו. "כדי לפתור את מגוון הבעיות, יש צורך בעבודה רב זרועית – משפטית, פסיכולוגית וגם שיווקית. התהליך משולב עם הרבה גורמים ומחייב רמת מומחיות גבוהה. אני שמח שיסודות בנתה לעצמה שם כמי שמכירה את התחום לעומקו ומסוגלת לייצר פתרונות בלוחות זמנים סבירים כדי להביא פרויקטים לידי מימוש".
איך אתה מסכם את השנה החולפת מבחינת קרן יסודות?
"עברנו שנת פעילות משמעותית, תוך הגדלת כמות הלקוחות והיקף הפרויקטים. גייסנו כבר למעלה מ-5 מיליארד שקלים ואין כמעט יזם בהתחדשות עירונית שלא פונה אלינו לקבלת הצעה למימון הפרויקט שלו. אנו יודעים לתת מענה שלם ליזמים, והאינטראקציה ההדוקה שלנו איתם מייצרת שיתופי פעולה לשנים ארוכות. יש חברות שאנו מלווים כבר במספר דו ספרתי של פרויקטים".
במבט לשנה החדשה שבפתח, מהם הצעדים הנדרשים לדעתך לשיפור וייעול המצב בענף?
"אני רוצה להזהיר את היזמים מטעויות שברכישת קרקעות במחירים לא הגיוניים. כולם מעלים מחירים והיזמים מתנפלים על כל חלקה פנויה. אני מציע להם לנהוג בשיקול דעת ובאחריות. לא נורא להמתין קצת בסבלנות ולחכות שהשוק יירגע. מי שינהג בפזיזות עוד עתיד להיווכח שאין גרוע מלקנות קרקע יקרה ולגלות שהשוק לפתע מתהפך. אני ותיק בענף, עוסק בליווי פיננסי משנת 1989 וכבר ראיתי ירידות מחירים. מחירי הדירות הרי לא יעלו לעד ומתישהו המגמה תתהפך".
"הרושם שלי הוא שלא נראה ירידות בשנתיים הקרובות, אבל אם הממשלה תטפל טוב יותר בחסמים, בהחלט יש מצב שבעוד 4-3 שנים כבר נראה ירידות", מסכם סיסו. "אנחנו כבר מגרדים את כוח הקנייה של הרוכשים מלמעלה ואין עוד הרבה לאן לעלות. במהלך העשור המחירים יתיישרו – זה חייב לקרות. אם לא, המחאה החברתית הגדולה של 2011 תהיה כאין וכאפס לעומת מחאת הצעירים שיבינו שאין להם סיכוי לרכוש דירה בישראל".
