מפת הנדל"ן לעשור הקרוב
מפת הנדל"ן לעשור הקרוב
מנקודת מבטם של המשקיעים
כאשר אתם מוצאים את עצמכם בפעם הבאה בפקק ו'מברכים' את שרי התחבורה של ממשלות ישראל לדורותיהם, כדאי שתעצרו לערוך בדיקה כדי להבין מדוע המצב בכבישים הוא כזה, ותראו כי מדי שנה עולים על הכבישים במדינה שלנו כ - 300 אלף רכבים חדשים לעומת כ - 50 אלף כלי רכב בלבד שיורדים מהכביש.
משמעות הדבר היא שבעשור הקרוב יעלו על הכביש כ - 2.5 מיליון כלי רכב חדשים. כך שברגע שתיחלצו מאותו פקק תנועה, זכרו כי בעוד עשור יהיה הרבה יותר קשה לברוח ממנו.
כמובן שגם מדינת ישראל מודעת לעובדה הזו, וכולנו מבינים שעל פי התחזיות המדינה שלנו תמנה כ - 17 מיליון איש בתוך שלושה עשורים. על כן, הדרך היחידה לפתור את הבעיה היא ליצור מגבלות תנועה כפי שעשו מיד בתום מלחמת יום הכיפורים (משום שנוצר חוסר באספקת דלק לארץ, כל בעל רכב היה חייב לבחור יום אחד שבו לא ייסע עם רכבו), או לחלופין להעניק נגישות מלאה מבחינת תחבורה ציבורית הכוללת רכבות, מטרו, רכבל, אוטובוסים, כבישי אגרה, תחנות מרכזיות וכן הלאה.
כיום, המשקיעים החכמים שמחפשים השקעות מבטיחות וכדאיות בנדל"ן, בוחרים להשקיע את כספם בפרויקטים שונים תוך התייחסות למפת התשתיות והנגישות התחבורתית, זאת מהסיבה הפשוטה שההיסטוריה חוזרת על עצמה.
אפשר לקחת את הסיפור של איקאה ישראל כדוגמא לעניין. לפני יותר מ- 10 שנים איקאה הפעילה סניף אחד באזור תעשייה פולג שבנתניה, והנהלת החברה בישראל קיבלה הנחייה מאיקאה העולמית לחפש מיקום לטובת פתיחת סניף נוסף.
נציג חברת איקאה העולמית דחה את כל הלוקיישנים שהוצעו לו, והגיע בעצמו לארץ כדי לבחון את המצב בעצמו. לאחר ביקורו הוא בחר את המיקום הנוכחי של איקאה בראשון לציון, כאשר בזמנו אותו אזור לא היה מפותח.
לפני שחזר למטה החברה בשוודיה, הנציגים הישראלים ביקשו להבין את החשיבה מאחורי בחירת הלוקיישן החדש. כל המקומות שהם הציעו מצידם כבר היו בשיא הפיתוח שלהם, ואילו התברר כי אותו נציג חיפש לאיזה אזורים מכוונים כל התשתיות כמו קווי החשמל, תשתיות מים וביוב, כבישים ודרכי תחבורה שבתכנון. כלומר הוא השכיל לבחור את המיקום העתידי במחיר זול יחסית בעוד שהיה לו פוטנציאל גדול להבאת קהל לקוחות גדול שיעברו להתגורר בסביבה בעתיד, כך שבתוך עשור האזור יממש בפועל את עליית השווי שלו באופן משמעותי ביותר.
זה ללא ספק היה שיעור חשוב מאוד בנדל"ן. אזורי הנדל"ן הטובים ביותר להשקעה הם האזורים בהם מניחים תשתיות לרבות נגישות תחבורתית גבוהה. אזורים בהם המדינה תשקיע הון בהיקף עצום על רכבות, רכבל, אוטובוסים, כבישי אגרה, מטרוניות ותחנות מרכזיות - ובהתאם תשמור ותציע זכויות נרחבות ליזמים.
על כן, זכרו כי זמן השהייה שלכם בפקקי תנועה הוא רק אחד מהמדדים התומכים בהתכנסות הנדל"ן לאזורים שאליהם יש נגישות רבה של תחבורה ציבורית.
לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמדינת ישראל מתקרבת לפיצוץ אוכלוסין. מצד אחד שטח המדינה קטן יחסית ויש כמות מוגבלת של שטחים לבנייה. מצד שני, האוכלוסייה גדלה בקצב גבוה.
אם נתחשב ביחס הקיים בין ההיצע והביקוש, הרי שמכלול הפרמטרים מצביע על כיוון ברור של התקדמות לעבר אזורי מחייה משולבי מסחר, תעסוקה ודיור (עירוב שימושים), כשאלה יוקמו סביב מרכזים עם נגישות תחבורתית גבוהה.
בכל מקום שיש בו, או שמפתחים בו תשתיות תחבורתיות כגון מטרו, רכבל, תחנות מרכזיות, מטרוניות ותחנות רכבת - הרשויות המקומיות יגדילו את זכויות הבנייה באלפי אחוזים לטובת בנייה לגובה - כאשר הבניינים יכללו גם יחידות דיור למגורים, כפי שקורה בכל העולם.
בישראל, פרויקטים כמו מגדל השחר בגבעתיים או מגדלי מידטאון ת"א (מגדלים המשלבים מסחר, מגורים ומשרדים) - הם דוגמא מצוינת לעירובי שימושים של משרדים ומגורים. דוגמא מוצלחת נוספת ניתן לראות בכל מתחם שרונה בת"א המשלב מגדלי משרדים לצד קניונים ומגדלי מגורים.
השקעה נבונה תהיה להשקיע עכשיו על מנת להרוויח תשואה גבוהה בעשור הקרוב,
וניתן לזהות אפשרות מעניינת וכדאית ביותר כאשר בוחנים את תכנית מתאר חיפה חפ/2000.
העירייה מצהירה כי יש לה עניין לחזק את מעמדה של העיר כמטרופולין במחוז הצפון, וברצונה ליצור מרכז עסקים ראשי דומיננטי בעיר התחתית, בקרבת הנמל.
תכנית המתאר מאפשרת תוספת שימושים והגדלת זכויות בנייה בעירוב שימושים (מגורים עם חזית לים, משרדים, מסחר ותעשייה).
כבר בשלב זה תותר בנייה לגובה של 22 קומות על פי תכנית המתאר מה שמאפשר הגדלת זכויות ועירוב שימושים למגורים. המקטע המעניין בתוכנית המתאר היא בין גשר פז לשדרות בן גוריון שם יינתנו זכויות לבניית 22 קומות ועירוב שימושים.
המיקום האסטרטגי כולל גם תכנית למיקרו דיור, שישרת סטודנטים הלומדים באוניברסיטה ובטכניון. הודות לרכבל, יוכלו הסטודנטים להגיע למוסדות האקדמיים בקלות ובמהירות, וזאת בעלות נמוכה מאוד.
בראיון למערכת, אומר ישראל מורגנשטרן, יו"ר קבוצת ראדיסון: "עלות הקרקע הגבוהה והיעדר היצע למגורים מחייב את הממשלה, הוועדות המחוזיות והעיריות, לשלב בפרויקטים מסחר, משרדים ומגורים." מורגנשטרן מוסיף כי "עירוב השימושים הוא עניין נפוץ בכל העולם וכעת מגמה זו צוברת תאוצה גם בישראל".
הדרך היחידה לפתור את מצוקת הדיור ומצוקת התחבורה בישראל היא הסבת חלק מהמשרדים למגורים ועירוב שימושים כך שהציבור יוכל לעבוד ולגור ולבלות באותו מתחם -
לשם מדינת ישראל צועדת ונקווה שתמשיך בדרך זו.
