שיפוץ דירה להשקעה - זה באמת משתלם?
שיפוץ דירה להשקעה - זה באמת משתלם?
שיפוץ דירה להשקעה הוא עסק ישן שכבר קיים עשרות שונים, ובסך הכל הוא נשמע הגיוני. קונים דירה בערך מסויים, משפצים, מחדשים ומעצבים אותה ואז מוכרים אותה ברווח. אבל האם זה משתלם? ובאיזה תנאים?
יתרונות של שיפוץ דירה להשקעה
בואו נתחיל בלהבין את היתרונות של שיפוץ דירה להשקעה:
• תמיד צריך דירות: אולי זה נשמע קצת פשטני, אבל בסופו של דבר אי אפשר להתעלם מזה ששוק הדירות בישראל הוא שוק שצומח, וגם העלאה של הריבית של הבנק המרכזי לא מצליחה להאט אותו יותר מדי. זה מפני שאנשים תמיד יקנו דירות לגור בהן.
• אם זה קיים זמן רב, זה עובד: עוד משהו שללא ספק אי אפשר להתעלם ממנו הוא שהרבה מאוד זמן אנשים קונים דירות, משפצים ומוכרים. זה מפני שמדובר בשוק מאוד רווחי. אפילו לא חייבים למכור את הדירה ישר, אפשר להשכיר את הדירה לשוכרים ולהתחיל בתהליך המכירה רק כשאתם רוצים. בזמן שהערך עולה, אתם מרוויחים גם מההשכרה של הנכס עצמו וגם בסופו של דבר מהמכירה שלו.
• ניצול של האזור: זה כבר טיפ למי שיותר מבין עניין ומצליח לקרוא את השוק. יש אזורים שנמצאים בצמיחה גבוהה יותר, יש אזורים שפחות ויש "פנינים" שרק חדי העין מצליחים לדעת שיהיו אזורים מאוד רווחיים. אם אתם מצליחים למצוא אזור שאתם חושבים שיעלה עד סוף השיפוץ - ללא ספק מומלץ לקנות דירה, לשפץ ואז למכור.
חסרונות וסכנות של שיפוץ דירה להשקעה
אם זאת יש גם כמה חסרונות למי שרוצה לקנות דירה, לשפץ ולמכור אותה ברווח - ואי אפשר להתעלם מהם:
• עלויות לא צפויות: שיפוצים זה לא תמיד מדע מדוייק, ורבים הסיפורים של מי שקיבל הצעה אחת מקבלן השיפוצים אבל בפועל העבודה יכולה להסתבך ולהארך מעבר למצופה, מה שיכול לעלות במחיר.
• המכירה לוקחת זמן: עוד משהו שחשוב לשים לב אליו, הוא הזמן שלוקחת המכירה. מכירת דירה היא לא דבר שלוקח יום או שבוע, דירות יכולות להיות מוצעות למכירה ללא קונה במשך מספר חודשים וגם שנים. לא ניתן לצפות את זה, ולכן זה משהו שחשוב שתחשבו עליו ותתכוננו אליו (כולל הארנונה שתשלמו תוך כדי שהדירה ריקה בבעלותכם).
• השיפוץ לוקח זמן: זו סכנה שצריך לשים בעירבון מוגבל, מפני שחשוב להבין מה כולל שיפוץ הדירה שלכם. אם מדובר על שיפוץ בסיסי קוסמטי של כמה עבודות צבע, הדבקה של ריצוף חדש, החלפה של כלים סניטריים ועוד דברים כאלו זמן העבודה על השיפוץ יכול להסתכל בכמה שבועות או אפילו ימים.
מה כולל שיפוץ דירה להשקעה?
שיפוץ דירה להשקעה יכול להיות משהו שאתם משקיעים עליו 10,000 ש"ח בשביל לסיים איתו במהירות ולמכור את הנכס, אבל אם אתם מחפשים להרוויח בצורה יותר משמעותית, לרוב תרצו שיפוץ יותר נרחב מזה, ומומלץ גם לעשות בדק בית לפני כן כדי לגלות את כל הליקויים בדירה. מה יכול לכלול שיפוץ דירות על מנת להרוויח מהן את הרווח המקסימלי?
• צנרת מים: קודם כל כשאתם רוצים לשפץ דירה להשקעה צריך להסתכל על התשתיות שלה, ובעיות בצנרת זה לא משהו שהייתם רוצים לסחוב איתכם. אם מדובר על דירה ישנה עם צנרת ממתכת אז ללא ספק אתם חייבים להחליף את הצנרת לצנרת פלסטיק. גם אם יש צנרת פלסטיק, חשוב לוודא היא במצב טוב וללא חורים או סדקים.
• מערכת החשמל: בהמשך של השתיות עכשיו זה הזמן לגעת במערכת החשמל. בהתאם לגודל הדירה ומספר הדיירים שלדעתם עתידים לגור בה חשוב להבין האם לוח החשמל הנוכחי שלכם הוא לוח החשמל האידיאלי. לוח חשמל יכול להיות חד פאזי עם חיבור של פאזה אחת 25 אמפר, לא אידיאלי לדירות להשקעה. אם הדירה שלכם היא דירה ממוצעת של 90-120 מ"ר כנראה תצטרכו לשדרג חיבור החשמל כך שיהיה לוח תלת פאזי 3X25 כך שיהיה אפשרות להשתמש ב- 75 אמפר בו זמנית.
• תיקון ואיטום הגג: לא בכל בית בהכרח חייבת להיות בעיה עם הגג שמצריכה תיקון מאסיבי, אבל איטום של הגג מחדש זה בהחלט משהו שמומלץ לבצע במקרה של בית פרטי על מנת לוודא שלא יהיו נזילות בבית בחורף הקרוב.
• צבע וסדקים בקירות: כל דירה שקיימת כמה שנים צפויה להיות עם מעט סדקים בקירות. יכול להיות בגלל נזילות שהיו בעבר, יכול להיות בגלל ליקוי בבנייה מלכתחילה - בכל מקרה זה משהו שצריך לטפל בו. מעבר לכך כמובן צריך לצבוע את הדירה מחדש.
• ריצוף: בכל הנוגע לריצוף תוכלו לבחור סוגי ריצוף שונים לחדרים שונים - וזה בהחלט משפר את הבית משמעותית. תוכלו להתקין פרקט או PVC בחדרים כדי שהרצפה לא תהיה קרה מאוד, תשלבו את הריצוף בחדר האמבטיה ביחד עם העיצוב ותהפכו את הדירה למקום הרבה יותר נחמד.
• כלים סניטריים: כלים סניטריים הם בהחלט מקום שבו השקעה של עוד כמה אלפי שקלים תניב הרבה יותר רווח. אמבטיה חדשה, אסלה תלויה, ברזים איכותיים וחדשים הם רק כמה רעיונות שיגרמו לדירה להיראות משמעותית טובה יותר.
• מטבח: עוד חדר בבית שללא ספק רואים ברגע הראשון הוא המטבח. קחו חברת מטבחים מומלצת ותוכלו לבחור סגנון מטבח שיעלה את ערך הדירה להשקעה לכם. סגנונות נפוצים יוקרתיים הם מטבח כפרי, מטבח שחור ומטבח מודרני - אבל יש עוד הרבה.
• עבודות גבס: יש עבודות גבס שיכולות להעלות את ערך הנכס שלכם בצורה משמעותית ומיוחדת כמו ספריות גבס. בנוסף יש עבודות גבס נפוצות יותר כמו הנמכת תקרה למזגן או קרניז גבס שמחביא את המוטות של הוילון או כבלים.
• החלפת דלתות: דלתות פנים הוא משהו שלא נוטים לשמור עליו בצורה הטובה ביותר בהכרח. הן נטרקות, מתחילות להתקלף, ואחרי כמה זמן פשוט לא נראות כמו דלתות חדשות. החלפה של דלתות הפנים יחדשו וירעננו את המראה של הדירה.
• חלונות, מעקות ועבודות אלומיניום: עוד דבר אחרון בדירה שצריך לשים לב אליו הוא כל מיני עבודות אלומיניום. חלונות, סורגים, מעקות ועוד. בחלונות תוכלו להשקיע ולעשות חלונות בלגיים או ויטרינה בתור יציאה למרפסת.
כמה אמור לעלות שיפוץ דירה להשקעה?
כמובן כמו שראיתם יש מגוון עבודות ומקומות שבהם ניתן לשפץ את הדירה, הכל עניין של תקציב. שיפוץ דירת 4 חדרים עם כל העבודות שציינו למעלה צפוי לעלות בערך 300 אש"ח, אבל זה כמובן משתנה בהתאם לעבודות המתבצעות בפועל. אם יש לכם דירה קטנה יותר להשקעה, אז שיפוץ דירה 70 מטר צפוי לעלות באזור ה- 200 אש"ח.
שיפוץ דירה ב50 אלף שקל, זה אפשרי?
החלטתם שהתקציב שלכם מוגבל ואתם לא בהכרח מנסים לבנות את דירת החלומות בשביל להרוויח ממנה, אין שום בעיה בהחלטה הזו. אתם תוהים מה אתם יכולים לעשות ב-50 אלף שקל? דבר ראשון לוותר על חידוש הצנרת ומערכת החשמל (כמובן בהנחה שהיא במצב סביר), אבל אם יש לוח חשמל חד פאזי בדירה יכול להיות שמומלץ להגדיל אותו. ללא ספק אפשר לבנות מטבח בגודל בסיסי, כמה עבודות גבס וכמובן עבודות צבע וטיח. לא חובה לקנות את הכלים הסניטריים החדשים ביותר, וגם אסלה ואמבטיה רגילות יעשו את העבודה. כמובן שזה המחיר על השיפוץ בלבד, ויש עוד כמה עלויות שחשוב לקחת בחשבון.
אילו עוד עלויות צריך לקחת בחשבון כשקונים דירה להשקעה?
• עורך דין: 0.25% - 1% ממחיר המכירה
• בדק בית: 1500 - 2,200 ש"ח
• שמאי: 3,000 - 5,000 ש"ח
• תיווך: 2% עמלת תיווך
איך אפשר לחסוך במחיר שיפוץ הדירה?
ללא ספק מלבד עלות הנכס עצמו החלק המשמעותי ביותר בדירה להשקעה הוא השיפוץ הן מבחינת המחיר והן מבחינת ההשקעה והעבודה על הנכס. בשביל לחסוך ולמצוא קבלנים מומלצים תוכלו להיעזר בפורטל טופ שיפוצים. דרך טופ שיפוצים תוכלו למצוא ולהשוות קבלנים מומלצים לצורך שיפוץ הדירה שלכם. כמובן שהוא מאגד תחתיו לא רק קבלנים לשיפוץ הדירה, אלא לכל עבודות קטנות וגדולות שתצטרכו. צריכים רצף? שיפוצניק לעבודות גבס? צבעי? רק לראות מחירונים ומידע מקצועי בנושא שיפוצים? זה בהחלט המקום אליו כדאי לכם ללכת.
