מדוע חשוב לפנות אל יועץ משכנתאות – כל מה שחשוב וצריך לדעת לקראת לקיחת משכנתא, או בדיקה של תנאי המשכנתא הקיימת
מדוע חשוב לפנות אל יועץ משכנתאות – כל מה שחשוב וצריך לדעת לקראת לקיחת משכנתא, או בדיקה של תנאי המשכנתא הקיימת
זה לא סוד שריבית הפריים עלתה כמעט פי 4 בשנה האחרונה והיד עוד נטויה (ככל הנראה).
ההחזרים החודשיים של כל מי שלקח משכנתא או הלוואה בישראל עלו בעקומה חדה מאוד, ולא בטוח כלל שהגענו לסוף של הסיפור הזה. הרבה מאוד אנשים לא מבינים לעומק את תחום המשכנתאות בכלל ואת ההשלכות של בניית תמהיל משכנתא בפרט.
דווקא בתקופה הזו שהמדדים עולים והריביות גבוהות, ההשלכות על המשכנתא הן משמעותיות מאוד לטווח הקצר ולטווח הארוך.
בכתבה זו נפשט את המצב ונבין מה הכי נכון לעשות בתקופה זו.
נתחיל בזה שעבור מי שרכש נכס למגורים או להשקעה וכבר יש לו משכנתא קיימת , נכון לערוך בדיקה אחת לתקופה, ולברר איפה אתם עומדים מבחינת המשכנתא שלכם.
על ידי בחינה פשוטה של דוח יתרה לסילוק משכנתא, נוכל לדעת מה מצבכם ביחס למצב במשק ובכלל התאמנה עבור הצרכים שלכם.
בנקודה זו ברור לנו למה בעלי משכנתאות רבים הסובלים מעלייה משמעותית מאוד בהחזרים החודשיים וכן עלייה ביתרות המשכנתא הקיימות, מציפים את הבנקים ואת יועצי המשכנתאות בבקשה למציאת פתרון שיציל אותם מהמצב הלא ברור שיש כיום.
פנינו לאביחי חדד, מומחה לניהול פיננסי, יועץ משכנתאות ושותף במרכז הישראלי לפיננסים עם כמה שאלות בנושא.
חדד פתח בהסבר על כך ,שברגע שבודקים אפשרות ללקיחת משכנתא או למחזור משכנתא קיימת, יש לבחון מהו החלק מתוך המשכנתא אשר נמצא במקום ״הבטוח״ – משמע במסלולים שאינם צמודים למדד ובעלי ריבית קבועה, ולעומת זאת, איזה אחוז מהמשכנתא נמצא במסלולים משתנים כמו מסלולים צמודים למדד או מסלול בצמוד לריבית הפריים.
"כאשר בא אלינו לקוח, אנחנו מתחילים בבדיקה מקיפה. אם נזהה שיש חשיפה גדולה מדי מהמשכנתא למסלול הפריים, לצורך העניין מעל 35%, אנחנו מתחילים עם מקבץ שאלות ללקוח כדי להבין מה מטרתו נכון להיום, ומשם אפשר להתקדם.
מצד אחד ריבית הפריים יקרה מאוד ומגדילה את ההחזרים החודשיים, מצד שני חשוב לזכור שאין במסלול הפריים, קנסות פירעון מוקדם.
ככל שנבין שהלקוח מתכוון להחזיק בנכס תקופה ארוכה יותר או לחיות עם המצב הקיים תקופה ממושכת, ננקוט צעדים לטובת מחזור נקודתי במשכנתא למסלולים מסוימים, על מנת לחשוף אותו לכמה שפחות סיכונים לאורך הדרך והזמן ,עם גיבוי למחזור נוסף בתקופה שבא ריבית הפריים תרד בעתיד.
אם אנחנו מזהים שיש נתח גדול מדי תחת הכותרת 'מסלול צמוד מדד', אזי שככל שהחשיפה למסלולים צמודים למדד גדולה יותר, כך הסיכוי שנרצה לבצע מחזור למשכנתא גדול יותר.
לא נרצה לחשוף את הלקוח לסיכוני המדד, ונכון להיום בהסתכלות רחבה המדד המצטבר השנתי עלה על מעל 5% בשנה האחרונה, מה שאומר שיתרת הקרן של המשכנתא עלתה בהתאמה ב -5% במסלולים הצמודים למדד.
רוב האנשים לא מבינים שמסלולים שצמודים למדד הם הכי קרובים להגדרה ״אליה וקוץ בה״ .
מצד אחד ,מייצרים סוג של יתרון בבניית תמהיל משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר (הרכיב הקבוע נמוך יותר).
מצד שני, הבעיה שנוצרת מכך היא שיתרת הקרן של המשכנתא עולה בהתאמה בגובה המדד שמצטבר מה שיכול להגדיל את יתרות הקרן של המשכנתא בעשרות אלפי שקלים בזמן קצר מאוד יחסית ( לצורך העניין רק בשנה האחרונה עלה המדד במעל 5% בשנה, כך שלצורך העניין משכנתא במסלול צמוד מדד על סך 500,000 שח , הגדיל את יתרת הקרן ב 25,000 שח בשנה אחת בלבד).
על כן השקיפות בפני הלקוחות שלנו באשר למסלולים הקיימים, על היתרונות והחסרונות של כל סוג מסלול, מובהרת באופן מלא לפני שמבצעים מחזור משכנתא או לוקחים משכנתא חדשה."
מה דעתך על רכישת נדל״ן למגורים או להשקעה כיום בהתייחס לענף המשכנתאות?
"דעתי האישית והמקצועית היא כזו - מבחינת אנשים שאין להם נכס או שיש להם נכס ואין להם משכנתא – זה לא זמן לקנות נכס בצורה כל כך תובענית וממוקדת ובכל מחיר. השוק היום הוא שוק של קונים ולא של מוכרים. משמע שהיתרון הוא ביד הקונה.
אני ממליץ לערוך חיפוש מעמיק, להשקיע זמן ולנסות למצוא עסקאות שוות באמת. זו לא תקופה למהר ולרוץ לקנות .
היום לקונים יש יותר ויותר כוח וביכולתם לכופף את המוכרים מבחינת מחירים ולשנות את פני המצב של תמונת הנדל"ן בארץ, שכמובן יצאה מכל פרופורציה.
מהניסיון שלנו, על משכנתא מסתכלים לטווח של עד שלוש שנים.
לא צריך להימנע מלרכוש נכס שמתאים לכם , אבל חשוב לבנות את תמהיל המשכנתא בצורה נכונה ולהבין שהשוק משתנה לפה ולשם וכנראה שיהיה נכון לבצע מחזור למשכנתא בטווח של עד שלוש שנים.
חשוב לבנות תמהיל משכנתא נכון עם נקודה יציאה ללא קנסות בתנאים הטובים ביותר, כך שתהיה קרקע לשיפור תנאי המשכנתא בהמשך הדרך כשהתנאים יאפשרו את זה , ומצד שני לבטח חלק מהמשכנתא במסלולים לא צמודים שיביאו לכם את האיזון המתאים לפי הצרכים שלכם."
מה בנוגע למסורבי משכנתאות?
"לא מעט אנשים בישראל הם מסורבי משכנתא. חלקם מגישים לבנקים בקשות למשכנתא בכדי להגשים חלום ולרכוש דירה, וחלקם בעלי דירות אשר רוצים לבצע פעולות במשכנתא כמו איחוד הלוואות או עזרה לבן משפחה או פתיחת עסק, ובמקרים מסוימים נתקלים בסירוב.
מסורב משכנתא הוא לא מונח שסוגר עלינו את הדלתות אחת ולתמיד.
יש אפשרויות לתקן את טעויות העבר, אבל חשוב להבין על מה סורבנו בעבר ומכאן מה אפשר לשפר ולתקן כדי לעבור את המשוכה של קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
לסירוב משכנתא יכולות להיות לא מעט סיבות, כמו:
צ'קים והוראות קבע שחזרו, התנהלות בנקאית לא תקינה, חריגות בחשבון הבנק לאורך זמן, דירוג אשראי בעייתי, הגבלה שהייתה או קיימת בחשבון, היסטוריה של פשיטת רגל, הוצאות לפועל למיניהן וכן הלאה.
גם הדבר הקטן יותר שנראה לא מהותי ( במיוחד אם אני יודע שאני לקוח מצוין שלעולם לא היו לו בעיות )כביכול אבל הוא בהחלט כן משמעותי – הוא מצב בו ההכנסות לא תואמות לדרישות הבנק לחישוב כושר החזר שלכם, כך שבמצבים כאלה, לא יאשרו משכנתא או הלוואה נוספת ללקוח.
בסופו של יום רובנו מכירים ויודעים את מצבנו הפיננסי, ואני מציע לכל הלקוחות שלנו, מי שמרגיש שהוא בנקודת אל-חזור , לעשות בדק בית על מנת להימנע ממצב גרוע יותר כאשר בנקודה זו כבר לא תהיה לנו אופציה לעזור.
הבנק הוא מוסד פיננסי הפועל למטרות רווח. הבנק רוצה לתת לכם משכנתא והלוואה, אבל צריך להתנהל בחוכמה - כאן הניסיון, מקצועיות, הקשרים והעבודה השוטפת שלנו מול הבנק מהווה יתרון.
אנחנו במרכז הישראלי לפיננסים, בונים את התיק מול הבנק או המוסד הפיננסי שאיתו אנחנו רוצים לעבוד, והסבירות היא שהבנק או המוסד הפיננסי יאשר את הבקשה שלנו כיוון שתיק הלקוח יוצג בצורה מדויקת, מקצועית וממוקדת לטובת הלקוח כמובן."
המרכז הישראלי לפיננסים – למה חשוב לפנות לעזרתו של יועץ משכנתאות ופיננסים
"הפגישה איתנו היא ללא עלות, ההצלחה שלנו מושגת אך ורק בקבלת האישור המיוחל ללקוח, כל שלמעשה הלקוחות שלנו יודעים שאין להם מה להפסיד, אלא רק להרוויח.
אנו נערוך עבורם בדיקה קפדנית, יסודית ומקיפה של התיק שלהם והמטרה שלנו היא אחת בכל התהליך - לדעת לזהות את הנקודות שיחזקו את הבקשה שלכם ושישרתו אותנו לסייע לכם להשיג אישור עקרוני מובטח.
הפתרון שלנו תמיד מתחיל בבנקים, במידה ואנחנו לא מצליחים לעבור את המחסום של הבנק אנחנו פונים אל הגופים בחוץ בנקאיים שעיקרם הם :קרנות אשראי פרטיות וציבוריות, חברות ביטוח , הלוואות חברתיות וחברות אשראי נוספות בפועלות תחת פיקוח של משרד האוצר.
יש לנו קשרים רבים וחזקים גם מול גופים אלה על מנת לנסות את כל האפשרויות עבור הלקוח.
גם מבחינת שכר הטרחה שלנו חשוב לי להדגיש כי אנו עובדים על בסיס הצלחה בלבד ולא לוקחים שקל אחד מבלי שקיבלנו את האשראי המבוקש. האחוזים הם כמובן תלויי תיק ומשתנים מלקוח ללקוח. אנחנו פה למען הלקוחות שלנו מא' ועד ת', איתנו אתם יכולים רק להרוויח."
