הסוד הפורטוגלי: איך הפכה המדינה המערבית באירופה לטרנד השקעות נדל"ן ישראלי?
הסוד הפורטוגלי: איך הפכה המדינה המערבית באירופה לטרנד השקעות נדל"ן ישראלי?
מזג אוויר נעים ברוב ימות השנה, תיירות גואה ורמת חיים אירופאית, לצד מחירים נדל"ן זולים ותשואות חלומיות, הן אלה שהפכו את פורטוגל לטרנד הכי חם של השקעות נדל"ן כחול-לבן מעבר לים
אין זה כבר סוד שמשבר הנדל"ן "מבלה" בישראל כבר כמה שנים. רבים מהישראלים, משקיעי הנדל"ן, מחפשים בשנים האחרונות חלופות השקעה משתלמות יותר, מחוץ לגבולות המדינה. נראה כי הצעדים האחרונים שנקטה הממשלה בישראל דחקו את ציבור המשקיעים מהשקעה בשוק המקומי – צעדים כמו העלאת מס הרכישה או הגבלת שיעורי המימון בבנקים, הביאו את הציבור הישראלי לפנות להשקעה בשווקים אחרים ובייחוד בערים המתפתחות של אירופה. אחת המדינות, הממצבת עצמה באופן מובהק כיעד פופולרי עבור המשקיעים הזרים והישראלים בפרט, היא פורטוגל.
שנת 2022 הייתה שנת מבחן למדינות האיחוד האירופי, שספגו מהלומה כואבת במהלך התפרצות מגפת הקורונה. במהלך שנת 2022 עלה אחוז המתחסנים לשיעור שאפשר פתיחה מחדש של כלכלות האיחוד. אחת המדינות שהתאוששו במהירות מפתיעה, היא פורטוגל. המדינה המערבית ביותר באירופה פתחה את השנה עם עליות מחירים, אשר הרקיעו שחקים עד לשיעור של 17.2%, כך לפי נתוני המכון הפורטוגלי הלאומי לסטטיסטיקה (INE). כבר בשנת 2021 נרשם מספר שיא של דירות שנמכרו ברחבי המדינה, עם קרוב ל-200 אלף עסקאות רשומות למכירה וגידול במספר העסקאות של כ- 16% לעומת שנת -2020 ושל -10% לעומת שנת 2019.
מוקד בינלאומי לתיירים ונוודים דיגיטליים
בטקס פרסי הנסיעות העולמי לשנת 2022, במה שמכונה ה"אוסקר" של עולם התיירות, נבחרה פורטוגל בפעם החמישית בשש השנים האחרונות, ל"יעד התיירות הטוב ביותר באירופה". בנוסף, פורטוגל זכתה ביותר מ-30 פרסים בתחום התיירות, כמו בחירתה של ליסבון ליעד המוביל לחופשה עירונית באירופה, יעד השייט המוביל באירופה ויעד המטרופולין המוביל של אירופה לחוף הים ולא פחות - בחירתה של פורטו לעיר המובילה באירופה (האם זו באמת ההגדרה?).
ולא רק תיירים זמניים מגיעים להתארח בפורטוגל. פורטוגל, יחד עם מדינות נוספות באירופה פתחו שעריהן לטובת טרנד שהולך וצובר תאוצה בשוק העבודה החופשית – נוודות דיגיטלית. הנוודים הדיגיטליים מחפשים מגורים במקום המתאפיין ברמת חיים גבוהה לצד עלות מחיה זולה, וזה בדיוק מה שפורטוגל מספקת להם. חברת הנדל”ן הבריטית savills דירגה את 15 המקומות הטובים בעולם לעבודה ארוכת טווח מרחוק. רק למדינה אחת שתי ערים נציגות ברשימה: פורטוגל, כאשר הבירה ליסבון במקום הראשון ופורטו בהמשך הרשימה.
התגלית של עולם הנדל"ן הפורטוגלי
כאשר בוחנים את התנהגות המחירים בשנים האחרונות בשווקי הדירות השונים, ניתן לראות מגמה מובהקת של התפתחות אורבנית צומחת ומהירה בצפון פורטוגל ובעיקר, באחת הערים שעשתה את הזינוק הגדול ביותר בערך הדירות – פורטו - עיר נמל ציורית, השנייה בגודלה ובחשיבותה במדינה ובעצמה מרכז מטרופוליני תוסס ועשיר המרכז ביקושים גבוהים הן מקומיים והן מצד זרים.
בשנה החולפת, הגדיר מגזין הנדל"ן של Berkshire & Hathaway בבעלות איל ההון, וורן באפט, את האזור ההיסטורי של פורטו כאחד מיעדי ההשקעה המבטיחים ביותר לשנים הקרובות. קדם לו אתר השקעות הנדל"ן הבינ"ל המוביל Global Property Guide ,שדיווח כבר ב-2018 כי בפורטו חל זינוק של 15.6% במחירי הדירות. נתון מדהים שמייד מיקם אותה על מפת הצמיחה במחירי הנדל"ן בכל פורטוגל, גבוה אף מנתון עליית מחירי הנדל"ן בעי הבירה ליסבון שעמד על 7.9% בלבד באותה השנה. הנתונים המרשימים שמציגה פורטו, במיוחד לאור העובדה שמדובר במגמה מתמשכת והצפויה אף להמשך, מושכים אליהם משקיעים רבים מכל חלקי הגלובוס וגם מישראל.
"הגעתן של חברות בינלאומיות וסטארט-אפים, לצד האטרקטיביות התיירותית, וביקוש גואה, הפכו את פורטו לחממת משקיעים ישראלים שלא מפסיקה לצמוח" מספר לנו עו"ד אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן פורטוגל, חברת ההשקעות הישראלית בעלת ניסיון עשיר עם השוק בפורטוגל, שפתחה סניף בלב פורטו. החברה, אשר בשנים האחרונות מנגישה את פורטו לקהל הישראלי, תסיים השנה עם כמאתיים וחמישים דירות ובניינים, אשר נמכרו למשקיעים כחול-לבן במקביל לכ- 150 דירות נוספות שכבר נמסרו לרוכשים ומנוהלות בפורטוגל באמלעות חברת ניהול מובילה. היקף העסקאות לשנת 2022 חצה את רף ה--45 מיליון אירו.
יורופה נדל"ן מקבוצת יורופה הפועלת בתחומי יזמות ושווק נדל"ן בארץ ובאירופה ובשירותים ייעודיים, מתמחה בהשקעות נדל"ן בפורטוגל ומלווה את המשקיע החל משלב איתור הנכס הפוטנציאלי, דרך הסכם הרכישה מול היזם המקומי לרבותליווי משפטי ופיננסי, פתרונות מימון והתאמת משכנתא ועד תהליך המסירה של הנכס לרוכש וניהולו השוטף ע"י חברת ניהול מובילה במדינה. היתרון הבולט בפעילותה של יורופה נדל"ן מתבטא בהיצע נכסים ייחודי, בלעדי ואטרקטיבי לאור העובדה שהחברה מייצגת קבוצה נבחרת של חברות יזמיות מקומיות מובילות הפועלות באזורי ביקוש ברחבי פורטוגל, והמציעות מאגר נכסים אטרקטיביים בבלעדיות ישירה וללא תיווך.
הפעילות של החברה מתמקדת בעיקר במרכז העיר בשכונת "בונפים" וברובע ההיסטורי והמתוייר של העיר, שאף הוכרז על ידי אונסק"ו בשנת 1996 כאתר מורשת עולמי. הפרויקטים ברובם הינם בנייני מגורים המיועדים להשכרה לטווח בינוני וארוך, ומאופיינים ברמת גימור אירופאית, בסטנדרט גבוה ורובן מאובזרות. רוב הפרויקטים ממוקמים באזורי פריים לוקיישן, העשירים בחיי תרבות, תיירות מפותחת וכלכלה ועסקים. "פורטו אינה שונה מערים מרכזיות אחרות בעולם כמו תל אביב, מרכז העיר הוא פריים לוקיישן והמחיר מטבע הדברים מותאם לביקוש הגואה", מוסיף תלמי. "חשוב להבין כי מלאי הדירות והפרויקטים המוגבל באזור כמו גם הביקוש הגובר, הן מצד התושבים המקומיים בפורטוגם והן גם מצד אזרחים זרים, מזינים את מגמת עליית המחירים הניכרת. חשוב לציין כי למרות עליות המחירים בשנים האחרונות עדיין רמת מחירי הנדל"ן בפורטוגל בכלל ובמטרופולין פורטו בפרט, רחובה מאד ממחירי הנדל"ן בערים אירופיות מרכזיות אחרות ולפיכך צפויה להימשך"
חשוב לציין כי שיעור הצמיחה הגבוה ביותר ברמת מחירי הנדל"ן במטרופולין פורטו נמדד בעיר וילה נובה דה גאיה. וילה נובה דה גאיה, כלומר, "העיר החדשה של גאיה" הינה השלישית בגודלה בפורטוגל. היא ממוקמת דרומית לעיר פורטו, בצידו הדרומי של נהר הדורו וכאמור אחת משתי הערים המאוכלסות ביותר בצפון פורטוגל. העיר מהווה כבר מאות שנים, מרכז עולמי של תעשיית יין הפורט וכוללת מספר רב של יקבים המציעים סיורים וטעימות וכן מתהדרת בפארקים רחבי הידיים, במערכת גשרים מרהיבה, עשרות פסטיבלי תרבות ואמנות המתארחים במקום מידי שנה ולא פחות בתואר "העיר עם הכי הרבה חופי רחצה מותרים לשחייה" בפורטוגל כולה, עם לא פחות מ- 17 חופים המאושרים על ידי הרשויות.
העיר מותאמת באופן מלא למשפחות לאור תשתיות החינוך המוצעות בעיר, הן מבחינת מבני החינוך, בתי הספר, הגנים והאוניברסיטאות, והן מבחינת מתקנים ושירותים קהילתיים רחבים, אשר פרוסים בכל רחבי העיר, והן מהטובות במדינה.
עם הפיכתה של פורטוגל למעצמת תיירות אירופאית המתגאה במיליוני תיירים המגיעים בכל שנה על מנת לנפוש במדינה, התגברה מאד גם תנועת התיירים בעיר וילה נובה דה גאיה באופן משמעותי. לעניין זה מבהיר עו"ד תלמי כי "לפי נתוני יורופה נדל"ן וחברת Airbnb נרשמה בעיר בשנה האחרונה עלייה של עשרות אחוזים במספר הדירות החדשות, אשר נכנסו לשוק השכירות לטווח קצר. מבחינת השכירות לטווח הארוך, אנו ממשיכים לראות עלייה מתמדת במחירי השכירות כמו גם עליה מתמדת ומובהקת של הביקושים ומחירי הרכישה בהתאמה".
