"הצלחנו לייצר את השילוב המושלם במימון נדל"ן בין יכולות פיננסיות של בנק לביצוע יעיל, מהיר ברמה חוץ בנקאית".
"הצלחנו לייצר את השילוב המושלם במימון נדל"ן בין יכולות פיננסיות של בנק לביצוע יעיל, מהיר ברמה חוץ בנקאית".
עם ניסיון של למעלה מעשור בתפקידים בכירים במערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי, טוען ויקטור וייסמן, מי שמונה לאחרונה למנכ"ל חברת המימון טופ קפיטל, כי בענף מימון הפרויקטים בנדל"ן הצליחו גופי המימון החוץ בנקאיים להשוות את מחירי המימון למערכת הבנקאית, והתחרות המרכזית נמצאת בשירות, ביעילות ובמהירות מתן המימון. ובפרמטרים האלו ישנה עדיפות ברורה לגופים החוץ בנקאיים המובילים.
כמי שעבד וגדל כ- 12 שנים בתפקידים בכירים במערכת הבנקאית ומעריך מאד את המערכת הבנקאית ואת האנשים העובדים בה, מצליח מנכ"ל טופ קפיטל, ויקטר וייסמן, להבין את ה"הרגל" שנוצר בקרב יזמי נדל"ן לממן ולנהל את הפרויקטים שלהם במערכת הבנקאית. "עד לפני כמה שנים המערכת הבנקאית היוותה מונופול מלא למימון פרויקטי נדל"ן. אך דווקא כמי שלווה מאות רבות של פרויקטים בכובע בנקאי, אני יכול לומר בפה מלא כי מי שנשבה ל"הרגל הבנקאי" יכול לפספס את ההזדמנויות למימון בתנאים תחרותיים, עם אותן עוצמות פיננסיות כמו של המערכת הבנקאית, רק בשילוב של יעילות, מהירות ושירות אישי".
עם כניסתו לתפקיד, ויקטור מנסה להסביר מה מוביל בכיר במערכת הבנקאית להצטרף לענף המימון החוץ בנקאי, וכיצד הצליחו חלק מגופי המימון לייצר מנגנון בנקאי מלא, מה שמצליח לטרוף את הקלפים בענף מימון הפרויקטים בנדל"ן.
"המעבר לווה בחששות רבות אך הן התפוגגו במהירות לאחר בחינה מעמיקה של יכולות ועוצמות הפיננסיות של טופ קפיטל"
"המצב בשוק מימון הפרויקטים בנדל"ן השתנה ומרגישים זאת היטב במערכת הבנקאית ובענף בכלל" מציין ויקטור בתחילת דבריו, "לפני כעשר שנים היה מאוד קשה לראות בכירים מהמערכת הבנקאית עוברים צד לכיוון גופי המימון החוץ בנקאי משום שעד לפני עשר שנים המערכת הבנקאית נהנתה מבלעדיות כמעט מוחלטת במימון פרויקטי נדל"ן ". השינוי המהותי, לטענת ויקטור החל כאשר גופים מוסדיים כגון חברות ביטוח ובתי השקעות גדולים החלו להיכנס לענף מימון הנדל"ן ויצרו שיתופי פעולה עם גופי מימון חוץ בנקאי, ובכך אפשרו להם לתת מעטפת מימון מלאה ובמערכת הבנקאית החלו לראות לא מעט יזמי נדל"ן מעבירים לא מעט פרויקטים לגופי מימון חוץ בנקאיים.
"למרות השינוי בענף הבנתי שאני חייב לבצע בחינה מדוקדקת לפני המעבר לגופי המימון החוץ בנקאי" מדגיש ויקטור, "עוד לפני כשגמלה בליבי ההחלטה לעשות את הצעד ולעזוב את בנק לאומי קיבלתי פניות רבות מגופי מימון חוץ בנקאיים, אך ידעתי שנכון לבחון היטב מי מגופי המימון הללו מסוגל באמת לשמש אלטרנטיבה למערכת הבנקאית. בחנתי אותם לפי שלושה פרמטרים מרכזיים: הראשון, מהי היסטוריית המימון, ואלו פרויקטים ויזמי נדל"ן עבדו עם אותו גוף?; השני, בחנתי את היכולות והעוצמות הפיננסיות; השלישי, ולבסוף בחנתי את התוכניות העסקיות וההערכות לעתיד של החברה.
ההחלטה התקבלה כאשר מצאתי בטופ קפיטל שילוב נדיר של ותק וניסיון של לא מעט שנים במימון פרויקטים רבים ושונים עם יזמי נדל"ן בכירים, יעילות, שירות מקצועי תהליכי עבודה נכונים המקדמים עשייה, וגולת הכותרת עוצמה פיננסית חריגה מאוד בענף המימון החוץ בנקאי בזכות שיתוף פעולה ראשון מסוגו עם שלושה גופים מוסדיים עוצמתיים כמו לידר שוקי הון, הפניקס חברה לביטוח ומור קופות גמל. למעשה, יצרנו כאן לא עוד גוף מימון חוץ בנקאי, אלא גוף עם יכולות פיננסיות אדירות בדומה ליכולות הפיננסיות של הבנקים."
"כשמחירי המימון שווים, המשחק האמיתי נמצא ביעילות ובמהירות המימון שחוסכת ליזמים לא מעט כסף"
"בעבר לא היו לגופי המימון החוץ בנקאיים יכולת לייצר תחרות במחירי המימון לפרויקטים בנדל"ן, ובמשחק העלות תועלת של יזמי הנדל"ן הם העדיפו מימון איטי ובירוקרטי במחירים נמוכים. בזכות שילוב של עוצמות פיננסיות וחיבור עם גופים מוסדיים הצליחו חלק קטן מגופי המימון החוץ בנקאיים להציע מחירי מימון תחרותיים, וכעת נשאר ליזמים לבחור רק ביעילות, שירות אישי ומהירות קבלת הכסף, ובתחומים הללו יש יתרון מובהק לגופי המימון החוץ בנקאיים", מאיר בפנינו ויקטור את ההבדל המרכזי בין המערכת הבנקאית לגופים חוץ בנקאיים מובילים. "האתגר האמיתי שפיצחנו בטופ קפיטל היה ליצר מנגנון אישורי עסקאות מהיר ויעיל תוך הקפדה על כללי חיתום נאותים, כך שיזם מסוגל לקבל אישור מימון תוך 24 שעות, כשבחלופה הבנקאית אישור כזה יתקבל רק לאחר חודש במקרה הטוב ויזמי נדל"ן מבינים שפער כזה שווה להם המון כסף". לדבריו הפער נוצר בעיקר בשל ריבוי האנשים שנוגעים בעסקת נדל"ן במערכת הבנקאית, "עד שועדת אשראי מגיעה לאישור במערכת הבנקאית היא עוברת לפחות 7 אנשים, בו בזמן שבמנגנונים שיצרנו בטופ קפיטל כל עסקה מתחילה ומנוהלת ישירות מולי מנכ"ל החברה".
"עתיד הנדל"ן למגורים שועט אל עבר פרויקטים גדולים ויקרים ולכן רק גופים עם עוצמות פיננסיות יוכלו לשרוד"
"אנו רואים מגמה ברורה מאוד בענף הנדל"ן למגורים בדגש על פרויקטים בהתחדשות עירונית. אם בעבר אושרו המון פרויקטים קטנים במסגרת תכנית תמ"א 38 חיזוק ותוספת ותמ"א 38 הריסה ובנייה, כיום אנו עדים לשינוי תכנוני מהותי השועט אל עבר ביצוע פרויקטים גדולים, מורכבים ויקרים הרבה יותר, מה שדורש מגופי המימון עוצמות פיננסיות שלא נדרשו בעבר". לדעתו של ויקטור תם עידן גופי המימון החוץ בנקאי קטנים והחל עידן של עוצמות פיננסיות, "גופים שלא השכילו להתחבר עם גופים מוסדיים ולייצר עומק וביטחון פיננסי לא יוכלו להיות רלוונטיות בעתיד הקרוב בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן, אצלנו בטופ קפיטל הצלחנו לייצר מצב בו בזכות שותפות עם לידר שוקי הון, הפניקס חברה לביטוח ומור קופות גמל, אנו יכולים לממן כל פרויקט נדל"ן בכל סדר גודל ועדיין לשמור על יעילות, יחס אישי ומהירות באישור העסקאות".
