כוח קבוצתי: ההשקעות המשותפות משנות את מפת הנדל"ן העולמית
כוח קבוצתי: ההשקעות המשותפות משנות את מפת הנדל"ן העולמית
עד השנים האחרונות, משקיעי נדל"ן פרטיים שרצו לרכוש נכס מסחרי או משרדי, לא יכלו לעשות זאת מפאת המחירים העצומים || כיום שיטת ההשקעות המשותפות מאפשרת גם למשקיע הישראלי הבודד להיות בעל הבית של בניין משרדים יוקרתי בארה"ב || כך זה עובד
בעולם הנדל"ן, יש עסקות קטנות ויש עסקות ענק – ואין הרבה באמצע. יש השקעות שמסתכמות בדירה אחת ביעד מבוקש שמניבה תשואה משכירות, ובצד השני יש בנייני משרדים שלמים, מרכזים לוגיסטיים וכדומה. נראה שבמשך השנים הורגלנו לכך שההשקעה מהסוג הראשון מיועדת למשקיעים "קטנים" – אנשים מן השורה שפשוט מחפשים דרכים להרוויח מההון שברשותם; ושהשקעה מהסוג השני מיועדת אך ורק לגופים מוסדיים גדולים – חברות ששוות מיליארדים, בתי השקעות וקרנות ריט. לא עוד.
בשנים האחרונות החלה בארה"ב שיטה חדשה להשקעות בנכסים מסחריים גדולים – שיטה שמחלחלת לקהילת המשקיעים הבינלאומית. זוהי ההשקעה המשותפת (joint venture), מספר משקיעים יחידים המתאגדים ביחד לטובת ביצוע עסקה חד-פעמית. זה אמנם נשמע פשוט, אבל כל מי שאי פעם היה צריך לחלוק חשבון במסעדה עם עוד 10 אנשים, יודע שהדברים יכולים להיות מאתגרים.
מחקר של חברת ההשקעות האירופית INREV מראה ש-46% מהמשקיעים האירופאים הביעו עניין בהגדלת תיק ההשקעות שלהם באמצעות השקעה משותפת ב-2022. אז איך עובדת ההשקעה המשותפת, למה היא משנה את עולם ההשקעות בנדל"ן ומה הם היתרונות שלה על פני השקעות אחרות? בכתבה שלפניכם.
חברה יזמית שמנהל את ההשקעה
השקעה משותפת בנדל"ן שפתוחה למשקיע מן השורה יכולה לבוא בכמה צורות – מהשקעה בקרן ריט ועד קבוצות אקסקלוסיביות של משקיעים. זה עובד ככה: המשקיע היחיד שמעוניין לקחת חלק בהשקעה מזרים סכום מסוים לקופה משותפת, וביום שבו ייווצרו תשואות מהנכס, כל משקיע יקבל את חלקו היחסי ברווחים. אם ההשקעה הכללית היא של מיליון דולר, והמשקיע הבודד שילם 100,000 דולר שהם 10% משווי הנכס, הוא יקבל 10% מהרווחים.
כדי להוציא לפועל השקעה מהסוג הזה, פעמים רבות המפתח הוא מי מנהל את הקבוצה. חברי הקבוצה מתאגדים אד-הוק כדי לרכוש נכס, שלא היה זמין להם מבחינה כלכלית כיחידים. אבל עדיין, יש צורך בגורם יחיד שמנהל את ההכנסות ואת ההוצאות, שמכיר את השוק המקומי שבו מתבצעות העסקות, שמטפל בביורוקרטיה ובהליכים המשפטיים ושדואג לניהול הנכס לטובת צמצום עלויות, הגדלת הרווחים וחלוקתם למשקיעים.
בקרנות ריט אותו גורם מוביל הוא המנהל של הקרן. בחברות יזמיות להשקעות משותפות, החברה היא המנהלת של ההשקעה. פיט אוואנס, מנהל פיננסי תאגידי בחברת המחקר והייעוץ JLL, הסביר את המשיכה להשקעות המשותפות כך: "יש דחף אמיתי מצד משקיעים רבים לחדור למגזרים חדשים או לא מוכרים. לעתים קרובות זה מצריך עזרת מומחה מקומי – וחברות JV (השקעות משותפות) מספקות פתרון אידיאלי לכך".
יתרונות ההשקעה המשותפת בנדל"ן
כניסתן המאסיבית של ההשקעות המשותפות לעולם הנדל"ן בעולם בכלל ובארה"ב בפרט, מהווה שינוי טקטוני באופן שבו הדברים התנהלו עד כה בתחום. כאמור, אם בעבר רק גופים גדולים היו יכולים לקבל גישה לרכישת נכסים יקרים – ואפילו לקבל חשיפה לקיומם בשוק – כיום גם משקיע ישראלי שיש בידו סכומים צנועים יחסית של 100-200 אלף דולר, יכול להיות בעל הבית (המשותף) של בניין משרדים בעל אלפי מ"ר.
היתרונות שיש עבור המשקיע בתצורה כזו של השקעה הם רבים, והם הסיבה לכך שהשינוי הזה מגיע לתחום הנדל"ן.
חדירה למגזרי נדל"ן חדשים – כאמור, משקיעים חיפשו דרכים יצירתיות להגדיל את התשואה על הכסף שלהם, כשמחירי הנכסים הבודדים בשוק המגורים האמירו והתשואות התכווצו. לרכוש בניין משרדים או מרכז קניות שלם לבד זה לא אופציה עבור רוב המשקיעים, וכך ההשקעה המשותפת היא מפתח לדלת שמובילה אל ענפי נדל"ן חדשים, שבהם התשואה הרבה יותר אטרקטיבית. לפי מדד הנדל"ן המסחרי של חברת המחקר Green Street, מחירי הנדל"ן המסחרי עלו ב-24% ב-2021.
חברה שמנהלת את ההשקעה – כמעט תמיד השקעה משותפת נעשית דרך חברה יזמית שמנהלת את ההשקעה. העובדה שההשקעה מנוהלת באופן מקצועי, מורידה מן המשקיע הבודד את הצורך לאתר נכסים ולנתח שווקים, להתעדכן באופן שוטף, לנהל את הנכס או לדאוג לשיפוצים. משקיע שירצה בכך, רק ייחשף לדו"חות הרבעוניים, יאסוף את הרווחים וילך לדרכו. "חשוב לציין, חברה יזמית שמשקיעה מההון האישי שלה בנכס יחד עם חברי הקבוצה, מביעה בכך אמון בעסקה וזהות אינטרסים מלאה בינה לבין המשקיעים", אומר תומר חי, מנכ"ל ובעלים משותפים ברילקו השקעות נדל"ן. "אנחנו משקיעים מההון אישי שלנו בין 40%-10% בכל אחד מהפרויקטים שאנו רוכשים יחד עם המשקיעים שלנו. המשמעות הכספית היא גדולה מאוד בפרויקטים מסחריים, בסדר גודל של 400,000$-1,200,000$ בכל פרויקט", מוסיף חי.
סיכון נמוך – מה יותר מסוכן, להשקיע 2 מיליון שקל בבית בשוק דיור שהמחירים בו כבר מזמן לא ריאליים, או להשקיע 100 אלף דולר של כסף פנוי בנכסים מסחריים בארה"ב? במילים אחרות, בהשקעה משותפת אמנם הרווחים מתחלקים בין כל חברי הקבוצה, אך כך גם הסיכון. גם העובדה שהשוכרים מתחלפים בקצב הרבה יותר נמוך בנכסים משרדיים ומסחריים מורידה מרמת הסיכון. ובכל מקרה, גם במקרה של ירידת מחירים, עדיין יש בידי הקבוצה נכס מוחשי כדי להחזיר את סכום ההשקעה.
https://www.jll.nl/nl/trends-inzichten/investeerder/why-investors-are-homing-in-on-joint-venture-strategies
https://www.greenstreet.com/insights/CPPI
