"ניהול נכון של מכרז היזמים חוסך לדיירים הרבה זמן וכסף"
"ניהול נכון של מכרז היזמים חוסך לדיירים הרבה זמן וכסף"
כל פרויקט של התחדשות עירונית המקודם על ידי בעלי הדירות כולל את שלב מכרז היזמים – הליך המאפשר לבעלי הזכויות במתחם המגורים לבחור בעצמם את היזם שיוביל אותם יד ביד אל עבר דירתם החדשה. הליך זה מעניק לדיירים שליטה רבה יותר על גורלם ועל עתיד נכסיהם, תוך שהוא מאזן בין הצורך בחיזוק המבנים וחידוש פני הערים לבין זכויותיהם וצרכיהם של בעלי הדירות. זאת, על ידי מתן האפשרות לאחרונים להשוות בין הצעות יזמיות שונות ולבחור את זו המתאימה להם ביותר
כמו בכל הליך פרוצדורלי רב השפעה, גם לזהות הגורם שמנהל את מכרז היזמים יש חשיבות קריטית. במקרה זה, מדובר בעורך הדין המלווה את בעלי הדירות ושאחראי לוודא שהאינטרסים שלהם נשמרים לכל אורך הדרך – עד קבלת המפתח. כדי להבין לעומק את שלבי המכרז ואת מקומו של מייצג הדיירים בניהול ההליך, שוחחנו עם עו"ד אלעד דני, שותף במשרד עורכי הדין קונפורטי דני ושות', המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
הכרת הפרויקט ומאפייניו
לדברי עו"ד דני, מכרז יזמים נכון נחלק למספר שלבים עיקריים, כשהמפתח להצלחתו נמצא עוד הרבה לפני הפנייה ליזמים – בשלב ניתוח הפרויקט. "בשלב המקדמי הזה אנחנו עורכים מסמך ניתוח פרויקט ובו כלל הנתונים המשפטיים והתכנוניים של הפרויקט וכן את נסיבותיו הייחודיות. כאן התפקיד של עורך הדין הוא קריטי, כי עליו מוטלת האחריות לדלות את כל הפרטים הרלוונטיים כדי להציף אותם מאוחר יותר מול היזם שירצה להגיש הצעה במכרז.
"דו"ח ניתוח מעמיק מאפשר לקבל את ההצעה היזמית המדויקת ביותר, אשר עונה על כל צורכי הפרויקט, ובכלל זה על הדרישות של הרשות המקומית. לא צריך להיות מומחה בהתחדשות עירונית בשביל להבין שניהול מושכל ומוקפד של השלב הזה יחסוך לדיירים בהמשך הרבה זמן וכסף".
למה אתה מתכוון כשאתה אומר "נסיבות הפרויקט הייחודיות"?
"זה יכול להיות אלף ואחד דברים – מדיירים שאינם דוברים עברית וזקוקים לתיווך שפתי בתקשורת עם היזם, דרך דיירים מבוגרים שזקוקים לעזרה פיזית ונפשית בכל תהליך המעבר לדירה שכורה ואחר כך בחזרה לדירה החדשה. מעבר לזה, יש מקרים לא מעטים בהם הבניין או מתחם הבניינים הכלולים בפרויקט נמצאים במצב פיזי רע וזקוקים לתחזוקה מיידית.
"דרישות ספיציפיות של הדיירים גם הן מובאות בחשבון בשלב הניתוח, למשל כאשר קיימת התנגדות נחרצת להקמת גן ילדים בתוך מתחם הפרויקט.
יש גם דברים שליזם חשוב לדעת מבחינה עסקית, כמו למשל האם קיים 'הסכם נון-שופ' שנחתם בעבר בין הדיירים ליזם אחר, או האם הפרויקט שוכן על תוואי המטרו ולכן צפוי להיתקל בהפקעת שטחים על ידי המדינה. לא פעם דברים כאלה מתגלים בשלב מאוחר מדי, ופוגעים ביזם ובדיירים שכבר השקיעו זמן ומשאבים רבים".
1 צפייה בגלריה
משרד עורכי הדין קונפורטי דני ושות', המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית
(באדיבות: משרד עורכי הדין קונפורטי דני ושות')
קבלת ההצעות וניתוחן
אחרי גיבוש דו"ח מפורט המנתח את נסיבותיו של הפרויקט הספציפי, מגיע השלב השני בהליך המכרזי, במסגרתו פונים ליזמים לצורך הגשת הצעה לדיירים. "רוב ההצעות הן בעלות אחיזה חזקה במציאות ומבוססות על דו"ח הניתוח שהצגנו בפני היזמים", אומר עו"ד דני. "לצד זה יש גם מה שאנו מכנים 'הצעות שיווקיות' שנועדו למשוך עניין מצד הדיירים, אבל אנחנו כגורמים מלווים מקצועיים יודעים לסנן אותן.
"ההצעות של היזמים כוללות סוגיות משפטיות כמו חלוקת הרווחים בפרויקט והמנגנון לטיפול בצו מבנים מסוכנים, וכמובן את עניין התמורות. כאן אני, עורך הדין מטעם הדיירים, פותח בהליך של 'מיקסום התמורות' מול היזם הפוטנציאלי. נכון שהיום כבר קשה להגדיל את התמורה ביחס לשטח הדירה הקיימת, שכן יש מגבלות נוקשות של הרשויות המקומיות. ועדיין, עורך דין מנוסה מכיר את ה'שפיל' שהיזם משאיר למשא ומתן, כמו עניינים הקשורים למפרט הטכני, שובר לרכישת מוצרי החשמל, קרן התחזוקה לבניין, מספר המעליות בכל בניין, עזרה לדיירים הקשישים וכיוצא באלה".
הגמר הגדול – וההכרעה
לבסוף, בהתאם להצעות שהתקבלו כמו גם על בסיס נתונים אובייקטיביים כמו ותק, ניסיון והצלחות של פרויקטים מאוכלסים קודמים, נבחרות שתי החברות היזמיות שמהן תיבחר האחת שתוביל את הפרויקט. "אחרי שאנחנו מודים לשתי החברות האלה על ההצעות שהגישו, אנחנו מבקשים מהן להתאמץ ולשפר עוד קצת את ההצעה", מסביר עו"ד דני את דרך הפעולה שלו. "ברגע שיזם יודע שהוא 'עלה לגמר', יש לו תמריץ להיעתר לבקשה על מנת לזכות בפרויקט".
איך היזמים יכולים לשפר את ההצעה בשלב הזה? הם כבר עשו זאת בשלב מיקסום התמורות.
"נכון מאוד. כאן השיפור יכול לבוא לאו דווקא בהיבט של התמורות, אלא בהוכחת מעוף וחזון תכנוני. למשל להציג העמדה של הפרויקט או הדמיה של קומה טיפוסית. מניסיון, בשלב הזה של המכרז, בו היזם קרוב לזכייה, הוא ימצא לנכון לשלם לאדריכל מטעמו 100 אלף שקל לטובת הכנת תוכניות והדמיות לפרויקט. כמובן שלצד הוכחת הרצינות של היזם, הצגת תכנון ראשוני כבר בשלב הזה תאיץ משמעותית את הפרויקט ותקצר את לוחות הזמנים להשלמתו".
מה עושים אם אחרי הליך בחירת היזם מתקבלת הצעה יזמית אחרת וטובה יותר?
"אף שאנחנו קוראים להליך הזה 'מכרז יזמים', אנחנו לא באמת כפופים לדיני המכרזים. בסוף זוהי בסך הכל הזמנה להגיש הצעות. לכן, כל עוד לא נחתם הסכם מחייב בין הדיירים ליזם, וטרם ניתנה ליזם כלשהו הודעת זכייה, כל הצעה טובה אחרת יכולה לטרוף את הקלפים. לא משנה גם מהיכן היא הגיעה, אפילו אם זה מחמותו של חבר של אחד מבעלי הדירות. כלומר, עד הרגע האחרון, נשמרת זכותם של בעלי הדירות לבחור את ההצעה הטובה ביותר מבחינתם".
לסיכום, איזה טיפ אתה יכול לתת לבעלי דירות המבקשים לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית?
"כדאי לזכור שבמובנים רבים, מכרז היזמים הוא השלב החשוב ביותר בפרויקט. למעשה, זה השלב שבו ההשפעה של בעלי הנכסים על אופן התנהלות הפרויקט ועל מידת ההצלחה שלו היא הגדולה ביותר. בתווך הזה נכנס עורך הדין, שהוא כמו מנצח בתזמורת. הוא הגורם שאמור לסנכרן בין הרצונות והאילוצים של כל הגורמים המעורבים – נציגות הדיירים, שאר בעלי הדירות שכל אחד מהם הוא עולם ומלואו, היזם והגורמים המייצגים אותו, מפקחים מטעם הדיירים ויועצים שונים.
"לכן, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של גורם משפטי מלווה, שלא רק בקיא ברזי דיני התכנון והמקרקעין, אלא כזה שניחן בשקיפות ובסבלנות; מצד אחד איש של אנשים, ומצד שני אחד שיודע לנהל משא ומתן נחוש, גם אם ארוך ומתיש".
