רמת גן מתחדשת: היעד החם הבא של משפחות וזוגות צעירים
רמת גן מתחדשת: היעד החם הבא של משפחות וזוגות צעירים
קרבה לפארק, התחדשות ורכבת קלה – כל אלו הם רק חלק מהגורמים שהופכים את שכונות דרום-מזרח רמת גן ליעד הבא של משפחות וזוגות צעירים. שמאית המקרקעין נחמה בוגין וזוג צעיר שרכש דירה בפרויקט NEW נווה יהושוע של חברת ענב מספרים על סוד הקסם של האזור
בשנה האחרונה אנו עדים לשיאי ביקוש ולעלייה מסחררת במחירי הדירות, בעיקר בגוש דן. על פי נתוני הלמ"ס, במחוז תל אביב הכולל את הערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, הרצליה, חולון, קריית אונו, רמת השרון ואור יהודה, עלה המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים ב-7% בין הרבעון השני של שנת 2020 לרבעון השני של 2021.
"אחת הסיבות לעלייה במחירי הדירות היא העובדה שההיצע לא תואם לביקוש", מסבירה נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, אשר מביאה בפנינו את הנתונים, "ברגע שההיצע נמוך והביקוש גבוה אנחנו רואים אוטומטית איך מחירי הדירות עולים. באזור גוש דן הבעיה חריפה יותר שכן הוא נחשב לאזור ביקוש וכמות התחלות הבנייה בו לא מספיקה, לכן אנשים מוכנים לשלם כמעט כל מחיר עבור רכישת דירה".
היכולת הכלכלית לשלם את המחירים הגבוהים נפוצה בעיקר בקרב משפרי דיור מבוגרים, המחפשים דירה חדשה החל משנות ה-50 לחייהם, אחרי שהילדים כבר גדלו ועזבו את הקן. בשלב זה של חייהם, מצבם הכלכלי כבר מבוסס והם גם אינם זקוקים לדירות גדולות כבעבר. לעומתם, עבור משפחות צעירות או זוגות טריים, המעוניינים לרכוש דירה ראשונה או לשפר את תנאי הדיור הקיימים לקראת הרחבת המשפחה, מציב השוק רף מחירים כמעט בלתי אפשרי.
אך מסתבר כי גם בלב אזור הביקוש של המדינה ניתן למצוא דירות חדשות, מרווחות, בסטנדרט הגבוה ביותר, העונות על כל הצרכים של שכבת משפרי הדיור הצעירים ואף מהוות השקעה משתלמת ביותר.
מקום להשתקע בו ולבנות את עתידכם
ליאור ומאיה הם זוג צעיר בשנות ה-30 לחייהם, הורים טריים לתינוק, אשר חיים בשכירות במרכז רמת גן. לפני מספר חודשים רכשו השניים דירה בפרויקט המגורים היוקרתי NEW נווה יהושוע של חברת ענב, והצטרפו לעוד מאות משפחות וזוגות צעירים המסמנים את שכונות דרום-מזרח רמת גן כיעד החם הבא, ובוחרים לבנות בהן את עתידם.
"אנחנו גרים כיום בשכירות בצד השני של רמת גן", מספרת מאיה, "מקומות העבודה שלנו נמצאים באזור הזה ואנחנו מאוד אוהבים את מרכז העיר, אבל הכל מרגיש לנו מאוד צפוף. החלטנו לקנות דירה חדשה כי חיפשנו מקום משלנו להשתקע בו. רצינו למצוא דירה מרווחת, להתקרב לאזור הפארק ולהורים שלי, שגרים בסמוך, אבל להישאר בקרבת דרכים ראשיות, כשבעתיד השאיפה שלנו היא להתנייד לעבודה ברכבת הקלה ופחות ברכבים הפרטיים".
הקרבה לפארקים, לריאות ירוקות ולשטחים ציבוריים פתוחים היא שאיפה של משפחות צעירות רבות, והיא גם אחת הסיבות הבולטות לאטרקטיביות של שכונת נווה יהושוע, הנמצאת ממש בסמוך לכפר המכביה ולפארק הלאומי רמת גן. צורך נוסף של משפחות וזוגות צעירים, שגם אותו מציינת מאיה, הוא הקרבה לעורקי תחבורה ראשיים, המאפשרים התרחקות מסוימת ממרכזי הערים הצפופים תוך שמירה על גישה נוחה ומהירה למקומות העבודה. גם במקרה זה עונה שכונת נווה יהושוע על הדרישות, בשל מיקומה האטרקטיבי הנמצא בסמיכות למחלף אלוף שדה, ובצמוד לתוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה, המתוכנן לעבור בגבולה הדרומי.
האוכלוסייה משתנה ועמה גם פני השכונה
יתרונות אלו של שכונות דרום-מזרח רמת גן ושל נווה יהושוע בפרט, החלו למשוך אליה בשנים האחרונות אוכלוסייה צעירה של זוגות ומשפחות, ויחד עם הרכב האוכלוסייה שהשתנה, החלו להשתנות גם פניה של השכונה. "אחד הדברים שמשכו אותנו לנווה יהושוע הוא ההתפתחות וההתחדשות שהיא עוברת", מספרת מאיה, ומקבלת חיזוק מדבריה של בוגין: "לרוב, משפרי הדיור ירצו להרחיב את הדירה הקיימת, כיוון שהמשפחה גדלה או עתידה לגדול בעתיד. לפיכך, יתנו חשיבות רבה למיקום הדירה ולקרבה למוסדות ציבור וחינוך, גני משחקים, מוסדות תרבות ופנאי, רפואה וכדומה. שכונת נווה יהושוע עוברת תהליכי התחדשות עירונית רבים – יש שיפור ושדרוג של התשתיות הישנות בשכונה, הוספה של שטחי ציבור, פארקים ירוקים, גני ילדים, בתי ספר ועוד. כתוצאה מכך ומשאר היתרונות של השכונה, אני מניחה שאנו נראה כיצד מחירי הדירות ימשיכו לעלות".
על פי הנתונים אותם מביאה בוגין, עליית המחירים בשכונה גבוהה כבר עכשיו פי 2 מעליית המחירים הכללית של מחוז גוש דן, אותה הזכרנו לעיל: "בהתייחסות קונקרטית לנווה יהושוע, לפי ניתוח נתוני רשות המיסים – מחירי דירות 4 חדרים עלו בכ-14% בין הרבעון השני של 2020 לרבעון השני של 2021. בסך הכללי, השכונה מציגה עליית מחירים יציבה בשנים האחרונות וכאמור, המחירים רק עולים", היא מסבירה, "יחד עם זאת, יש לזכור שהנתונים מאגדים גם עסקאות של דירות ישנות בבתים שנבנו לפני כ-40 שנה ויותר. אם נתמקד רק בפרויקטים חדשים שיש בשכונה, מחירי הדירות הנמכרות גבוהים בעשרות אחוזים - ובצדק. המוצר הסופי עומד בכל התקנים החדשים, אין חשש לקריסת הבניין, יש אלמנטים עיצוביים מודרניים כדוגמת לובאים גבוהים, דירות מרווחות יותר, מרפסות גדולות, חניות, מחסן ועוד".
גם עלייה בערך הנכס וגם ערך מוסף לדיירים
קניית דירה חדשה בשכונת נווה יהושוע עשויה להיות, לפיכך, לא רק החלטה שתוביל לשדרוג באיכות החיים היומיומית, אלא גם השקעה כלכלית חכמה, אשר תהפוך את משפרי הדיור הצעירים לבעלי נכס שערכו צפוי להמשיך לעלות ולהשתבח בצורה משמעותית. לשם כך, חשוב לקחת בחשבון את תזמון הקנייה, מסבירה בוגין: "מומלץ לרכוש דירה בשלבים המוקדמים של השיווק. ככל שמקדימים את הרכישה, כך המחירים נמוכים יותר ביחס לשלבי השיווק העתידיים. ההבדל בין מחירי פריסייל לבין מחירי שיווק רשמיים עשוי להגיע לכדי 20% ואף יותר".
כך עשו גם מאיה וליאור, אשר פעלו בהתאם להצעתו של אביה של מאיה, אף הוא שמאי מקרקעין במקצועו. "ידענו שאנחנו רוצים להשקיע בפרויקט חדש", מספרת מאיה, "ואבא שלי, שהוא שמאי מקרקעין ומכיר הרבה מאוד פרויקטים, המליץ לנו להשקיע בפרויקט NEW. את המיקום והשכונה כבר אהבנו, כשראינו את הפרויקט הוא מיד מצא חן בעינינו, ובגלל שקנינו בפריסייל גם המחיר היה ממש אטרקטיבי".
הפרויקט, הנמצא עדיין בשלב הפריסייל וצפוי להיות מאוכלס בסוף 2024, כולל 3 מגדלים של 21 קומות, פארק גדול, מתחמי עבודה משותפים, חדר כושר ומתחמי דיירים משותפים. כל אלו, מסכמת בוגין, מעלים את ערך הדירות אף יותר: "היכולת של הדיירים להנות ממגוון אפשרויות שבעבר לא היו יכולים לקבל מבלי שיצטרכו להתניע את הרכב, לעמוד בפקקים, לחפש חנייה וכדומה – שווה הרבה מאוד. בנוסף, תקופת הקורונה לימדה אותנו שבידוד חברתי משפיע מאוד על מצב הרוח והאווירה הכללית. יצירת תחושת קהילתיות באמצעות שילוב שטחים משותפים כמו חללי עבודה, מועדוני דיירים, חדרי כושר ועוד מעניקים לדיירים ערך מוסף ומעלים באופן משמעותי את ערך הנכס".
