התחדשות עירונית בחוק ההסדרים: עוה"ד אורית רימון ומשה אביבי מנתחים
התחדשות עירונית בחוק ההסדרים: עוה"ד אורית רימון ומשה אביבי מנתחים
ההתחדשות העירונית זוכה להתייחסות נרחבת בחוק ההסדרים שאושר לאחרונה, כשהיעד הוא לייצר מציאות חדשה בתחום. מהן הבשורות העיקריות במסמך ואלו חסמים הוא מסייע להסיר? עורכי הדין אורית רימון ומשה אביבי ממשרד דן בר-אל ושות' עושים סדר
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
החודש אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק ההסדרים ובו גם פרק נרחב המוקדש להסרת חסמים מרכזיים בהתחדשות העירונית. מהם השינויים המרכזיים וכיצד הם עתידים להשפיע על התחום המתפתח? עו"ד אורית רימון ועו"ד משה אביבי ממשרד דן בר-אל ושות', המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, מפזרים את סימני השאלה.
"אחת הבשורות המשמעותיות נוגעת להיבט המיסויי, עם הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ שירותי בנייה בעסקאות פינוי-בינוי על כלל דירות בעלי הזכויות ולא רק על דירה אחת", מציינים עורכי הדין רימון ואביבי. "המשמעות של הפטור, ממנו ייהנה כעת בעל דירה שיש בבעלותו יותר מדירה אחת במתחם, היא עוד זריקת מרץ להתנעת פרויקטים. בנוסף, בוטלה ההגבלה על קבלת הפטור במקרה של קבלת מתנה מקרוב ב-24 חודשים שלפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי, כך שגם במקרים של העברה ללא תמורה לקרוב ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס. חשוב לשים לב לכך שהפטור ליותר מדירה אחת וביטול המגבלה במקרה של קבלת מתנה מקרוב מתייחסים רק לפרויקטים של פינוי-בינוי ולא לפרויקטים של תמ"א 38".
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
הורדת רף ההסכמות
"אחת הסוגיות המורכבות והרגישות בפרויקטים של פינוי-בינוי, שלא פעם הכריעה אם מיזם ייצא לדרך או ייגנז, נוגעת לרף ההסכמות הדרוש מצד כלל בעלי הזכויות במתחם", מרחיבים עורכי הדין רימון ואביבי. "כבר תקופה ארוכה שהפחתת הרוב מ-80% ל-66% עומדת על הפרק, וכעת הנושא עובר בשעה טובה משלב ההצהרות לשלב המעשים. מעתה הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר סרבן בפרויקטים של פינוי בינוי יירד מ-80% ל- 66% מכלל בעלי הזכויות באותו המתחם, ובלבד שבכל אחד מהבניינים באותו מתחם קיימת הסכמה של לפחות 60% מבעלי הזכויות ושלמעלה ממחצית הזכויות ברכוש המשותף צמודות לדירותיהם".
"בהתאם לתיקון", מוסיפים עורכי הדין רימון ואביבי, "ניתן יהיה לקדם מיזמי פינוי-בינוי ולהידרש לטיפול בדיירים הסרבנים כבר לאחר חתימת 66% מבעלי הזכויות - עניין אשר יקצר באופן ניכר את פרק הזמן הנדרש לקבלת הסכמת כלל הדיירים ולהוצאת הפרויקט אל הפועל, ויקטין את כוחם והשפעתם של הדיירים הסרבנים בפרויקט. גם כאן חשוב להבהיר כי שינוי הגדרת הרוב המיוחס והפחתת רף ההסכמות לשני שליש, מתייחסים אך ורק לפרויקטים של פינוי בינוי ולא לפרויקטים של תמ"א 38".
התנאים לביטול עסקה
"סעיף 1ד לחוק פינוי-בינוי מאפשר לרוב בעלי הדירות, לרבות בעלי הדירות שטרם חתמו על ההסכם עם היזם, לבטל את עסקת פינוי-בינוי", מבהירים עורכי הדין רימון ואביבי, "צעד זה יתבצע באסיפה כללית של בעלי הדירות, ובלבד שיתקיים אחד מהתנאים הבאים:
- בתוך 24 חודשים ממועד חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מ-50% מבעלי הזכויות בפרויקט.
- בתוך 48 חודשים ממועד חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מ-60% בעלי הזכויות בפרויקט. דירות ציבוריות (דירות שהן בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולהן של חברה לדיור ציבורי) לא יימנו בשיעורים האמורים לעיל, ובלבד שסך הדירות הציבוריות לא יעלה על 40% מכלל הדירות בפרויקט.
- במידה ולא הוגשה תוכנית מפורטת בידי היזם למוסד תכנון המוסמך לאשרה, תוך ארבע וחצי שנים (54 חודשים) מיום חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה. הוראה זו לא תחול על מתחם שהוכרז בידי הרשות כמתחם פינוי-בינוי בהתאם לסעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית.
לאחר שהתקבלה החלטה באסיפה הכללית על ביטול ההסכם על ידי רוב בעלי הדירות, הודעה על כך תועבר בכתב ליזם, ומאותו מועד יהיה ראשי כל בעל דירה לבטל את ההתקשרות. יש לשים לב כי על פי החוק, היזם יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל הדירה שביטל את ההסכם. שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבעו הוראות לענין תשלום ליזם שעסקה עימו בוטלה לפי הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי".
פרוצדורה דומה המתמקדת בביטול עסקה על ידי בעלי דירות, נקבעה גם באשר לפרויקטים במסגרת תמ"א 38. "סעיף 5ג לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, מאמץ את סעיף ד1 לחוק פינוי-בינוי כאמור לעיל, בשינויים המחוייבים, ומאפשר גם לבעלי הדירות בעסקאות תמ"א 38 לבטל את עסקה", מדגישים עורכי הדין רימון ואביבי, "זאת בכפוף להתקיימות אחד מהתנאים הבאים:
- בתוך 18 חודשים ממועד חתימת עסקת התמ"א 38 הראשונה, ובמידה והיזם חתם על הסכם עם פחות מ-50% בעלי הזכויות בפרויקט.
- בתוך 36 חודשים ממועד חתימת עסקת התמ"א 38 הראשונה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מהרוב הנדרש או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות חוק המקרקעין האמור.
- במידה ולא הוגשה על ידי היזם בקשה להיתר בנייה למוסד תכנון המוסמך, תוך שלוש וחצי שנים (42 חודשים) מיום חתימת עסקת תמ"א 38 הראשונה.
הטבות לאוכלוסייה המבוגרת
זכויות הקשישים במיזמי פינוי-בינוי זוכות גם הן להתייחסות בחוק ההסדרים, ועורכי הדין רימון ואביבי מפרטים: "תיקון הגדרת המונח 'קשיש' הרחיבה את קבוצת האוכלוסייה המבוגרת הזכאית להטבות הניתנות מכוח חוק פינוי-בינוי ואפשרה גם לבעלי הדירות בני ה-70 ומעלה זכאות להטבות. בין ההטבות הניתנות, ניתן למצוא בין היתר, מתן 2 דירות ששוויון המצטבר דומה לשווי הדירה החדשה, מתן דירה קטנה לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה, וכן תשלום למעבר לבית אבות לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה.
"בהתאם לתיקון, יוגדר קשיש בחוק כבעל דירה בבית משותף בו נחתמה עסקת פינוי-בינוי ראשונה ומלאו לו באותה העת 70 שנים (ולא 75 שנים כפי שקיים היום) או 75 שנים (ולא 80 שנים כפי שקיים היום). לעניין סעיף 2 (ב)(7) לחוק המתייחס למקרים בהם יסרב קשיש לעסקת פינוי-בינוי בנסיבות בהן לא הוצעו לו החלופות המצוינות בחוק (תשלום למעבר לבית אבות לצד תשלום כספי, מתן דירה חדשה תמורת דירתו הישנה במועד הפינוי, מתן תשלום כספי בשווי הדירה החדשה לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש במועד הפינוי) - והוא לא ייחשב לדייר סרבן".
3 צפייה בגלריה
עו"ד אורית רימון (מימין), עו"ד משה אביבי
(צילומים: ראובן קופצ'ינסקי, באדיבות משרד דן בר-אל ושות')
שיעור היטל השבחה
רבות דובר על נושא היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית כמרכיב מרכזי ביצירת הוודאות הכלכלית עבור כלל השחקנים בתחום. חוק ההסדרים מבקש לקבוע כללים ברורים. "בהתאם לתיקון חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965, הוחלט כי החל מה-1 במאי 2022, ברירת המחדל לשיעור היטל ההשבחה שיחול על פרויקטים למגורים בשל אישורה של תוכנית פינוי-בינוי יעמוד על 25% מההשבחה", מעדכנים עורכי הדין רימון ואביבי. "עד למועד זה רשאית כל רשות מקומית לחלק את כל השטח שבתחומה לאזורים ולקבוע חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות פינוי-בינוי בכל אזור, בשלוש מדרגות מס: 50% מההשבחה, 25% מההשבחה או פטור מלא - ובהתחשב בערכי הקרקע, צפיפות היחידות, פיתוח וכדומה. הקביעה תהיה בתוקף לפרק זמן של 5 שנים ולא תהיה ניתנת לשינוי עד לתום התקופה. בהמשך לכך, מדי 5 שנים תהיה הרשות רשאית לעדכן את שיעורי מס השבח ביחס לאזורים השונים בשטחה".
תיקון משמעותי נוסף הוא זה הקשור הגדרת מתחם פינוי בינוי ולהליך ההכרזה. לדברי עורכי הדין רימון ואביבי: "בהתאם לתיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתחם פינוי-בינוי לצורך הכרזה יוגדר כשטח ובו קיימות לפחות 24 יחידות קיימות ומוצעת בו תוכנית הכוללת לפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מבניהם. ההכרזה על המתחם מתבצעת על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבקשת רשות מקומית או לבקשת יזם ובלבד שהתקיימו התנאים הדרושים בחוק להכרזה. ההכרזה לא תהייה מוגבלת בזמן (כיום היא מוגבלת ל-6 שנים), אך בתנאים מסויימים בחוק, רשאי מנהל הרשות לבטלה".
זינוק קדימה
"כאשר בוחנים את התיקונים בחוק ההסדרים לעומק, הרי שאין ספק שמדובר בשינויים משמעותיים ומבורכים בתחום ההתחדשות העירונית", מסכמים השניים. "הצעדים הללו עתידים להוביל להתרת הפלונטרים בפרויקטים רבים ולהזנקת התחום קדימה. אף כי קיימים עדיין נושאים שטרם קבלו מענה חקיקתי, אין ספק שאנחנו בדרך הנכונה להגדלת היקפי הפעילות".
