טיפ של מקצוענים: שלושה סימנים מוקדמים לעלייה מחודשת של שוק הנדל"ן למשרדים
טיפ של מקצוענים: שלושה סימנים מוקדמים לעלייה מחודשת של שוק הנדל"ן למשרדים
הסוד להצלחה בעולם השקעות נדל"ן הוא זיהוי של טרנדים של היצע וביקוש – רגע לפני שהם מחוללים תפנית בשוק || מנכ"ל רילקו השקעות נדל"ן מספק שלושה רמזים שניתן לזהות כבר כעת שמראים מהו מגזר הנדל"ן הבא שצפוי להניב רווחים גדולים
משקיעי נדל"ן ברחבי העולם חזו בתדהמה כיצד מגפה עולמית ומשבר כלכלי – בניגוד לתחזיות רבות – דווקא הזניקו את הביקוש לדיור, ושוקי נדל"ן רבים זינקו. למי שהביט מהצד בשוק הגואה ולא השכיל לנצל עליות בזמן, ייתכן שצצה תחוש החמצה. אבל שם המשחק בעולם הנדל"ן הוא זיהוי הזדמנויות לפני שהן קורות. אם כולם אומרים ששוק הדיור רותח, יש סיכוי גדול שההזדמנות שם כבר מוצתה.
ואם כולם אומרים ששוק המשרדים קרס? ובכן, דווקא במקומות האלה נמצאים נתיבים להצלחה של ההשקעה. משקיעים גדולים וממולחים מבינים שלא מנסים לקפוץ על רכבת דוהרת, אלא ממתינים לזאת שעוד רגע תצא מהתחנה. ואיך יודעים איזה מגזר בעולם הנדל"ן צפוי להוביל את גל העליות הבא? מנסים לאתר סימנים מקדימים, מגמות שימוש, שווקים מוצפים, היצע מצטמצם או מחסור באזורים ספציפיים.
תומר חי, מנכ"ל ובעלים של חברת רילקו השקעות נדל"ן שפועלת בשווקים צומחים בארה"ב, מסביר את השיטה שלו: "אנחנו לא ניכנס להשקעות באזורים שכבר רוויים במשקיעים והמחירים בהם כבר זינקו לגבהים מקסימליים. כך, גם נימנע ממגזרי נדל"ן שכולם כבר קפצו עליהם. כיום אנחנו רואים הזדמנויות קנייה פשוט מעולות בנדל"ן המשרדי בשווקים מסוימים בארה"ב".
חי מספק כמה סימנים מקדימים שלפיהם הוא – ומומחים רבים נוספים – מעריכים ששוק הנדל"ן למשרדים הוא המקום לחפש בו הזדמנויות נדל"ן ב-2022.
2 צפייה בגלריה
בניין שנרכש על ידי החברה, בו השוכרת העיקרית הינה חברת הסלולר האמריקאית vox mobile
(יח"צ)
1.מודל העבודה ההיברידית מסתמן כעתיד של שוק העבודה
לאחר כמעט שניים של מגבלות קורונה, מודל העבודה ההיברידית – חלק מימי העבודה בבית וחלקם במשרד – מסתמן כאופציה המועדפת על חברות. במשך חודשים רבים הפתרונות למגבלות הומצאו תוך כדי תנועה, ומה שנראה לפעמים כסוף של עידן המשרד, הפך להכרה בחשיבות הרבה של נוכחות ופגישות פנים אל פנים – שמעודדות חדשנות ופרודוקטיביות. לבסוף, התמצבה העבודה ההיברידית כפתרון המועדף.
"מנהלים הבינו שאי אפשר להיפרד מהעובדים לחודשים ארוכים, למכור את המשרד ולצפות שהכל יתנהל כרגיל", מסביר חי. "אין תחליף למקום אחד שבו הכל קורה, מקום שהוא הלב של החברה".
ואכן, במחקר שערכה חברת הייעוץ למשאבי אנוש Mercer, כ-70% מהמנהלים של 500 חברות פרטיות וציבוריות אמריקאיות אמרו שיעדיפו מודל עבודה היברידי על פני כל מודל אחר. מחקר שערכה חברת מיקרוסופט WorkLab הראה ש-73% מהעובדים מעוניינים במודל כזה, ו-63% מהם רוצים יותר נוכחות פיזית במשרד ויותר פגישות פנים אל פנים.
2.העליות כבר קורות מתחת לרדאר
"אחד המאפיינים של הזדמנות נדל"נית הוא שינוי כיוון בשוק שמתרחש לאט-לאט, בטיפטופים ובמקומות מסוימים, כך שרוב המשקיעים מפספסים אותו", אומר חי. "עד שהציבור הרחב מבין מה קורה, המשקיעים המנוסים כבר תפסו פוזיציה בשוק הצומח". לדבריו, זה בדיוק מה שקורה כיום בשוק המשרדים בארה"ב.
"אחרי שהספידו אותו, ואחרי כמעט שנה וחצי של ירידות ודישדוש – הסימנים מתחילים להצטבר, ולקראת סוף 2021 המגמה כבר ברורה: הרצון לנהל מודלים של עבודה היברידית מחזיר את מחירי השטחים המשרדיים ברחבי ארה"ב לעליות", מוסיף חי.
כך, לפי חברת המחקר JLL ברבעון השלישי של 2021 נרשמה עלייה משמעותית בשטחי המשרדים שהושכרו בכלל ארה"ב – קפיצה של 7.8% ביחס לרבעון שלפני. העלייה משקפת כמעט 40 מיליון סקוור פיט שהושכרו ברבעון, המספר הרבעוני הגדול ביותר מאז פרוץ המגפה. כתוצאה מכך, סך כל העסקאות רשם עלייה של 1.7% ביחס לרבעון המקביל ב-2020.
3.הגדולים כבר שמים את הכסף שלהם במשרדים
עוד דרך להריח מגזר נדל"ן ספציפי שעומד לחוות עליות חדות – היא לבחון מה עושים בעלי ההון הגדולים ביותר. מי שיכול לקנות בניין דירות או מגדל משרדים בהחלטה מהירה אחת, יכול להיות אינדיקטור טוב מאוד לכיוון השוק – כל רכישה גדולה היא הבעת אמון במגזר נדל"ן מסוים.
"אנחנו עוקבים באדיקות אחר רישומי הנכסים ופעילות המתווכים בשווקים מובילים בארה"ב ובשווקים המקומיים שבהם אנחנו פועלים", אומר חי. "ככה מבינים לאן נושבת הרוח. ולכן אנחנו מאמינים כל כך בשוק המשרדים – הוא מושך אליו כסף גדול כבר היום".
בספטמבר 2021 הודיעה גוגל כי תרכוש מגדל משרדים בניו יורק עבור לא פחות מ-2.1 מיליארד דולר. הנכס הוא בניין של 1.3 מיליון סקוור פיט, ומעבר לזה שהעסקה היא סמל לחזרת המשרדים בעידן של פוסט-קורונה – היא גם עסקת הנדל"ן המשרדי הגדולה ביותר שקרתה בארה"ב ב-4 השנים האחרונות.
גם אמזון רכשה בניין משרדים בניו יורק, ב-1.5 מיליארד דולר; במאי רכשה חברת הקמעונות Costco מגדל משרדים של 70,000 סקוור פיט באורלנדו, פלורידה; וענקית השקעות הנדל"ן Kilroy רכשה באמצע 2021 בניין משרדים של 28 קומות במרכז סיאטל בכחצי מיליארד דולר.
"המהלכים האלה הם רמז די עבה – הגדולים מאמינים שיש להם צורך במשרדים, אם לצורכי הפעילות השוטפת ואם לצורכי פורטפוליו השקעות מוצלח", מסכם חי. "ואם מצרפים את כל חתיכות הפאזל - מבינים איפה כדאי להיות כששוק המשרדים יעבור מהילוך ראשון להילוך חמישי".
מקורות:
