לידיעת הממשלה החדשה
לידיעת הממשלה החדשה
רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג מבקש מהממשלה החדשה לוותר על התוכניות הגרנדיוזיות שלה לשוק הדיור ובמקומן לשווק קרקעות רמ"י בהקדם, להאריך ולשפר את תמ"א 38 ולהשקיע משאבים בפישוט הבירוקרטיה כפתרון מהיר וזמין למצוקת הדיור.
בשיתוף מערכת שורת הרווח
לאחר ארבע מערכות בחירות נראה שיש לנו ממשלה ואיתה שר אוצר, שרת פנים ושר שיכון חדשים. סביר להניח שאלה יידרשו במהרה למצוקת הדיור ומכאן שגם הם ימהרו לפרסם תוכניות אסטרטגיות מרחיקות לכת שמטרתן לספק מזור הן לביקושים הגואים והן למחירים המאמירים.
למי מאיתנו ששכח את הניסיונות הקודמים לייצר פתרון ראוי, הנה תקציר הפרקים הקודמים: יאיר לפיד, שר האוצר בשנת 2013 הציג תוכנית שנועדה לבטל את המע"מ על דירות למחוסרי דיור. אותה תוכנית הביאה לפירוק הממשלה בשנת 2015 ואלה שהמתינו לה גילו שהמחירים לא חיכו והמשיכו לעלות.
משה כחלון, שר האוצר לשעבר נכנס לתפקיד, איגם את כל נושאי התכנון והבנייה במשרדו, ומיהר להבטיח להביס את המשקיעים, לגבור על הקבלנים ולעצור את המחירים באמצעות תכנית מחיר למשתכן, שעלתה למדינה כעשרה מיליארד שקלים, ולמרות שהצליחה להעמיד פרויקטים לא הביאה לעצירת מחירי הדירות.
אין צורך לעבוד על תוכניות חדשות. רק להתחדש...
היום, רגע לפני שהשרים הבאים מפרסמים את התוכניות הבאות, אני מבקש מהם לעצור רגע, להקשיב לשוק ובמקום להציג עוד תוכנית, כדאי להתמקד בשלושה תחומים שיכולים להביא לשינוי מהותי בשוק: הראשון הוא שיווק קרקעות רמ"י בהקדם, השני הוא לפשט ולקצר את הסבך הבירוקרטי, והשלישי: להכיר ביכולת של תמ"א 38 ושל פרויקטים בפינוי בינוי, להוות פתרון משמעותי וכוללני הן למצוקת הדיור, הן לבניינים ולדירות הישנים והן לערים בישראל.
הנושא חשוב שבעתיים היום, 15 חודשים לפני פקיעת התוכנית באוקטובר 2022, כאשר אין תוכנית חליפית ברקע ואין כל התייחסות למה שייקרה לאחר פקיעת התוקף של התוכנית הקיימת.
אני מאמין כי גיבוש ואימוץ מדיניות סדורה בתחום ההתחדשות העירונית וקידומה בכל הכוח עשוי להיות הפתרון משום שבכך נוכל לייצר כמות משמעותית של יחידות דיור מבלי לפתח שכונות ומתחמי דיור חדשים, נספק למאות אלפי דיירים סביבה בטוחה הן מרעידות אדמה והן בפני ירי טילים (שהטווח שלהם השתפר משמעותית כפי שלמדנו אך לאחרונה), ונוכל לייצר מציאות עירונית עדכנית במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות לרווחתם של כולם – הדיירים הקיימים, החדשים שיתווספו ולכל המשתמשים במרחב העירוני.
הילד החורג של שוק המגורים
תמ"א 38 נכנסה לתוקפה לפני כ- 16 שנים ומאז היא הצליחה לייצר שינוי מהותי בשוק המגורים. מה שהחל בתל אביב ורמת גן התפרס על מרבית אזורי הביקוש: מחדרה בצפון ועד באר שבע בדרום, והביא בשורה אמיתית לשכונות הוותיקות ולמרכזי הערים בישראל, בזכות היתרונות הגלומים בתוכנית, הן לבעלי הדירות, הן לערים והן למלאי הדירות.
התוכנית, כפי שאנו מכירים אותה היום, מעבירה את האחריות לפיתוח אורבני ולעדכון סביבת המגורים מהמדינה לידיהם של היזמים והעיריות: היזמים יממנו את חיזוק המבנים הקיימים באמצעות תוספת דירות חדשות שיימכרו בשוק החופשי ובאמצעות הטבות מס, והרשויות יתבקשו לממן את חידוש התשתיות, את הרחבת השירותים לתושב ואת עדכון הסביבה העירונית באמצעות התקציבים והמשאבים הקיימים.
עתה, יש לכולנו שעת רצון שתאפשר להתכנס ולהפוך את ההתחדשות העירונית לתוכנית לאומית בתחום הדיור שתאפשר למצות את כל הפתרונות שלה. כדי לעשות כן יש לטפל בשלושה תחומים עיקריים, אותם ניתן לסווג לפני שלושת השחקנים הראשיים בתחום: הרשויות, היזמים והדיירים.
הרשויות צריכות מימון להתחדשות עירונית
בבואן לאשר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, הרשויות צריכות להתמודד עם מספר עצום של אתגרים מורכבים: משדרוג תשתיות חשמל, מים, ביוב ותקשורת, דרך שיפוץ, הרחבת והקמת מוסדות הלימוד וכלה ביצירת פתרונות תחבורתיים שיאפשרו את מיתון העומסים על הכבישים. עד היום הן התבקשו לממן את כל אלה מהתקציב שלהן ומהיטלי ההשבחה אולם כתמיד, מדובר בפלסטר על רגל שבורה.
נכון יהיה לגבש מסלול שמתמרץ את הרשויות ומעניק להם מסגרת תקציבית שתעודד אותם לקדם פרויקטים בהתחדשות עירונית מחד, ולספק פתרונות מערכתיים לסוגיות כמו תחבורה, חינוך וכדומה.
ברגע שהרשויות המקומיות יתייחסו לתמ"א כהזדמנות לפיתוח ולא כנטל תקציבי, הן יתגייסו למאמץ וייצרו תמורה עירונית אמיתית.
היזמים חייבים וודאות
יזמי ההתחדשות העירונית הם אלופי ישראל בהתמודדות עם אי וודאות למרחקים ארוכים משום שכאשר הם נכנסים לפרויקט הם לא תמיד יכולים לבנות לוחות זמנים לפרויקט. למעשה הזמן הממוצע הנדרש לקבלת היתר בניה לפרויקט בהתחדשות עירונית הוא 3 שנים, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, והזמן הדרוש להשלמתו הוא 4 שנים.
לצד טווחי הזמנים המאתגרים, יש לחשב גם את העלויות הכספיות הכרוכות בקידום הפרויקט, בתכנונו, בקבלת ההיתרים והאישורים הדרושים, ביחסים עם הדיירים ועוד.
כדי שהיזמים יוכלו לקדם פרויקטים בטווחי זמן הגיוניים יותר הם חייבים וודאות, מדיניות ברורה ותהליכים ברורים ויעילים, או בקיצור משילות ומדיניות ממשלתית ומקומית ברורה שמגדירה את גבולות הגזרה מחד ומייעלת תהליכים מאידך.
רשימת הערים המובילות בהתחדשות עירונית, הכוללת את תל אביב, בת ים, אשדוד, ירושלים, נתניה ועוד, מגלה מכנה משותף ברור: הן קידמו מדיניות מוניציפלית, המעניקה ליזמים ודאות ונהלים ברורים ולכן משכו אליהן יזמים רבים וטובים שמקדמים פרויקטים לרווחת כולם.
בעלי הדירות צריכים קצת סדר
בעלי הדירות בבניינים הוותיקים הם המרוויחים הגדולים מפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי, משום שהם זוכים לבית חדש ובטוח, בניין מודרני, מעוצב ונגיש ובל נשכח תשואה שיכולה להאמיר ל- 100%. למרות שבשנים האחרונות חל שינוי משמעותי בדעת הקהל לגבי הפרויקטים האלה, אנו עדיין עדים לתופעות של דרישות מופרזות, דיירים סרבניים וכולי. תופעות אלה מעכבות את קידום הפרויקטים ובחלק מהמקרים מונעות מבעלי דירות אחרים ליהנות מהפוטנציאל הטמון בתוכנית.
אם המדינה תשכיל לקבוע סטנדרטים לקשר בין היזמים לדיירים, את התמורות ואת מרווח התמרון של הדיירים הסרבנים, יהיה קל יותר לקדם את הפרויקטים האלה, להכשיר את הלבבות של בעלי הדירות ולייצר סביבה הוגנת ושקופה ממנה ייהנו כולם.
השוק מחכה שיקשיבו לו
המשותף לכל התוכניות שלא צלחו בשוק הדיור הוא חוסר התקשורת בין מקבלי ההחלטות ובין השטח, הרשויות המוניציפליות והיזמים. הכשלים הגדולים של תכנית מחיר למשתכן נובעים מהעובדה כי תכנונה התבצע ללא בחינה של מצב השוק, ללא שיח עם היזמים וללא בחינה של הצרכים והרצונות של הרוכשים העתידיים.
אני סמוך ובטוח שחבריי היזמים, ישמחו להגיע לכל דיון, סיור וקבוצת חשיבה, ולשתף במחשבות, בניסיון ובידע שלהם את מקבלי ההחלטות. ניכר שהממשלה הנוכחית מורכבת מנשים ואנשים צעירים ויצירתיים, שמבינים כי שיתוף פעולה הוא מפתח להצלחה. אנחנו פה, בצד השני של הטלפון, עם כל המוטיבציה שקיימת רק בקרב אנשים שבונים את המדינה הזאת הלכה למעשה.
