המדריך למשכיר: 9 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה שכירות
המדריך למשכיר: 9 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה שכירות
מתכוונים להשכיר דירה? כך תוכלו לשמור על הכיס ולהישמר מטעויות יקרות, באמצעות 9 כללי האצבע שחשוב להכיר לפני שחותמים על החוזה.
1. להכיר את השוכרים לפני שחותמים
הדבר האחרון שאתם רוצים הוא להכניס לתוך הדירה שלכם שוכרים בעייתיים, ולכן הדבר הראשון שצריך לעשות הוא להכיר אותם כמה שיותר טוב. על מנת להקטין את הסיכוי לפיגור בתשלומים ולוודא ככל האפשר שהם יעמדו בתשלום שכר הדירה, אפשר לבקש מהם 3-6 תלושי שכר אחרונים. במידה שמתעורר צורך במידע נוסף, אפשר לבקש תדפיס עו"ש עם התנועות האחרונות. במידת הצורך, אפשר לפנות לחברות המציעות שירותים בתשלום הכוללים ביצוע בדיקת רקע על השוכרים.
2. לסנן מועמדים פחות מתאימים
במסגרת מיון המועמדים, חשוב לשוחח עם השוכרים ולהכיר אותם יותר לעומק. כך למשל חשוב להבין את מי הדירה תשמש ובכמה נפשות מדובר: דירה קטנה שתכיל מספר רב של נפשות עלולה להוביל לצרות, להעמסה על התשתיות ולתיקונים רבים. כדאי גם להבין במה הדיירים המיועדים עובדים, להתרשם מהאופי שלהם ולנסות להבין האם החיבור איתם יכול לעבוד. אחרי הכול מדובר במערכת יחסים ארוכה טווח, שברוב המקרים מתחילה בשנה ומעלה. אחרי שהכרנו את השוכרים, אפשר לעבור לסעיפים החשובים בחוזה השכירות עצמו.
3. להתייחס בפירוט לגובה דמי השכירות
הסעיף הזה נועד להבטיח ככל האפשר שדמי השכירות ישולמו לכם במלואם, עד תום תקופת השכירות. כדי להקטין למינימום את האפשרות שהשוכרים יעזבו את הדירה באמצע תקופת השכירות ולא ישלמו עד סיומה, חשוב להגדיר את שיעור התמורה המלאה לאורך כל התקופה: למשל להגדיר שדמי השכירות החודשיים יעמדו על 4,000 ש"ח ושהסכום הכולל לתקופת השכירות יעמוד על 48,000 ₪, שיחולק ל- 12 תשלומים שווים שישולמו כל ה- 1 לחודש באמצעות המחאה. עוד חשוב להוסיף שדמי השכירות ישולמו במלואם עבור כל תקופת השכירות, למעט במידה שהשוכרים ימצאו שוכרים חלופיים שיהיו מקובלים עליכם באותם דמי שכירות לפחות.
4. להגדיר שהתשלום יתבצע רק באמצעות צ'קים
כדאי להימנע מביצוע תשלום בהעברה בנקאית, שיכולה להפוך למלכודת דבש. למרות שהעברה בנקאית עשויה במחשבה ראשונה להיראות כנוחה יותר, הוראת קבע שביצע השוכר ניתנת לביטול ואתם עשויים למצוא את עצמכם רודפים אחריו, במקום לקחת את השליטה לידיים ולהפקיד את הצ'ק בעצמכם. בנוסף, במקרה של בעיות בתשלום או צ'ק שחזר, אפשר ללכת עם הצ'ק להוצאה לפועל בלי לתבוע בבית המשפט – עם כל מה שכרוך בכך ברמת הזמן וההוצאות.
5. לקבל ביטחונות מתאימים
לביטחונות יש תפקיד כפול: מצד אחד הם משמשים לצרכי הרתעה ומקטינים את המוטיבציה של השוכרים להפר חוזה. מצד שני הם מגנים עלינו ומאפשרים לכסות נזקים במקרה שהחוזה הופר. בהקשר זה, הערבות הטובה ביותר היא פיקדון מזומן או ערבות בנקאית: בשני המקרים השוכרים שמים כסף בצד לצורך מתן ערבות. עם זאת, לא כל השוכרים מסכימים לתת ערבות שכזו.
במקרים אלה מומלץ לבקש מהשוכרים לחתום על שטר חוב שמגדיר שבמידה שנוצר חוב, השוכר או הערבים ישלמו אותו. חשוב לדעת: כמו את הצ'קים, גם את שטר החוב אפשר לתבוע בהוצאה לפועל. כדי לוודא שהערבים אכן יוכלו לשלם בעת הצורך חשוב לבקש גם מהם פרטי חשבון בנק ותלושי שכר אחרונים, ולנהל איתם שיחה כדי להכיר אותם טוב יותר. כמובן שחשוב לציין בהסכם השכירות באיזה מקרים אפשר לעשות שימוש בביטחונות.
לצד הערבויות, כדאי לבקש במסגרת החוזה שהשוכר ימסור לכם צ'ק ביטחון, בגובה 3-4 חודשי שכירות. בסיום תקופת השכירות, במידה שהשוכרים מילאו את חובותיהם והכול תקין, יוחזר להם צ'ק הביטחון.
6. למנוע הצטברות חובות בגין חשבונות
על מנת למנוע מצב שבו השוכרים יצברו חובות לתשלומי החשבונות השונים, מומלץ לבקש מהם במסגרת החוזה צ'קים פתוחים. כדאי לציין שהצ'קים ייפרעו במידה שיוותרו לשוכרים חובות בגין תשלום החשבונות בתום תקופת השכירות. ההמחאות שיימסרו יהיו פתוחות, לפקודת הגורמים הרלוונטיים כגון העירייה, תאגיד המים, חברת החשמל וחברת הגז. בסיום תקופת השכירות ובהנחה שאין חובות לתשלומי החשבונות, יושבו לשוכרים המחאות אלו.
7. להיות מודעים למשמעות האופציה
משכירי דירות רבים לא מודעים לכך, אך ברגע שהוספתם אופציה להארכת הסכם השכירות, היא מחייבת אתכם. המשמעות: במידה שהשוכר יהיה מעוניין לממש את האופציה, תהיו חייבים להאריך את תקופת השכירות (גם אם לא תהיו מעוניינים בכך בתום תקופת החוזה המקורית, למשל בעקבות יחסים לא טובים עם השוכר). לעומת זאת, במידה שהשוכר לא יהיה מעוניין לממש את האופציה, לא יוארך הסכם השכירות.
לכן, במידה שחשוב לכם לשמור על גמישות מרבית, כדאי לשקול לוותר על האופציה. תמיד תוכלו להאריך את החוזה בתום התקופה המקורית, במידה שכל הצדדים יהיו מרוצים.
8. להגדיר את ההתנהלות בסיום השכירות
מומלץ להגדיר בחוזה שהשוכרים יחזירו את הדירה במצב תקין, מסוידת ונקייה, למעט בלאי סביר. בנוסף, חשוב לציין בחוזה שאם השוכרים לא יחזירו את הדירה במועד הנדרש, תחול עליהם החובה לשלם פיצוי מוסכם עבור כל יום של איחור. סכום הפיצוי הוא בד"כ גבוה, כדי להרתיע את השוכרים מאיחור במסירה.
9. להגן על עצמכם מפני נזקים כספיים
משכירים רבים רוכשים ביטוח מבנה, שנועד להגן על מבנה הדירה מפני מגוון סיכונים שבהם נזקי אש, רעידת אדמה, שריפה ועוד. אך מה לגבי תכולת הדירה? במידה שהשארתם בדירה רכוש דוגמת רהיטים, מוצרי חשמל וחפצים נוספים שאינם חלק ממבנה הדירה ומיועדים לשימוש של השוכרים, מומלץ לחייב אותם לרכוש ביטוח תכולה שיספק כיסוי במידת הצורך. מומלץ לחייב אותם גם לרכוש ביטוח צד ג': ביטוח שנועד לספק כיסוי לנזקי גוף ורכוש שנגרמו לצד שלישי. כיסוי זה נועד למשל לכסות נזקים שנגרמו לצד שלישי (אדם אחר מלבד השוכרים) שנפגע בעת השהייה בבית. באופן הזה תוכלו לצמצם את החשיפה לנזקים כספיים משמעותיים.
כדי להשכיר את הדירה בראש שקט, אפשר לרכוש ביטוח דירה של הפניקס וליהנות מכל הפתרונות במקום אחד: גם ביטוח מבנה – וגם ביטוח תכולה. ביטוח התכולה של הפניקס כולל כיסוי צד ג' מוגדל לנזקי גוף ורכוש, בגובה עד 2 מיליון ₪.
מציאת השוכר הנכון יכולה להעניק לכם שקט נפשי וכלכלי ארוך טווח. הקפדה על כללי האצבע שהכרנו תסייע לכם להגיע לנחלה – ולשוכרים הרצויים להגיע לדירה השכורה.
