"אם החלופה לתמ"א תהיה אחידה, יזמים יוכלו להתניע הרבה יותר פרויקטים"
"אם החלופה לתמ"א תהיה אחידה, יזמים יוכלו להתניע הרבה יותר פרויקטים"
זכויות בנייה של עד 400% וללא מגבלת גובה, הן מהאלמנטים המשמעותיים בתוכניתה של שרת הפנים. אלא שבשטח רשויות מקומיות מצמצמות זכויות ומתמקחות על המחיר. איגור רוטשטיין, הבעלים של קבוצת א.א רוטשטיין: "העיריות צריכות לנתב את הכסף לצרכיהן מבלי להפיל הכל על היזמים"
האם התוכנית החליפית לתמ"א 38 אשר הציגה שרת הפנים, איילת שקד, תביא עמה בשורה של ממש עבור שחקני ההתחדשות העירונית? תלוי את מי שואלים.
אחד הסעיפים החשובים בתוכנית מתייחס לתוספת משמעותית בזכויות הבנייה בפרויקטים של הריסת מבנה ובנייתו מחדש (תמ"א במסלול 38/2), בסך של עד 400%, כמו גם ביטול מגבלת הגובה באותם פרויקטים, מה שכמובן עתיד לגדיל את הכדאיות הכלכלית מבחינת היזמים. אלא שאליה וקוץ בה. לצד ביטול מגבלת הגובה, הוסיפה שרת הפנים כי הנושא נתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. המשמעות: יזמים רבים שמעוניינים להתניע פרויקטים נתקלים חדשות לבקרים במהמורות ובקשיים מטעם העיריות – אם בהגבלת גובה הבנייה ואם בהגבלת היקף הזכויות.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
מתמטיקה פשוטה
מי שמוצאת עצמה לא פעם במבוי סתום על רקע ההתנגשות בין החלופה לתמ"א 38 לבין דרישותיהן המשתנות של הרשויות המקומיות היא קבוצת א.א רוטשטיין, בעלת ניסיון רב בפרויקטים של התחדשות עירונית. הקבוצה ממקדת את פעילותה במרכז הארץ, ובין הפרויקטים הנוכחיים שלה ניתן למצוא בניין בן 7 קומות שאוכלס בהצלחה ברחוב ברנדיס 3 בראשון לציון, בניינים מחודשים ומשודרגים ברחוב קרל נטר 34-32 וברחוב ויניק 40-38, גם הם בעיר היין, וכן פרויקטים של תמ"א 38 ברחובות משה דיין 65-63 ובלוך 8 בתל אביב.
3 צפייה בגלריה
פרויקט "חלום ראשון" של קבוצת א.א רוטשטיין בראשון לציון
(הדמיה: באדיבות קבוצת א.א רוטשטיין)
בין היתרונות הבולטים של החברה ביחס לשחקניות האחרות בשוק, ניתן למנות את ניסיונה הרב בתחום, לצד העובדה שא.א רוטשטיין היא קבוצת חברות ולמעשה מהווה הן את היזם והן את הקבלן המבצע. בהתאם לכך, הבנייה כולה מתבצעת אין האוס - בכלל זה עם אדריכל, מהנדס ופועלים משלה, זאת בניגוד לחברות יזמיות לא מעטות שאין להן את הידע הנדרש בתחום הבנייה, מה שעלול לעיתים לתקוע פרויקטים ולהאריך משמעותית את העלויות הכספיות ולוחות הזמנים.
לקראת המשך הדרך מתכוונת החברה לשים את יהבה על בנייה בציר ראשון לציון-חולון-בת ים, אך כאמור הרשויות המקומיות לא תמיד רואות עמה עין בעין. "אנחנו מוכנים ומזומנים להיכנס במלוא המרץ לעבודה על מתחמים/בניינים על פי המתווה החדש של השרה איילת שקד, ולא חוששים גם אם הרשויות המקומיות מסרבות לקדם פרויקטים", מבהיר המנכ"ל והבעלים של החברה, איגור רוטשטיין. "עם מתווה של זכויות בנייה עד 400% ביחס של 1 ל-4 וללא הגבלת גובה, כל בניין מייצר פוטנציאל לרווח כלכלי – זו מתמטיקה פשוטה".
אז מה בעצם הבעיה?
"כמי שמכיר את התחום לעומק אני יכול לומר שהבעיה המרכזית טמונה ברשויות המקומיות, כמו ראשון לציון, חולון ונס ציונה, שמבקשות להגביל פרויקטים בגובה או בהיקף הזכויות. התחושה היא שהרשויות נכנסות לנו לכיס ועושות חשבון שאנחנו צריכים לבנות פחות - וזה אחד החסמים הגדולים בפרויקטים רבים בהתחדשות עירונית. לצערי שרת הפנים נתנה לזה כותרת יפה, שגם עברה שלב מסוים בהליך החקיקתי, אבל הממשלה לא הוציאה נוסחה ברורה וחד משמעית ברמת האישור הסופי. לכן, בפועל כל עירייה עושה חישוב פרטני, כאשר שמאי של ועדה מקומית בא ומתחיל להתמקח איתנו עד רמת השקל".
עוד מוסיף רוטשטיין: "אם הנוסחה הייתה מוחלטת וחד משמעית אין לי ספק שכל בניין ביחס של 1 ל-4 בגוש דן וגם מעבר לזה – בערים דוגמת הרצליה, פתח תקוה ונתניה – היה בעל כדאיות כלכלית, אבל במצב הנוכחי רשות מקומית יכולה לצמצם את הבנייה וחבל".
להכפיל ב-5
כאמור, א.א רוטשטיין מכוונת את פעילותה ללב גוש דן והשפלה, והיא אף יצאה בקריאה לתושבי ועדי הבתים בערים ראשון לציון, חולון ובת ים, לפנות אליה ישירות על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בדגש על פינוי-בינוי. "על פי הנוסחה של שרת הפנים, אנחנו יכולים לספק מענה מיטבי לכל בניין בשכונות הוותיקות בשלוש הערים הללו", מחדד רוטשטיין. "המטרה היא להתפרש על המשולש ראשון לציון- חולון-בת ים ולתפוס את חלופת התמ"א בשתי ידיים. כרגע המערכת לא יעילה בצורה דרמטית ואנחנו נאלצים לבזבז זמן ואנרגיה על היתרים, לצד התדיינויות בלתי נגמרות עם פקידים מהרשויות המקומיות. זה מטורף".
3 צפייה בגלריה
איגור רוטשטיין, המנכ"ל והבעלים של קבוצת א.א רוטשטיין
(צילום: באדיבות קבוצת א.א רוטשטיין)
איך בכל זאת ניתן לדעתך להתיר את הפלונטר?
"אנחנו משלמים היטלי השבחה ואגרות בנייה כמתחייב, והעיריות לא צריכות להיכנס לנו לכיס, אלא לדעת לנתב את הכסף לדרישות שלהן, כמו צרכי ציבור, מבלי להפיל את הכל על היזמים. רוצים שניקח ריזיקות ונשקיע כספים, אבל בסופו של דבר העיכובים והוויכוחים הם על חשבוננו. וכך לא פעם ולא פעמיים, במקום לצאת לדרך ולהתחיל פרויקט, הדברים מתעכבים ואף עלולים להגיע גם לבתי המשפט".
"מישהו בממשלה חייב להרים את הכפפה, לדפוק על השולחן ולגבש נוסחה אחידה בלי אפשרות של העיריות לפתוח את הדברים מחדש לדיון, לצמצם את זכויות הבנייה ולהגביל את גובהה", מסכם רוטשטיין. "הבניין שקרס רק החודש בחולון, חייב להדליק נורה אדומה בכל רשות מקומית ולהבהיר לכולם שיש לקדם פרויקטים כאן ועכשיו. זה בפירוש הזמן לפעול, ואסור להמתין חס וחלילה לאסון ולוועדת חקירה. אם החלופה לתמ"א 38 תהיה אחידה וסופית, החברה שלנו תוכל לבנות בהיקפים של פי 5 מהיום, ובאופן כללי יזמים יוכלו להתניע הרבה יותר פרויקטים, ולייצר פתרונות למצוקת הדיור".
