התחדשות עירונית בתל אביב: "לכל פרויקט יש הקשר אדריכלי מיוחד"
התחדשות עירונית בתל אביב: "לכל פרויקט יש הקשר אדריכלי מיוחד"
שכונות מרכז תל אביב מושכות אליהן בעיקר יזמים בעלי מעוף אדריכלי, אשר יודעים לשמר את הסיפור ההיסטורי של הרחוב והשכונה. סמנכ"ל בנייני העיר הלבנה עומר גוטהולץ: "יזם שפועל באזורים ההיסטוריים של תל אביב לא יכול לעגל פינות או לחסוך בהוצאות הכרוכות בעיצוב ואדריכלות"
נראה כי כל השחקנים בשוק הנדל"ן מסכימים כי ההתחדשות העירונית מהווה את אחד הפתרונות העיקריים שיש למדינה אל מול מצוקת הדיור, אך גם לנוכח הצורך הדוחק בשיפור חזותם של מרכזי הערים, שחלקם נבנו אי-אז בתחילת-אמצע המאה הקודמת. ואולם הקשר שבין ההתחדשות העירונית לפני המרחב הציבורי מעלה סוגיה נלווית, חשובה לא פחות: כיצד שומרים על אופיים של שכונות ורחובות היסטוריים מפני הפגיעה שאותם מיזמי התחדשות עירונית עלולים להמיט עליהם?
מסמכי מדיניות של ערים שונות ניסו זה מכבר לשרטט גבולות גזרה שישמרו על הציביון והאופי העירוניים, ולכרוך אותם יחד עם הצורך בהגדלת היצע הדיור בשטחן. תל אביב, עיר המציגה אדריכלות ייחודית ושבחלקים ממנה שוכנים מבנים רבים לשימור, היא אחת מהן. במסמך מדיניות שאישרה מועצת העיר בדצמבר 2019 נכתב כי "תוכניות התחדשות עירונית הן הזדמנות חד-פעמית... לשימור המרחב הציבורי, לשיפור איכות המגורים, לשיקום ושיפור תשתיות והגדלת מלאי הדירות העירוני", וכן כי מטרתה העיקרית של ההתחדשות העירונית היא "חידוש מערך שטחי הציבור והמרחב הציבורי, תוך התחדשות מבני המגורים".
4 צפייה בגלריה
תא"ל (מיל') ד"ר רועי אלקבץ, חבר מועצת העיר תל אביב-יפו ומחזיק תיק ההתחדשות העירונית והדיור
(אלי בוחבוט)
"התחדשות עירונית בתל אביב נעשית מתוך תפישה עקרונית הוליסטית, שמתבטאת גם במסמך המדיניות העירונית שלנו, וכוללת לא רק את חידוש הבניינים עצמם אלא את המרחב הציבורי כולו ואת התשתיות שמשרתות אותו", אומר תא"ל (מיל') ד"ר רועי אלקבץ, חבר מועצת העיר תל אביב-יפו ומחזיק תיק ההתחדשות העירונית והדיור. "לכן, כשהוועדה המקומית אצלנו בוחנת פרויקט תמ"א 38, היא תמיד תיתן את דעתה לעיצוב האדריכלי שלו".
לדבריו, "חשוב לנו שכל פרויקט חדש שמאושר יהיה בהלימה לסביבה שבו הוא נמצא ושיתכתב עם שאר הבניינים. 'שידבר באותה שפה' עם השכונה. צריך להבין שנדל"ן בשכונות הוותיקות של תל אביב הוא אף פעם לא מנותק מהקשר היסטורי או אדריכלי כלשהו, וכל מי שיסתובב היום באזור הרחובות אחד העם, רוטשילד ויבנה יראה ויחוש את זה. לכן גם קל לנו יותר כעירייה לעבוד מול חברות יזמות שיודעות לעשות עבודה אדריכלית טובה, כזו שמביאה בחשבון את כל ההיבטים האלה".
דווקנות בקטע טוב
לנוכח האתגרים הכרוכים בביצוע פרויקטים באזורים אורבניים בעלי קווים אסתטיים ייחודיים, מושכות אליהן שכונות מרכז תל אביב בעיקר את אותם יזמים עם ניסיון ומעוף אדריכלי, אשר יודעים מצד אחד להיטיב עם בעלי הנכסים ולשדרג את איכות החיים שלהם, ומצד שני לשמר את ה"סיפור" האדריכלי של הרחוב או השכונה. הדברים נכונים בעיקר בכל הקשור לרבעים 3 ו-4 בעיר, שחלקם חוסים תחת הגדרת אונסק"ו כאתרי מורשת עולמית.
"יזם שפועל באזורים ההיסטוריים של תל אביב לא יכול לעגל פינות או לחסוך בהוצאות הכרוכות בעיצוב ואדריכלות", אומר עומר גוטהולץ, סמנכ"ל ומנהל התחדשות עירונית בחברת בנייני העיר הלבנה, המקדמת פרויקטים רבים ברבעים 3 ו-4. "אחד הדברים שמאפיינים את הפרויקטים שלנו הוא מה שאנחנו מכנים 'דווקנות תכנונית' – כלומר הקפדה יתרה על על היבטים עיצוביים-אדריכליים ועל האופן שבו הם יבואו לידי ביטוי לא רק בדירות עצמן, אלא גם בבניין ובהתאמה שלו למרחב הציבורי שמקיף אותו".
בכל מיזמי ההתחדשות העירונית שמובילה בנייני העיר הלבנה היא נעזרת בשירותיו של גידי בר אוריין, מבכירי האדריכלים בישראל. לדברי גוטהולץ, "חשוב לנו שכל בניין שאנחנו בונים, בין אם באזור ההכרזה של אונסק"ו ובין אם מחוצה לו, יהיה בעל ערך עיצובי ואדריכלי מקומי. כלומר, שישמור על הזיקה לעיר ולאופי התל אביבי, גם אם זה דורש שימור של אלמנטים היסטוריים והוצאה כספית גדולה".
כלל נוסף שמנחה את החברה במיזמיה בתל אביב הוא הימנעות מפרויקטים הכוללים חידוש בניין בודד: "במקום שהרחוב יהפוך לאתר בנייה למשך שנים ארוכות, כשהורסים ובונים מחדש כמה בניינים צמודים, זמן ההפרעה והפגיעה באיכות החיים מתקצר, שכן מדובר בפרויקט אחד עם נקודת התחלה וסוף", מסביר גוטהולץ. "בנוסף, פרויקט כזה משדרג את סביבת המגורים באופן כוללני ונכון יותר, עם מטרד מינימלי למרחב הציבורי. למשל, ניתן לתכנן כניסה אחת לחניון תת-קרקעי גדול, במקום מספר רמפות נפרדות על המדרכה הציבורית לכל אחד מהבניינים".
לראייתו, גם מבחינת הדיירים עצמם מדובר במצב של win-win: "בחלק מהמקרים, איחוד של בניינים לפרויקט אחד מלווה בהגדלה של זכויות הבנייה לפרויקט ומכאן שגם בהגדלה של התמורות לדיירים. בנוסף, כשיש לבניין אחד בעיה – למשל מי תהום שלא מותירים ברירה אלא להסתפק במתקן חניה אוטומטי – הבניינים האחרים יכולים לספק את הפתרון, עם שטח מרתף משותף וגדול שיוכל לשמש חניה תת-קרקעית רגילה לכלל דיירי המתחם".
מוכנים לבאות
מטבע הדברים, רתימת כמה מבנים לפרויקט אחד דורשת מאמצים גדולים מצד החברה, לבטח בעיר כמו תל אביב שבה הדיירים מודעים יחסית לזכויותיהם. לדברי גוטהולץ, "סוד ההצלחה שלנו עם הדיירים טמון בתקשורת איתם, ברגישות ובהקשבה. אנחנו לא מנסים לשכנע אותם, אלא להיפך – נותנים להם את הבמה לשטוח בפנינו את הצרכים והרצונות שלהם. רמת התקשורת הבינאישית הגבוהה שאנחנו מייצרים מולם היא זו שעושה את ההבדל ומסייעת לנו גם במקרים אנושיים מורכבים".
בנייני העיר הלבנה מחזיקה כיום במספר רב של פרויקטים בתל אביב, בשלבים שונים של תכנון וביצוע. בין אלה ניתן למנות את הפרויקטים ברחובות שמעון התרסי 36-34, שלומציון המלכה, מתחם לואי מרשל 16-10, מתחם בארי-פומפידיתא, משה שרת 6-4, וורמיזה 3-1 ו-6-4 ואלכסנדר ינאי 17-15. "בסופו של דבר התכנון אצלנו הוא ערך עליון, בתוך הדירות כמו גם מחוצה להן. צוות המעצבים הפנימי שלנו חושב על הפרטים הקטנים ביותר ומנצל כל חלל בצורה אופטימלית – לרווחת הדיירים ולטובת הרחוב והשכונה. בכך הוא משלים את העבודה האדריכלית של גידי ויוצר התאמה מושלמת בין הפרויקט למרחב שבו הוא נמצא.
"אני מאמין שבשנים הקרובות ההתחדשות העירונית בתל אביב תתפוס תאוצה, ומקומה של האדריכלות העילית יתפוס מקום חשוב ומרכזי יותר בכל פרויקט. בנייני העיר הלבנה כבר מוכנה לזה".
