התחדשות עירונית בירושלים: "משה לאון ואנשיו מתווים את הדרך לשאר הארץ"
התחדשות עירונית בירושלים: "משה לאון ואנשיו מתווים את הדרך לשאר הארץ"
ההתחדשות העירונית בירושלים עולה שלב: מועצת העיר החליטה בשבוע שעבר על פטור גורף מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי במרבית שכונות העיר. יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל מסביר כיצד החלטה זו צפויה להשפיע על עתיד ההתחדשות העירונית בעיר
"היום מתחיל עידן חדש בעיר ירושלים, במסגרתו יעוגנו אזורי ההתחדשות העירונית ויתומרצו בהתאם, זאת במטרה למשוך יזמים לעיר ירושלים ולקדם את מיזמי ההתחדשות העירונית בעיר", אמר ראש העיר, משה לאון, עם אישור החלטת המועצה, והוסיף: "נמשיך לפעול בכל הדרכים העומדות לרשותנו לקידום תוכניות בינוי בעיר, במטרה לתת מענה לצעירי העיר ולאוכלוסיות נוספות שיגיעו לירושלים".
מלבד הדיירים והעירייה, מי שעוד מברך על ההחלטה לפטור פרויקטים מהיטלי השבחה הם כמובן היזמים והשחקנים בתחום ההתחדשות העירונית. ככל שהדברים נוגעים לשוק הירושלמי, אחד השחקנים הבולטים היא רובי קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון למגוון רחב של פרויקטי נדל"ן.
"אם עד לא מזמן ירושלים פיגרה מאחור בכל מה שקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית, היום היא אחת הערים שמספקות ליזמים את רמת הוודאות הגבוהה ביותר", אומר יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל. לדבריו, "העננה שמלווה באופן כמעט מובן מאליו פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, מפוזרת בעקביות על ידי לאון והצוות שלו, וכל מי שמקדם פרויקט יודע בדיוק מה הוא יקבל ומה הוא לא יקבל הן ברישוי והן בעולם המיסוי".
מה דעתך על הביקורת על כך שירושלים תהפוך לאתר בנייה?
"המחלוקות האלה תמיד ילוו תוכניות בניין עיר שמבקשות להגדיל את היצע הדירות, בטח בהתחדשות עירונית. בסך הכל ראש העיר, משה לאון ועיריית ירושלים הולכים בדרך שהתווה מנהל התכנון לאורך שנים, כשהם מבקשים לא להסתכל על התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד וכמה יחידות דיור יתווספו לו, אלא ברמת המכלול: איך השכונה תיראה בעוד 10 שנים מהיום; היכן יעברו קווי האוטובוס והרכבת הקלה; כמה קרובים יהיו מוקדי התעסוקה לשכונות המגורים; איפה ימוקמו הריאות הירוקות; והאם יהיו מספיק מקומות חניה.
"לדעתי, למרות ההתנגדויות, מה שקורה בירושלים מבחינת הראייה המרחבית והיקפי ההתחדשות העירונית עתיד לסמן את הדרך לשאר הערים בארץ".
בשורה ליזמים
לצד קידום ההחלטה על מתן פטור מדמי השבחה, תקבל העירייה על פי החלטת הממשלה סכום של כ-30 אלף שקל עבור כל יחידת דיור שתקבל היתר בנייה, בכפוף לחתימת ההסכם עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. על פי הערכות, בגין יחידות הדיור הצפויות לקבל היתר ב-2022 לבדה, עתידה העירייה לקבל סכום של כ-90 מיליון שקל.
לאור העובדה שהיטלי השבחה בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי יכולים להגיע לעשרות מיליוני שקלים, נראה כי החלטת המועצה הגיעה בדיוק בזמן עבור היזמים הפועלים בעיר: רק באחרונה אחרונה הטיל המפקח על הבנקים שורת מגבלות חדשות שנועדו לצמצם את חשיפת הבנקים לאשראי המנותב ליזמי נדל"ן; עוד דווח כי לקוחות שביקשו ערבויות חוק מכר מבנק הפועלים, סורבו. הסיבה: התקרבות מסוכנת של הבנק למסגרת החשיפה המותרת לו.
הפטור מהיטל השבחה יינתן כאמור במרבית השכונות בעיר הבירה, אך יחריג את המרכזיות שבהן דוגמת נחלת שבעה, נחלאות, העיר העתיקה, ימין משה, טלביה, רחביה, קריית שמואל, המושבה הגרמנית, המושבה היוונית, בקעה, הר הצופים, רמת מוצא ועין כרם. באזורים שהוחרגו, יינתן פטור של 25% מהיטל השבחה. עוד יוחרגו שכונות שבהן כבר מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית דוגמת קריית יובל.
רובי קפיטל מממנת פרויקטים רבים בירושלים, אתם לא חושבים ששכונות ואזורים כמו קריית יובל ומרכז העיר, שמובילים את ההתחדשות העירונית בבירה, לא נזנחו מאחור בהחלטה הזו?
"אני חושב שדווקא השכונות היותר פריפריאליות בעיר הן אלה שזקוקות לתמריץ כדי להתחדש, והעירייה, בראשות משה לאון, מבינה את זה היטב. בנוסף, זה תואם את ההקלות שמקדמת הממשלה ברמת הערים, כאשר היא מאפשרת זכויות בנייה גדולות יותר מחוץ לאזורי הביקוש. לכן אני סבור שההחלטה להחריג את השכונות היוקרתיות או המרכזיות יותר, היא החלטה מאזנת בסך הכל".
ליבה במזרח
משרדי רובי קפיטל נמצאים בתל אביב, והיא מעמידה אשראי לעשרות פרויקטים בכל רחבי הארץ, אך חלק ניכר מפעילותה נמצא בירושלים. בין השאר רובי מלווה פרויקט פינוי-בינוי בדרך חברון בעיר הכולל כ-250 יחידות דיור, וכן פרויקט של כ-300 יח"ד בנווה יעקב הנעשה בשני שלבים. כמו כן הקבוצה מעניקה ליווי פיננסי לקבוצת רכישה בפרויקט אשר נמצא בשלבי סיום בימים אלה בשכונת מחנה יהודה בלב העיר, ומימון וליווי פיננסי למגוון פרויקטים במיקומים שונים בעיר. היקפי פעילות המימון הכוללים של הקבוצה מוערכים בלמעלה ממיליארד ₪.
איפה אתה רואה את רובי קפיטל בעוד 10 שנים מהיום?
"אנחנו מתכננים להמשיך להתרחב בכל מוקדי הפעילות שלנו – בירושלים, בתל אביב, באשקלון, נתניה וגם בפריפריה הרחוקה יותר, תוך הענקת כלל פתרונות המימון לכל סוגי הפרויקטים. הגידול הקיים בפעילות לא מגיע על חשבון מתודולוגיה סדורה ושיטות עבודה יסודיות ביותר על פיהם אנו עובדים, כאשר חדשנות, גמישות ויצירתיות עסקית הם ערכים שמובילים אותנו קדימה,
למשל, הוספנו לסל פתרונות המימון שלנו מימון טרום היתר לפרויקטים של התחדשות עירונית ליזמים מובילים בתחום. מימון טרום ההיתר מבוסס על איגו"ח זכויות ועודפי היזמים בפרויקטים. באמצעות הכלי הזה אנו מייצרים חבילות לליווי הפרויקטים ולמימון טרום היתר מבוסס עודפים, אשר מאפשרות ליזמים להוביל פרויקטים של התחדשות עירונית כבר בשלב תכנוני מוקדם. יש לנו כבר כמה עשרות פרויקטים ממומנים בצורה זו. לאור ההתפתחויות האחרונות בירושלים, אני משוכנע שהביקוש לכך יגדל בקצב מהיר מאוד".
